营收高增利润下降，23-25年分红比例不低于40%。2023年全年公司实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；实现归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%，扣非后同比下降34.29%；加权平均净资产收益率6.13%，同比下降3.03个百分点。归母净利润回落的主要原因为：1）结转毛利率下降：公司结转毛利率同比下降5.99个百分点至16.02%，主要因低利润项目结转占比提升，符合行业趋势；2）计提资产减值准备：出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。23-25年分红比例不低于40%，2023年现金分红（包含回购）合计占公司归母净利润的42.40%。
　　销售规模保持龙头地位，城市深耕效果显著。2023年公司实现签约金额4222.37亿元，同比下降7.67%；实现签约面积2386.12万平方米，同比下降13.17%。全年销售金额位居行业第一，2023年市场占有率为3.6%，同比提升0.2个百分点。2023年公司持续发挥城市深耕优势，公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比接近90%，同比提升2个百分点，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点。
　　拿地权益比例显著提升，土储结构持续优化。2023年全年公司拓展项目103个，总地价1631.9亿元，同比增长1.15%（权益地价提升26%）。拿地力度38.6%，同比增加3.4个百分点；权益比例83.3%，同比增加16.2个百分点。新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。城市结构上，公司坚持聚焦核心城市，全年38个城市拓展金额占比99%，一二线合计拿地金额占比83.8%。截至2023年年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点。
　　销售回笼率保持高位，三道红线稳居绿档。2023年公司实现回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点，销售回笼率长期保持行业较高水平。有息负债规模3543亿元，较期初减少271亿元。公司一年内到期的债务占有息负债比重为20.82%，较年初下降0.46个百分点；综合融资成本约3.56%，较年初下降36个基点。公司“三道红线”持续保持绿档水平。
　　投资建议：保利发展销售排名保持行业第一，拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。积极开展市值管理，增强资本市场信心，23-25年分红比例不低于40%。我们调整公司2024-2025年EPS为1.04元、1.14元的预测，以2024年4月23日收盘价计算，对应的PE为7.7倍和7.1倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。