FY23：价值创造能力依旧，市场地位保持领先；维持“买入”
　　公司发布FY23业绩：营收2025亿，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；归母净利256亿，同比+10%，高于我们对其FY23的预测值249亿。公司利润率继续保持行业领先，价值创造能力依旧。考虑公司的结转情况，我们调整公司24-26EEPS为2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）。可比公司平均2024EPE均值为6.8倍(Wind一致预期)，考虑公司财务状况良好，开发业务保持领先地位，叠加非开发业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2024EPE为7.4倍，目标价调整至19.77港币（前值：26.88港币），维持“买入”评级。
　　开发业务：市占率持续提升，逆势提升投资强度
　　公司23年实现合同销售额3098亿，同比+5%，销售表现持续跑赢行业，全口径/权益口径销售排名分别为行业第3/2名，市占率整体提升0.29pct至2.66%，公司在31个城市的市占率位居当地市场前三（22年：30个），市场份额持续提升。公司23年逆势提升投资强度，拿地强度同比+5pct至46%，新增投资规模行业第一。年内新增土储货值2404亿，同比+12%，新增土储货值60%位于一线城市，同比+12.2pct。公司2024年计划供货6007亿，其中一线及强二线货值占比合计97%，在充裕且优质的供货支持下，我们预计公司24年销售将实现稳中有升。
　　非开发业务：深化精益资管，运营业务快速增长
　　23年，公司商业运营板块迎来快速发展，收入同比+21%至64亿。分业态看，写字楼：年内新签约面积93万平，同比+11%，其中三年以上项目出租率达90.2%，毛利率70.5%。购物中心：收入同比+40%、5年复合增速达27%，其中三年以上项目出租率98.4%，毛利率64.4%，同店销售额及客流分别同比+22%/+24%。酒店：业务强劲复苏，入住率+23pct，收入翻番。截至23H2末，公司商业运营储备项目中一二线城市面积占比达97%，我们预计商业运营业务有望保持增长势头，实现24年25%的增长目标。
　　财务依旧稳健，持续提升股东回报
　　截至23H2末，公司维持三条红线绿档，有息负债规模2577亿，同比-4.6%，平均融资成本3.55%，同比基本持平，保持行业低位。公司年内实现经营性现金流净流入353亿，在手现金1056亿，占总资产11.4%，我们认为，充裕现金流不仅能够为公司后续投资提供充足的弹药，而且大大地提高了公司未来分红的稳定性。公司在创造价值的同时，持续提升股东回报，23年全年派息80港币，对应分红比例约30%。
　　风险提示：结转收入及利润率不及市场预期；销售增速不及市场预期。