自2021年下半年以来，伴随着市场下行且持续底部运行，房企密集出险，这不仅对购房者、债权人、供应商等利益相关方造成了损害，也对行业健康发展产生了不良影响。本文将从政策支持、重组进展等方面梳理出险房企债务重组概况。
　　坚持法治化、市场化原则，聚焦保交楼和防止溢出性风险
　　自2021年下半年以来，监管部门对房企风险化解政策总体坚持法治化、市场化、一司一策原则，经历了以下几个阶段：大型房企出险伊始，相关部门和地方政府督促企业积极化解债务风险；2021年12月至2022年上半年以鼓励优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目为主；2022年三季度则重点发力保交楼工作；2022年四季度以来政策逐步转向改善行业融资环境，防止风险蔓延。具体来看，
　　 （1）2021年12月-2022年上半年以兼并收购为主
　　2021年12月，人民银行和银保监会联合发文，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目；鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务。2022年1月，市场消息称承债式并购贷款政策落地。针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标，这一政策不仅为房企打通了并购融资通道，同时也减轻了因出险企业项目收并购所带来的债务监管压力。2022年4月，监管机构鼓励AMC、银行参与出险房企项目收并购。监管定调以并购的方式市场化出清房地产行业风险，建设银行、招商银行、浦发银行、广发银行等多家银行明确表态支持房地产并购项目融资，并通过授信、发行和承销并购债券等方式为项目收购方提供资金保障；建发、招商、绿城等企业成功发行并购债券。
　　尽管市场多方响应，但行业并未发生大规模并购交易。主要原因一是并购融资多以银行授予的贷款额度为主，距离资金切实落地仍有一段距离。二是以合作项目的股权并购为主，即合作方收购出险方的股权，第三方收购较少。三是出险房企只是出售部分资产，如海外物业、房企持有的物业上市股份等，少有涉及房企自身股权的出让。可以看出，上半年各方的态度较为谨慎，首选债权清晰、交割容易的资产，相关资金也未能全部到位。
　　（2）2022年三季度纾困基金入场
　　7.28中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”，强调“稳定房地产市场”。随后多地政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本成立纾困基金，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。8月，央行通过政策性银行启动2000亿专项借款支持住宅项目建设交付。
　　纾困基金配合保交楼专项借款等政策的快速落地在部分省市起到了一定的化解项目风险、为出险房企注入流动性的作用。纾困基金资金落地快、效率高，不少纾困资金自提出到切实落地不到一个月，效率远高于上半年主流的收并购融资额度形式。纾困基金以少带多，为相应项目背书增信，达到撬动的社会资金的目的，有效放大资金杠杆，例如郑州的纾困基金中母基金的部分在项目最终的投资占比上限为12%，撬动了约八倍的市场资金。纾困基金对出险项目有选择性，投资的主要目标为有价值的、可产生收益的项目。如郑州明确基金投向为“未来销售收入能够覆盖投资的项目”。对于债务结构复杂、无盈利能力的项目，需要其他市场化手段解决。
　　（3）2022年四季度以来多项房企融资政策放开，防止溢出性风险
　　 2022年四季度以来，监管部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供全力支持，防止溢出性风险。年底，“金融16条”出台，强调保持房地产融资平稳有序，明确稳定房地产贷款投放，合理区分项目子公司风险与集团控股风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，无法兑付的债券通过协商做出合理展期、置换等安排。到2023年，房企特别是民营房企融资情况仍不容乐观，民营和混合所有制企业出险事件仍偶有发生。2023年10月，中央定调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。监管部门强调对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，提出信贷端“三个不低于”政策，同时在债券、股权等渠道均继续支持房企融资，融资政策支持力度进一步加强。
　　对于已经受困的房地产企业，中央则坚持市场化、法治化原则，推动并购重组。“金融16条”强调，对于已经受困房地产企业，金融机构要做好房地产项目并购金融支持，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，鼓励AMC与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构则要坚持一企一策协助推进项目复工交付。2023年11月，金融监管部门强调，继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重