预计2024年新房成交额同比-10.2%，二手房交易额同比+6.0%。2023年全国新房住宅销售面积同比下跌8.2%，销售额同比下降6.0%；全国二手房成交金额约6.1万亿元，同比增长27.4%，二手房交易额占比约37.1%，同比上升8.1pct。我们预计2024年二手房成交韧性将优于新房，预计新房全年成交金额约9.3万亿元，同比下降10.2%；预计二手房全年成交金额可达到6.4万亿元，同比上升6.0%，二手房交易额占比有望提升至41.1%，同比上升3.9pct。
　　贝壳新房二手市占率均有提升，但直营品牌链家在多数城市市占率有所下降。2023年贝壳在新房市场成交额口径市占率达到9.7%，同比提升1.7pct，行业成交下行期内份额实现逆势提升；二手房交易领域，我们测算2023年贝壳二手房交易额口径市场份额为33.3%，同比微增0.3pct，头部优势持续巩固。从主要城市竞争结构来看，参考二手房套数口径成交份额，除深圳仍由乐有家占据市占率第一外，其余城市贝壳系的链家和德佑均保持市占率领先，其中杭州市场德佑在2023年反超我爱我家升至市占头名。对比2022年，2023年链家除在杭州市占率提升2.8pct外，其它城市都出现了市占率下滑，北京/广州/深圳分别下滑3.8pct/1.1pct/0.4pct。
　　房产经纪新规引导行业健康发展，双边收费模式或成新趋势。房产经纪新规从主体管理、服务内容、费率模式等方面进一步规范房产经纪服务，引导促进行业实现健康发展。收费模式上，新规提到引导交易双方共同承担经纪费用，北京地区链家、我爱我家等中介公司开始推行双边收费，考虑到当前中介收费模式中买卖均摊占比仍较小，在行业供需关系转变大背景以及政策引导下，双边收费或将成为二手房交易服务的新趋势。
　　贝壳收购整装企业爱空间，继续完善家装业务品牌和产品矩阵。2023年10月贝壳宣布收购一站式整装企业爱空间，这是继收购圣都之后贝壳再次落子家装赛道，全国性布局有望进一步深入。当前家装行业玩家类型多样，我们认为房产中介企业入局家装领域的差异化优势主要在于其具备精准获取客户流量的能力。通过自建+整合品牌融合发展，贝壳在家装领域构建起较为丰富的覆盖整装及新零售的品牌矩阵，家装业务已成为公司一体三翼战略中重要一环，2023Q4贝壳家装业务实现收入36.4亿元，同比+73.9%，占整体收入比重攀升至18.0%。
　　投资建议：当前供给和需求端政策齐发力，监管层维护行业稳定的态度明确，需求端四个一线城市不同维度放松限购，核心二线城市杭州全面放开二手限购，有望带动市场成交逐步回暖，建议对行业进行标准化配置参与反弹。基本面上看，贝壳仍保持新房、二手房的市占率领先，行业龙头地位稳固，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；二手房佣金率下调风险。