房价走势并不能脱离房租曲线的约束，剪刀差的消化主要通过房价下跌来实现
　　租售比是住房定价的重要逻辑之一，只是各地国情差异很大，某个时点上的“合理租售比”可能难有定论，但超长期维度的房价和房租关系仍具备指示意义。参照海外发达地区，房价与房租在大趋势上基本一致，若某一阶段房价大幅上涨，即房价与房租的累计涨幅出现较大剪刀差之后，房价大概率将出现明显下降，最终向房租曲线回归，房价下跌终点可能是超调，也可能是无限接近，但剪刀差的消化主要是通过房价下跌来实现，而房租则未必下跌；换一个角度而言，住房资产定价逻辑下，房价中长期走势仍符合普适规律，并未超出盈利曲线的约束。
　　分地区来看，1）日本：将1970年3月定基，截至1991年初房价高点，21年内房价累计涨幅接近5倍，而房租累计涨幅仅约2倍，房价呈显著超涨状态；随后房价持续下跌近20年，累计跌幅接近50%，直到2009年中止跌，最终以房价指数向下击穿房租指数收尾；在房价持续下跌期间，房租累计反而上涨，房价与房租的剪刀差完全通过房价下跌来消化。2）美国：将1990年3月定基，截止2006年初房价高点，16年内房价累计涨幅超过1.5倍，而房租累计涨幅仅接近70%，随后房价持续下跌5年，累计跌幅超过30%，直到2011年初止跌，也向下击穿房租指数，期间房租也是上涨的。3）韩国：将1975年3月定基，1987年后房价涨幅明显超过房租，截至1991年中高点，16年内房价累计涨幅接近11倍，而房租累计涨幅仅接近5倍，随后房价持续下跌7年，累计跌幅21%，但租金仍持续上涨，房价并未向下击穿房租指数。4）中国香港：将1980年12月定基，1980s房价有过下跌，但1990s房价加速上涨，截至1997年底房价高点，18年内房价累计涨幅超6.5倍，而房租累计涨幅仅超3.6倍，随后房价持续下跌6年，累计跌幅65%，而房租累计跌幅仅28%，最终房价也向下击穿房租指数。
　　中国房价与房租在2016年前并未背离
　　将2005年中国房价和房租定基，2005-2015年期间，尽管房价与房租有过三次涨幅背离，但都通过小周期调整得以迅速消化，10年内房价累计涨幅与房租基本接近，这意味着，在2016年之前中国全局房价与房租在适配区间内。但2016年以来伴随流动性宽松和棚改货币化，房价涨幅开始背离房租涨幅，尤其2020年以来房租已经停止上涨，而房价仍持续上涨至2021年中，导致房价一定程度的超涨，2016-2021年期间房价累计涨幅(36%)高于房租(10%)。参照海外经验，中国全局房价累计的超涨成分并不大，且在过去2-3年内通过房价回调已有部分消化，当前压力主要在于结构而非全局，核心城市房价与房租涨幅的剪刀差仍相对偏大。
　　投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的
　　参照海外发达地区，超长期房价的“锚”是房租，房价与房租在大趋势上基本一致，若某一阶段房价大幅上涨，即房价与房租的累计涨幅出现较大剪刀差之后，房价大概率将出现明显下降，最终向房租曲线回归。中国全局房价与房租在2016年前并未背离，当前的超涨成分并不大，且已有部分消化，只是核心城市剪刀差仍相对偏大。今年以来新房销售明显低开，全年销售预期面临进一步下修压力，当前销售隐含的年化值可能已低于未来需求中枢，“底部区间”正加速来临，当前只是大城市仍有结构性压力，体现为二手房成交量仍处于高位。偏乐观展望可能在今年底至明年进入底部区间。关注供给侧胜出型房企，以及稳定现金流和三大工程相关标的。
　　风险提示
　　1、超长期样本的短期指导意义有不确定性；2、外力可能在短期内干扰长期规律。