央行推动5年期以上LPR下降25个基点，引导中长期贷款利率下行。2024年2月20日，中国人民银行发布《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》：“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效”。
　　我们认为，本次央行5年期以上LPR下调，有助于引导包括开发商在内的社会融资成本下行，并将有利于减少购房者承担的房贷利率和财务压力。
　　政策影响分析：购房者成本进一步下降，中长期下降空间较大。
　　1）我们认为，此次5年期以上LPR向下减少25个BP将一定程度上降低购房者的成本。
　　2）我们认为，未来我国中长期利率存在下行的趋势，购房者的还贷压力将持续减轻。
　　我们认为，此次5年期以上LPR下降将引导房贷利率下降，而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。
　　1）历史上基本面表现情况：我国个人住房贷款加权平均利率从2014年9月至2016年9月，从最高点的6.96%连续回落至4.52%。在个人住房贷款加权平均利率首次回落后的2015年3月，商品房销售面积同比增速触底回升。另外，我国个人住房贷款加权平均利率从2018年12月的5.75%见顶回落后的2020年3月，行业销售增速开始触底反弹。
　　2）历史上行业指数表现：我国个人住房贷款加权平均利率从2014年9月至2016年9月，从最高点的6.96%连续回落至4.52%。在个人住房贷款加权平均利率首次回落后的2015年6月，A股地产指数的超额收益率触底温和回升。另外，我国个人住房贷款加权平均利率从2018年12月的5.75%见顶回落后的2021年12月，A股地产指数的超额收益率开始触底反弹。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在松绑，格局改善，空间打开，优质公司的价值将会更加突出。建议关注：1）开发类：A股万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　特别提示：本报告仅总结了我国2014年以来房贷利率下调后的地产销售和A股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。
　　风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。