本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/12/23-23/12/29）34个重点城市新房合计成交541万平米，环比+27%；其中，一二线环比+30%、三四线环比+1.5%；12月累计一手房月成交同比-6%，较11月+1pct；其中，一二线同比-1%、三四线同比-38%，分别较11月+9pct和-59pct。上周13个重点城市二手房成交117万平米，环比-6.5%；12月截至上周累计成交同比+21%，较11月+13pct。库存方面，上周15城推盘132万平米，对应推盘比为1.52倍，最近3个月（23年9-11月）分别为0.77倍、1.27倍和0.65倍。截至上周末，15城可售面积为9,961万平米，环比-0.7%；3个月移动平均去化月数为17.2个月，环比-0.3个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，住建部明确2024年住房和房地产方面重点任务：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势，稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险等。社保基金会表示，社保基金会正在抓紧推进以战略投资者身份参与上市公司非公开发行。经济日报年终述评指出，2023年我国房地产市场呈现“前高中低后稳”态势，我国住房交易进入存量时代；央行货币政策委员会指出，要加大已出台货币政策实施力度，增强政府投资和政策激励的引导作用。住房公积金方面，广州、合肥（可支付首付）、绍兴（放款“商转公”）、徐州（贷款不受户籍限制）、赣州等地有所放松。购房补贴方面，郑州航空港（高层次/产业人才300/20万元）、沈阳（卖旧买新100元/平方米）、宜宾等地有所放松。
　　公司动态跟踪：建发股份取消收购建发房产8%股权；滨江集团拟回购2-10亿元债券。滨江集团以17.2亿元竞得杭政储出[2023]179号地块（权益比73%）；越秀地产以43.9亿元竞得广州市天河区世界大观二期地块（权益比27.77%），以22.7亿元竞得广州市海珠区琶洲西区地块（权益比95.48%）。分红方面，龙湖集团宣派中期股息每股0.32元人民币。金地集团以32.51亿元转让深圳环湾城项目51%股权。股份回购方面，贝壳-W回购192万股（占总股本0.052%）；ESR回购590万股（占总股本0.1376%）；绿城服务回购394万股（占总股本0.1219%），注销3,827万股（占总股本1.1838%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌0.32%，沪深300指数上涨2.81%，相对收益为-3.13%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：*ST新联、ST中珠、*ST同达、中润资源、派斯林，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中迪投资、*ST泛海、金科股份、大龙地产、中南建设。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨4.56%，沪深300指数上涨2.81%，相对收益为1.75%，板块表现强于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为5.4/4.9倍；物管23/24PE均值分别为12/10倍。
　　投资分析意见：近期中央经济工作会议未提“房住不炒”，并强调化解房地产风险放在首位，同时要求加快推进三大工程，延续7月政治局会议的支持基调，此外本周京沪楼市政策同时放松再次强化支持态度，预计后续需求端将有更进一步的改善空间，同时预计三大工程将逐步进入落地期。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点。并我们预计核心城市销售将率先逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。