一线城市楼市持续回暖，政策发力刺激有效
　　商品房：周度成交回暖，累计成交超去年。11月一线城市商品房成交面积同比-9.2%；2023W48成交面积同比+11.5%；年初至今（截止12月6日，下商品房部分相同）累计成交面积同比+1.4%。
　　二手房：认房不认贷政策效果显著，9-11月市场热度持续上升。11月成交套数同比+15.4%，环比+11.7%；年初至今（截止11月30日，下二手房部分相同）累计成交套数同比+15.8%。
　　我们认为楼市的回暖将由一线城市带动，近期政策全面发力，已进入密集释放高峰期，有效提振楼市信心，一线城市商品房成交回暖再为市场注入一针强心剂，且广深政策成效明显，京沪后续有望跟进。
　　北京：楼市热度略有回升，期待政策加码
　　商品房：11月成交同比回正，周度成交同比回升明显，累计成交超去年。11月北京商品房成交面积同比+0.4%；2023W48成交面积同比+95.7%；年初至今累计成交面积同比+1.7%。政策尚未发力，需求潜力仍存。
　　二手房：11月成交突破1.2万套荣枯线，同比大幅改善，累计成交超去年同期。11月北京二手房成交1.4万套，同比+15.9%；年初至今累计成交套数同比+7.7%。
　　11月挂牌量指数较9月高点-18.8%；挂牌价指数持续下行，环比-1.0%。
　　上海：当前楼市整体略呈调整态势
　　商品房：11月成交同比磨底，周度成交同比降幅收窄，累计成交高于去年同期。11月上海商品房成交面积同比-29.5%；2023W48成交面积同比-17.4%，此前10月24日金山放松限购政策为楼市带来一股暖流，W43同比+40.8%，后续回至弱调整状态；年初至今累计成交面积同比+5.0%。
　　二手房：11月成交低于1.5万套荣枯线，同比仍处调整状态，累计成交高于去年。11月上海二手房成交1.4万套，同比-14.4%；年初至今累计成交套数同比+12.2%。
　　11月挂牌量指数较9月高点-8.0%；挂牌价指数持续下行，环比-1.1%。
　　广州：政策刺激效果显著，市场给出积极答复
　　商品房：11月成交同比持续上升，周度成交同比攀高，累计成交持平去年同期。11月广州商品房成交面积同比+74.0%；2023W48成交面积同比+103.3%；年初至今累计成交面积持平去年。广州为政策优化力度最大的一线城市，楼市成交给出积极答复。
　　二手房：11月成交远超8千套荣枯线，同比持续上升，累计成交高于去年。11月广州商品房成交套1.0万套，同比+75.6%；年初至今累计成交套数同比+27.7%。政策刺激效果颇具成效，二手房市场持续回暖。11月挂牌量指数较9月高点-10.8%；挂牌价指数持续下行，环比-1.3%。
　　深圳：楼市热度有效提升，静待政策效果完全显现
　　商品房：11月成交同比回正，周度成交同比修复，累计成交低于去年同期。11月深圳商品房成交面积同比+0.4%；2023W48成交面积同比+17.9%，二套房首付比例下调政策立竿见影，成交同比处于回升趋势，且政策传导存在一定滞后性，效果未完全显现；年初至今累计成交面积同比-9.8%。
　　二手房：11月成交低于5000套荣枯线，同比维持高增长，累计成交远高于去年。11月深圳商品房成交4109套，同比+62.7%；年初至今累计成交套数同比+52.3%。
　　11月挂牌量指数较9月略有回升，或因二套房首付比例下调使部分有改善需求业主选择挂牌出售；挂牌价指数持续下行，11月环比-0.2%。
　　投资建议：二手房“价格低谷”或将结束，置换链条转动带动商品房市场持续回暖。
　　一线城市二手房成交持续提升使库存得到良好的去化，挂牌量降势或将维持，二手房市场以价换量趋势或削弱，持有买涨不买跌的购房者观望情绪有望降低，从而推动刚需及置换型需求释放。我们认为二手房成交的提升可有效带动商品房市场回暖，在认房不认贷、首付利率下调、限购政策松动等因素的多重影响之下，置换的链条开始转动。近期政策多点突破，后续需求端政策发力空间仍存，一线城市商品房成交回暖再为市场注入一针强心剂，推荐地产板块。标的方面，核心关注：天健集团、我爱我家、天地源、招商蛇口。此外建议关注：①一线城市标的（京投发展、城建发展），②存量房赛道（贝壳-W）、③格局优化（建发国际集团、华发股份、越秀地产、滨江集团）、④优质龙头（万科A、绿城中国、华润置地、保利发展）、⑤优质民企（新城控股、龙湖集团、金地集团）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。