事件：绿城中国发布2023年年报，实现主营业务营业收入1313.8亿元，同比+3.3%；归母净利润31.2亿元，同比+13.1%；归母核心净利润64.17亿元，基本持平。公司拟每股派发现金红利0.43元（含税），分红率为35.2%。
　　核心观点
　　营收业绩稳步增长，未来业绩保障倍数提升。2023年公司主营业务营业收入1313.8亿元，同比增长3.3%；归母净利润31.2亿元，同比增长13.1%；扣除汇兑损益、收购收益、资产的减值亏损计提与拨回、公允价值变动后的核心归母净利润为64.2亿元，同比基本持平，业绩符合市场预期。营业收入稳步增长，一方面开发业务实现营收1205.8亿元，同比增长2.6%，房地产项目结转面积同比增长5.5%至619.8万平；另一方面代建业务实现收入31.4亿元，同比增长28.0%。归母净利润增幅相对更大的主要原因：1）计提非金融资产减值损益13.9亿元，同比下降7.4%。2）公司注重费用管控，2023年三费率8.2%，同比下降了0.5个百分点。其中，管理费用51.4亿元，同比下降4.6%，人力成本26.5亿元，同比下降9.0%，管理费用率3.9%，同比下降0.3个百分点；销售费用27.3亿元，同比下降6.0%，销售费用率2.1%，同比下降0.2个百分点。3）少数股东损益占比下降15.7个百分点至53.3%。扣除汇兑损益、减值计提等影响后，归母核心净利润同比基本持平。2023年公司毛利率为13.0%，同比下降4.3个百分点，房地产开发业务毛利率11.3%，同比下降5.0个百分点；公司净利率为5.1%，同比下降1.9个百分点；归母净利润率2.4%，同比提升0.2个百分点；归母核心净利润率为4.9%，同比下降0.1个百分点。在归母净利润率提升的影响下，公司ROE也因此提升1.0个百分点至8.6%。公司预收款项合计为1598亿元，同比增长8.1%，预收款项/营业收入的比例为1.22X，同比提升0.05X。
　　公司财务稳健，在手现金稳步增长，融资成本进一步下降。1）在手资金同比实现正增长，截至2023年末，公司货币资金734亿元，同比增长4.3%；经营性现金流净流入230亿元，同比增长57.5%。2）公司境内外融资渠道畅通，优化债务结构。截至2023年末，公司有息负债规模1461.4亿元，同比增长4.3%；2023年融资成本降低0.1个百分点至4.3%。其中，银行借款占比73.3%，进步一步提升了3个百分点，一年内到期的短期有息负债余额325亿元，占总有息负债的比重为22.3%，维持低位。2023年公司偿还了15亿元永续债，实现了永续债清零。2023年公司发行国内债券138.53亿元，同时完成境外融资置换11.72亿美元（含2024年到期债务提前置换4.5亿美元）。截至2024年2月末，公司到期境外债务余额为3亿美元，其中2.5亿元美元将于2024年12月到期，公司计划于2024年上半年完成置换工作。今年也将提前安排2025年到期债务的置换工作。3）稳步降杠杆，负债指标进入绿档。截至2023年末，公司剔除预收账款的资产负债率69.7%，同比下降1.6个百分点；净负债率63.8%，同比提升1.2个百分点；现金短债比为2.3X，同比下降0.36X，成功于2023年进入绿档房企行列。
　　销售：受益于高能级城市表现，销售均价与销售权益比不断提升；代建项目销售也同比实现双位数大幅增长。2023年公司实现总合同销售额3011亿元，同比增长0.3%，顺利完成了3000亿元的销售目标。1）自投项目：销售规模1943亿元，同比下降8.7%，权益销售金额为1276亿元，销售权益比例65.7%，同比大幅提升了8.2个百分点，自投销售规模跻身行业第7，较2022年提升了1位。高能级核心城市市场地位持续巩固，一二线城市销售额占比达86%，在北京、上海、杭州、西安、天津、苏州、大连、宁波等13个重点城市位列当地销售前十，2023年首开去化率达82%，较2022年提升了7个百分点，2023年销售回款率超过100%，持续维持高位。2023年销售均价28324元/平，同比增长5.5%。2）代建项目：销售规模1068亿元，同比增长22.1%，在行业整体下行的背景下，代建项目的销售规模逆势实现双位数正增长。2024年1-2月公司实现总合同销售额249亿元，同比下降20.7%。1）自投项目：销售规模156亿元，同比下降37.1%，销售权益比例为64.7%，销售均价进一步提升至32500元/平，同比增至19.3%。2）代建项目：销售规模93亿元，同比大幅增长40.9%。2024年公司的销售规模目标与2023年持平（即总合同销售额3011亿元）。
　　土地储备：公司土储合理转化，核心一二线城市、长三角区域布局优势突出。2023年公司新增项目38个，总建面约557万平，同比增长36.5%；公司招拍挂拿地金额595亿元，同比下降0.3%；拿地强度（拿地金额/自投项目销售金额）为30.6%，较2022年提升了1.4个百分点；楼面均价14231元/平，同比下降2.7%，2023年新增可售货值1425亿元，同比增长37.4%。根据克而瑞，招拍挂以及收并购项目所获取的新增土地成交总价为795亿元，同比增长34.2%。新增项目持续向高能级城市的核心板块集中，一二线城市新增货值占比84%，北上杭三城新增货值约823亿元，占比58%，同时在西安、宁波、苏州、南京、成都等优质城市核心板块有所斩获。新增项目2023年已开盘26个，占2023年新增土地储备数量的68%