公司正通过战略聚焦来提升业务健康程度，期待公司早日摆脱关联方对业务的负面影响，回归经营本源。
　　▍公司正积极减少关联方相关的增量影响。关联方出险之后，公司受到一定的负面影响，包括股票停牌、非业主增值服务利润下降、关联方相关业务回款降速等。但企业正在逐步做出努力摆脱相关影响。2023年12月22日，公司公告拟更改公司名称为永升服务，实现品牌脱钩。2023年上半年，公司旭辉控股及联营企业关联交易3.4亿元，占收入的11%，比2022年同期的19%大幅下降。我们预计后续可能持续下降至更低水平。此外，根据旭辉控股集团2024年1月3日公告，旭辉控股已提出债务解决方案的最新提案，债务重组进程正得到推进。
　　▍资产负债表内尚有部分与关联方历史往来，应关注后续减值情况。根据公司公告，截至2023年上半年，公司对旭辉控股及联营企业有贸易及其他应收款16亿元，比2022年同期略有增加。换言之，虽然增量利润关联方占比正在明显减少，但存量应收款规模仍然不低。我们认为市场应关注企业后续是否能够进行相应款项的减值，如果企业发生关联应收减值，也应关注企业分红基准是否能调整为加回减值后的核心净利润。
　　▍基础业务健康程度正在提升。公司基本盘相对稳健，并正通过退盘、收缩增值服务、降低关联交易等方式提升业务健康程度。根据公司公告，2023年上半年，公司终止在管建筑面积2128万平米，占2023年年初在管建筑面积约10%，这些主动退盘项目盈利能力和回款较差，我们预计公司后续可能进一步通过项目退出来提升综合盈利水平和现金流状况。此外，2023年上半年，公司社区增值服务收入同比下降25%，主要原因为停止了部分如美居等和新房关联度较高、盈利能力一般的业务。2023年上半年，公司销管费比2022年同期减少8.5%。公司正在通过战略聚焦来减缓利润率下滑趋势并优化企业的现金流情况。
　　▍回归经营本源，关注公司治理、现金流和分红情况。我们认为，如果企业能够积极摆脱关联方相关的增量和存量影响，并通过战略聚焦不断提升基本盘业务的健康程度，则有望实现较好的经营表现，具体体现在经营性净现金流的稳定流入。2023年上半年，公司有经营性现金流净流入1亿元。根据公司公告，上半年中期股息派发0.045港元，相当于分红率约30%，建议投资者关注企业后续是否能够进一步提升分红水平。
　　▍风险因素：关联方债务重组方案仍处于磋商阶段，后续对于公司的影响具有不确定性；企业物管费收缴难度加大，现金流和应收款承压的风险；关联方往来和结余快速下滑，出现减值的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：公司正通过战略聚焦来提升业务健康程度，期待公司早日摆脱关联方对业务的负面影响，回归经营本源。由于关联方应收款减值具备不确定性，我们对核心净利润（也即加回关联方应收款潜在减值的净利润）进行预测，给予公司2023/2024/2025年核心EPS预测0.28/0.31/0.33元（原2023/2024年EPS预测0.56/0.67元，新增2025年预测）。我们参考关联方出险的物业服务企业碧桂园服务、融创服务、金科服务（Wind一致预期）2024年4.8-11.2倍PE估值水平，考虑公司关联方债务重组不确定性，我们给予公司2024年5x PE估值，对应1.5港元目标价，下调至“增持”评级。