经营业绩韧性增长，再创新高。2023年，公司实现综合收入147.67亿元，同比+22.9%；归母净利润29.29亿元，同比+32.8%；营业现金比率同比+4.9个百分点至20.6%，经营性净现金流/核心净利润同比+19.2个百分点至104.2%，各项核心业绩指标取得稳健增长；市值、市盈率稳居行业第一。董事会决议宣派末期股息每股人民币0.481元，按年增长54.2%，全年派息率提升10个百分点至55%，大幅提振股东回报。
　　巩固行业领先优势，规模迈入“百MALL”里程碑。截至2023年底，公司旗下在营购物中心101座，迈入“百MALL”里程碑，实现零售额1812亿元，同比+43.3%，其中重奢购物中心13座，位列行业第一；旗下在营购物中心实现业主端租金收入人民币220亿元，同比+38.8%，业主端经营利润率同比提升5.0个百分点至64.7%。2023年，公司新签约商业轻资产外拓项目14个，均为一、二线城市大型TOD项目，购物中心储备项目达83个。此外，公司写字楼业务出租率逆市提升3.2个百分点至83.9%，截至23年年末写字楼物业在管项目195个，在管面积1482万平方米。
　　深耕社区增值服务，积极向“城市空间运营服务商”转型。截至2023年底，公司在管建筑面积3.70亿平方米，同比+24.6%，合约面积4.25亿平方米，同比+16.2%，年内通过竞标直拓与合资合作新增第三方合约面积5652万平方米，市场拓展规模挺进行业前五。一方面，公司基础服务毛利率保持稳定，业主增值服务收入同比+21.5%，综合收缴率90%。另一方面，公司积极向“城市空间运营服务商”转型，23年城市公共空间在管面积1.04亿平方米，同比+51.7%，实现收入13.4亿元，收缴率87.9%；并于年内拓展城市空间项目128个，高质量打造深圳罗湖城市管家、成都东安湖公园、西安奥体会展中心场馆等样板项目，行业影响力持续提升。
　　会员规模持续做大，彰显跨业态引流价值。2023年，万象星会员数量与积分规模再创新高，万象星会员总量同比增长36%至4625万人，万象星积分发放总额同比提升56%至8.9亿元，积分兑换总额同比增长61%至6.6亿元，进一步提升跨业态服务体验。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司独特的国际品牌资源优势，各项业务近年来稳健发展且长期践行有质量的规模增长，我们给予公司2024年EPS为人民币1.48元，18-20倍PE估值，对应市值区间为663-736亿港元，对应合理价值区间为每股29.0-32.3港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.9156元人民币）。
　　风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。