看点前瞻
　　自1994年分税制改革,1998年国务院发布《进一步深化城镇住房制度改革，加快住房制度建设的通知》，逐步实行住房供给商品化，标志着我国地产行业进入市场化阶段。自此我国经济迈入高速发展时代，“土地财政”帮助我国政府和企业实现了快速的原始资本积累，通过工业用地和商业用地结合的方式招商引资，吸引外来就业人口，加速了城镇化和工业化进程，实现经济高速发展。“土地金融”对我国的GDP增长起到了至关重要的作用。
　　随着“房住不炒”的提出，标志地产经济将迎来根本性转变。但是，地产行业作为国民经济的支柱产业，有着不可替代的重要性，过去二十年的经济积累需要以更加缓和的方式完成高质量转型。在此期间，房地产行业仍会随着政策的放松调控，迎来结构性机会。
　　随着楼市政策的松绑，利好政策的逐步发力，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。未来房地产行业的头部效应会愈加明显，资产负债表良好的地产企业将打开新一波的成长空间。使用ETF产品进行地产行业投资，能够最大限度的发挥指数投资的优势，在做到风险分散的同时，与优质龙头企业共成长，享受公司成长红利。
　　截止2023年9月15日，已经成立的股票型ETF中，金融地产类ETF共8只，根据跟踪指数筛选后，与地产行业高度相关的产品共有4只，包括跟踪中证全指房地产指数的南方中证全指房地产ETF和华夏中证全指房地产ETF，跟踪中证内地地产主题指数的银华中证内地地产主题ETF，跟踪中证800地产指数的华宝中证800地产ETF。跟踪指数样本股和指数编制方式的不同使得这4只ETF在大小盘风格切换时有着不同的配置价值。
　　风险提示：本报告对于基金产品、指数的研究分析均基于历史公开信息，可能受指数样本股的变化而产生一定的分析偏差；此外，基金管理人的历史业绩与表现不代表未来；指数未来表现受宏观环境、市场波动、风格转换等多重因素影响，存在波动风险；本报告不涉及证券投资基金评价业务，不涉及对基金产品的推荐，亦不涉及对任何指数样本股的推荐。
　　

研究报告全文：证券研究报告金融工程研究报告撰写日期2023年09月26日地产ETF怎么选ETF专题系列研究看点前瞻麦高证券研究发展部分析师徐滢自1994年分税制改革1998年国务院发布进一步深化城镇住房制度资格证书S0650511010002改革加快住房制度建设的通知逐步实行住房供给商品化标志着我国联系邮箱xuyingmgzqcom地产行业进入市场化阶段自此我国经济迈入高速发展时代土地财政联系电话024-22955441帮助我国政府和企业实现了快速的原始资本积累通过工业用地和商业用联系人林永绿地结合的方式招商引资吸引外来就业人口加速了城镇化和工业化进程资格证书S0650123040001实现经济高速发展土地金融对我国的GDP增长起到了至关重要的作用联系邮箱linyonglvmgzqcom联系电话15000307034随着房住不炒的提出标志地产经济将迎来根本性转变但是地产行业作为国民经济的支柱产业有着不可替代的重要性过去二十年的相关研究经济积累需要以更加缓和的方式完成高质量转型在此期间房地产行业南方基金ETF产品布局分析基金仍会随着政策的放松调控迎来结构性机会公司专题系列研究之一20230922经济基本面回暖复苏关注市值下沉投随着楼市政策的松绑利好政策的逐步发力楼市在金九银十的旺季资机会中证1000指数投资价值分有望迎来筑底回暖未来房地产行业的头部效应会愈加明显资产负债表析20230918安全可靠自主可控把握信创产业新趋良好的地产企业将打开新一波的成长空间使用ETF产品进行地产行业投势中证信息技术应用创新产业指数投资价值分析20230910资能够最大限度的发挥指数投资的优势在做到风险分散的同时与优质龙头企业共成长享受公司成长红利截止2023年9月15日已经成立的股票型ETF中金融地产类ETF共8只根据跟踪指数筛选后与地产行业高度相关的产品共有4只包括跟踪中证全指房地产指数的南方中证全指房地产ETF和华夏中证全指房地产ETF跟踪中证内地地产主题指数的银华中证内地地产主题ETF跟踪中证800地产指数的华宝中证800地产ETF跟踪指数样本股和指数编制方式的不同使得这4只ETF在大小盘风格切换时有着不同的配置价值风险提示本报告对于基金产品指数的研究分析均基于历史公开信息可能受指数样本股的变化而产生一定的分析偏差此外基金管理人的历史业绩与表现不代表未来指数未来表现受宏观环境市场波动风格转换等多重因素影响存在波动风险本报告不涉及证券投资基金评价业务不涉及对基金产品的推荐亦不涉及对任何指数样本股的推荐请务必阅读报告正文后的重要声明部分金融工程研究报告正文目录政策持续加码地产迎来触底回暖5房地产业是国民经济的支柱产业5基本面下行房地产行业有望持续发力5政策暖风频吹房地产再迎投资良机7政策加码助力房地产复苏7政策放松周期重点城市陆续表态8地产ETF选品10地产行业指数对比11中证全指房地产指数931775CSI11中证800地产指数399965SZ编制要点12中证内地地产主题指数000948CSI13地产指数成分股构成分析15地产指数成分股集中度分析16地产指数成分股行业构成分析17全指房地产800地产与内地地产指数前十大重仓股分析17地产指数前十大重仓股业绩表现分析19成分股属性统计融资融券沪股通港股通重要指数占比19地产指数配置性价比分析20指数风格分析21地产指数跟踪标的分析22南方中证全指房地产ETF512200SH22华夏中证全指房地产ETF515060SH22银华中证内地地产主题ETF159768SZ22华宝中证800地产ETF159707SZ234只地产类ETF对比分析244只ETF日跟踪偏离度分析254只ETF场内交易情况分析26总结28请务必阅读报告正文后的重要声明部分2金融工程研究报告图表目录图表1房地产行业对GDP贡献占比5图表2建筑行业对GDP贡献占比5图表32008年至今商品房面积以及金额累计同比变化6图表4房地产指数历史走势截止2023年9月15日6图表52023年房地产行业重点宏观政策7图表62023年重点城市房地产政策8图表7金融地产类ETF产品概览10图表8800地产指数中证全指房地产指数内地地产指数历史走势截止2023年9月15日10图表9中证全指房地产指数编制要点11图表10中证全指房地产指数点位与市净率12图表11中证800地产指数编制要点12图表12中证800地产指数点位与市净率13图表13中证内地地产主题指数编制要点13图表14中证内地地产主题指数点位与市净率14图表15中证800指数风险溢价14图表16历史估值对应未来1年收益率统计14图表17地产指数成分股市值分布情况15图表18中证全指房地产800地产内地地产指数集中度对比16图表19地产指数成分股集中度分析16图表20地产指数成分股集中度对比16图表21地产指数成分股行业分布基于申万三级行业17图表22地产指数前十大重仓股权重信息18图表23地产指数前十大重仓股信息截至2023年9月15日18图表24中证全指房地产指数前十大重仓股财务数据截至2023年9月15日19图表25中证全指房地产成分股所属宽基指数成分股占比20图表26地产指数股息率及估值对比20图表27地产指数相较于宽基指数机构调研热度低21请务必阅读报告正文后的重要声明部分3金融工程研究报告图表28不同风格下地产指数走势对比21图表29罗文杰在管ETF产品22图表30李俊在管ETF产品22图表31谭跃峰在管ETF产品23图表32张亦驰在管ETF产品23图表33蒋俊阳在管ETF产品24图表344只地产ETF资产净值走势亿元24图表354只地产ETF机构投资者份额占比变化25图表36南方中证全指房地产ETF偏离度25图表37华夏中证全指房地产ETF偏离度25图表38银华中证内地地产主题ETF偏离度26图表39华宝中证800地产ETF偏离度26图表40南方中证全指房地产ETF日成交额占比26图表41华夏中证全指房地产ETF日成交额占比27图表42银华中证内地地产主题ETF日成交额占比27图表43华宝中证800地产ETF日成交额占比28请务必阅读报告正文后的重要声明部分4金融工程研究报告政策持续加码地产迎来触底回暖房地产业是国民经济的支柱产业早在2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中就指出房地产业关联度高带动性强已经成为国民经济的支柱产业回顾过去数十年得益于改革开放和人口基数较大房地产行业在中国具有得天独厚的优势同时带动建筑业等上游产业的发展从历年GDP的行业占比来看根据国家统计局数据截至2021年房地产与建筑业占GDP比重均已突破7且对GDP贡献占比均呈现上升趋势在维持较高占比的同时仍呈现出进一步增长的态势土地财政在过去20年帮助我国政府和企业实现了原始资本积累通过工业用地和商业用地结合的方式招商引资吸引外来就业人口快速完成城镇化和工业化转型土地金融对我国的GDP增长起到了至关重要的作用随着房住不炒的提出标志着过去20年来经济发展的高速助推器土地财政要发生重大改变党的十九大提出我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段正处在转变发展方式优化经济结构转换增长动力的攻关期已经明确了我国经济的发展方向和目标是高质量发展但是地产行业作为国民经济的支柱产业有着不可替代的重要性过去二十年的经济积累需要以更加缓和的方式完成高质量转型在此期间房地产行业仍会随着政策的放松调控迎来结构性机会图表1房地产行业对GDP贡献占比图表2建筑行业对GDP贡献占比房地产业占GDP比重趋势线建筑业占GDP比重趋势线80080060060040040020020000000019781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820201986199619781980198219841988199019921994199820002002200420062008201020122014201620182020资料来源国家统计局麦高证券研究发展部资料来源国家统计局麦高证券研究发展部基本面下行房地产行业有望持续发力回顾房地产行业的历次调整周期政策调节精准迅速政策工具多样化的现象较为显著在经济过热的时期为了抑制房价政策面往往会收紧而在经济下行超过一定限度为了稳定经济政策面通常趋于边际放松以刺激房地产市场发展托底经济稳增长自2008年全球经济金融形势骤变经济下滑趋势明显房地产泡沫出现以来商品房销售面积以及金额分别在2008年2012年2015年2020年以及2022年出现累计同比增长为负的现象在此期间一系列响应市场变化的政策迅速出台以刺激房市经济如降息降准降低首付款比例放松限价限购以及鼓励购房支持住房消费等而为抑制房地产行业过热现象国务院于2016年相应提出房住不炒因域施策等稳定房地产经济请务必阅读报告正文后的重要声明部分5金融工程研究报告后疫情时代经济处于弱复苏阶段人们对于市场预期信心严重不足2021年后房地产走势下跌次年房地产业经历前所未有的变局商品房销售面积金额再次出现负增长在商品房销售拿地开工竣工数据均不佳的情况下已开始反映政策转向预期随着租购并举释放购房者住房需求等政策落地以及住建部等8部门力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转的提出有关部门分别在银行信贷债券融资股权融资等方面三箭齐发政策端强势托底大幅提振各方信心房产经济于2023年迎来小幅增长目前政策进一步宽松态势明确预计后续高能级城市的宽松性政策逐步落地从宏观产业选择和中观产业发展的角度地产股有望迎来投资良机图表32008年至今商品房面积以及金额累计同比变化140120100806040200-20-402013720158202242008220087200952010320108201112011620124201292013220145201532016120166201742017920182201872019520203202082021120216202292023220237200812200910201111201312201410201611201812201910202111中国商品房销售面积累计同比中国商品房销售额累计同比资料来源国家统计局Wind麦高证券研究发展部图表4房地产指数历史走势截止2023年9月15日1614121086420房地产申万沪深300中证500中证1000资料来源Wind麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分6金融工程研究报告政策暖风频吹房地产再迎投资良机政策加码助力房地产复苏2023年房地产周期处于弱复苏阶段房地产政策在房住不炒因域施策的主基调下处于相对支持的阶段在历年国务院政府报告中住房政策的关注点从解决住房问题支持居住自住购房需求走向保障好群众住房需求满足购房者的合理住房需求从供需两端共同发力释放潜在的购房需求以促进市场稳定发展例如政府出台了认房不认贷降低首套房贷利率等调控政策同时鼓励居民购房推动房地产行业稳定增长后续楼市政策的继续放松将持续为房地产行业提供相对宽松的政策支持环境图表52023年房地产行业重点宏观政策发布日期发布单位政策名称主要内容对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套住房商业关于建立新发放首套住房个人人民银行性个人住房贷款利率下限202315住房贷款利率政策动态调整长效银保监会地方政府按照因城施策原则可自主决定自下一个机制的通知季度起阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况防止202335国务院政府工作报告无序扩张促进房地产业平稳发展今年拟安排地方政府专项债券38万亿元加快实施十四五重大工程实施城市更新行动下一阶段要牢牢坚持房子是用来住的不是用来炒的定位坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段坚持稳地价稳房价稳预期稳妥实施房地产金融审慎管理制度扎实做好保交楼保民生2023年第一季度中国货币政策保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行2023515央行执行报告业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况因城施策支持刚性和改善性住房需求加快完善住房租赁金融政策体系促进房地产市场平稳健康发展推动建立房地产业发展新模式居民家庭申请贷款购买商品住房时家庭成员在当住建部关于优化个人住房贷款中住房地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过2023818央行套数认定标准的通知住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策资料来源中国政府网住建部麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分7金融工程研究报告政策放松周期重点城市陆续表态2023年7月政治局会议提出要适时调整优化房地产政策此后各个城市陆续表态政策放松方向主要以调整限购政策和降低首套房贷利率为主进一步降低购房者置业成本目前多数城市需求端政策已经放开北上广深四个一线城市以及武汉郑州重庆等多个省市陆续宣布执行购买首套房贷款认房不认贷政策释放积极信号稳定市场预期图表62023年重点城市房地产政策城市政策名称简要内容居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品关于优化我市个人住房贷款中住房住房时家庭成员在北京市名下无成套住房的不论是否已利用北京套数认定标准的通知贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策上海符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款购关于促进本市房地产市场平稳健康买普通自住房的首付款比例不低于50购买非普通自住房的上海有序发展进一步完善差别化住房信贷首付款比例不低于70包括在本市无住房但有商业性住房贷政策的通知款记录或公积金住房贷款记录的在本市已拥有1套住房的居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品广州市人民政府办公厅关于优化我住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷广州市个人住房贷款中住房套数认定标准款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政的通知策加大对购买首套住房多子女家庭购房购买绿色建筑住房等的深圳深圳市住房公积金贷款管理规定公积金贷款支持力度取消限制性购售政策取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定取消住房销售限制年限规定支持居民刚性和改善性购关于进一步支持合理住房需求的通房需求降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求对于贷款郑州知购买商品住房含存量住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30明确提出促进房地产市场平稳健康发展支持居民家庭合理住房消费结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格在非限购关于激发市场主体活力推动经济高武汉区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数非本市户籍质量发展政策措施的通知居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格承诺办容缺办优化调整新建商品房预售条件房地产开发企业可增加申请预售许可次数预售许可最低规模不小于栋落实差别化住房信贷政策人行重庆营管部联合重庆银保监局指导完善重庆市场利率定价自律机制调整全市差别化住房信贷政策将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应关于印发重庆市促进房地产业良性重庆期限贷款市场报价利率居民家庭购买普通自住房的首套住房商循环和健康发展若干措施的通知业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点资料来源中国政府网麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分8金融工程研究报告从当前商品房销售和地产投资增速下降幅度和持续时间来看2022年至2023年上半年房企利好政策虽持续落地但房地产基本面仍处于下行阶段地产板块基本面与2008年相比较弱目前在降息降准调整贷款利率和首付比例等方面地产政策逐步放松房地产行业有望迎来结构性投资机会请务必阅读报告正文后的重要声明部分9金融工程研究报告地产ETF选品截止2023年9月15日在沪深交易所上市的金融地产类ETF共有8只根据跟踪指数剔除后共有4只为地产类ETF分别为南方中证全指房地产ETF512200SH华夏中证全指房地产ETF515060SH银华中证内地地产主题ETF159768SZ华宝中证800地产ETF159707SZ南方中证全指房地产ETF和华夏中证全指房地产ETF跟踪指数为中证全指房地产指数931775CSI银华中证内地地产主题ETF和华宝中证800地产ETF跟踪指数分别为中证内地地产主题指数000948CSI和中证800地产指数399965SZ图表7金融地产类ETF产品概览代码名称管理公司上市地跟踪指数代码跟踪指数名称512200SH房地产ETF南方基金上海证券交易所931775CSI中证全指房地产159940SZ金融地产ETF广发基金深圳证券交易所000992SH全指金融515060SH房地产ETF基金华夏基金上海证券交易所931775CSI中证全指房地产159768SZ房地产ETF银华基金深圳证券交易所000948CSI内地地产159707SZ地产ETF华宝基金深圳证券交易所399965SZ800地产159933SZ国投金融地产ETF国投瑞银基金深圳证券交易所000914SH300金融512640SH金融地产ETF基金嘉实基金上海证券交易所000934SH中证金融510650SH金融地产ETF华夏基金上海证券交易所000038SH上证金融资料来源Wind麦高证券研究发展部2005年1月4日至今2023年9月15日中证800地产指数涨幅为27913复合年化收益率为739中证全指房地产涨幅为25990复合年化收益率为709中证内地地产主题指数涨幅为27073复合年化收益率为726同期沪深300指数涨幅为277复合年化收益率为736图表8800地产指数中证全指房地产指数内地地产指数历史走势截止2023年9月15日12001000800600400200000800地产中证全指房地产内地地产资料来源Wind麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分10金融工程研究报告地产行业指数对比地产行业指数简称地产指数是中国证券市场上一项重要的行业指数该指数旨在全面反映中国房地产行业的整体运行状况为市场跟踪地产股提供了工具也为投资者提供了基于指数的多元化金融衍生品如ETF产品和指数增强产品地产行业指数主要包括中证全指房地产指数中证800地产指数和中证内地地产主题指数等中证全指房地产指数931775CSI为反映中证全指指数样本中地产行业公司证券的整体表现为投资者提供分析工具将中证全指指数样本按中证行业分类分为11个一级行业再以进入一级地产行业的证券作为样本编制指数形成中证全指房地产行业指数图表9中证全指房地产指数编制要点指数名称中证全指房地产指数指数代码931775指数基日20041231基点1000发布日期2013715成分数量82样本股由满足以下条件的沪深A股构成1上市时间超过一个季度除非该股票自上市以来的日均A股总市值在全部样本空间沪深A股中排在前30位2非STST股票非暂停上市股票1将样本空间证券按中证行业分类方法分类2如果行业内证券数量少于或等于50只则全部证券作为相应全指行业指数的样本选样方法3如果行业内证券数量多于50只则依次剔除行业内全部证券成交金额排名后10的证券以及累积总市值占比达行业内全部证券98以后的证券剔除过程中优先确保剩余证券数量不少于50只将剩余证券作为相应行业指数的样本指数计算公式为报告期指数报告期样本的调整市值除数1000指数计算其中调整市值证券价格调整股本数权重因子调整股本数的计算方法除数修正方法参见计算与维护细则单个样本权重上限为10定期调整指数样本每半年调整一次样本调整实施时间分别为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日权重因子随样本定期调整而调整调整时间与指数样本定期调整实施时间相同在下一个定期调整日前权重因子一般固定不变指数样本和权重调整临时调整当中证全指指数调整样本时中证全指行业指数样本随之进行相应调整在样本公司有特殊事件发生导致其行业归属发生变更时将对中证全指行业指数样本进行相应调整当样本退市时将其从指数样本中剔除样本公司发生收购合并分拆等情形的处理参照计算与维护细则处理资料来源Wind中证指数有限公司麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分11金融工程研究报告图表10中证全指房地产指数点位与市净率45120000040100000035308000002560000020154000001020000005000002013-09-162014-10-302015-12-072017-01-122018-02-232019-04-032020-05-152021-06-242022-08-032023-09-11市净率中证全指房地产指数点位右轴资料来源Wind麦高证券研究发展部中证800地产指数399965SZ编制要点为反映中证800指数样本中不同行业公司证券的整体表现为投资者提供分析工具将中证800指数样本按中证行业分类分为11个一级行业与35个二级行业再以进入一级地产行业的证券作为样本编制指数形成中证800地产指数图表11中证800地产指数编制要点指数名称中证800地产指数指数代码399965指数基日20041231基点1000发布日期20121221成分数量16样本空间中证800指数样本将样本空间证券按中证行业分类方法分类进入一级地产行业的全部证券形成选样方法相应中证800地产指数的样本指数计算公式为报告期指数报告期样本的调整市值除数1000指数计算其中调整市值证券价格调整股本数权重因子调整股本数的计算方法除数修正方法参见计算与维护细则单个样本权重上限为15定期调整指数样本每半年调整一次样本调整实施时间分别为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日权重因子随样本定期调整而调整调整时间与指数样本定期调整实施时间相同在下一个定期调整日前权重因子一般固定不变指数样本和权重调整临时调整当中证800指数调整样本时中证800行业指数样本随之进行相应调整在样本公司有特殊事件发生导致其行业归属发生变更时将对中证800行业指数样本进行相应调整当样本退市时将其从指数样本中剔除样本公司发生收购合并分拆等情形的处理参照计算与维护细则处理资料来源Wind中证指数有限公司麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分12金融工程研究报告图表12中证800地产指数点位与市净率400120000035010000003008000002502006000001504000001002000000500000002013-09-162014-10-302015-12-072017-01-122018-02-232019-04-032020-05-152021-06-242022-08-032023-09-11市净率中证800地产指数点位右轴资料来源Wind麦高证券研究发展部中证内地地产主题指数000948CSI为反映我国房地产股票的整体走势为指数化投资产品提供标的将中证800指数样本按主题证券进行筛选分为五个主题以进入地产主题的证券作为样本编制指数形成中证内地地产主题指数图表13中证内地地产主题指数编制要点指数名称中证内地地产主题指数指数代码000948指数基日20041231基点1000发布日期20091028成分数量16样本空间中证800指数样本选取地产主题类别中过去一年日均市值由高到低排名前50的证券纳入相应主选样方法题指数样本若主题类证券数量少于50只则将其全部纳入相应主题指数指数计算公式为报告期指数报告期样本的调整市值除数1000指数计算其中调整市值证券价格调整股本数权重因子调整股本数的计算方法除数修正方法参见计算与维护细则权重因子介于0和1之间以使单个样本权重不超过15定期调整指数样本每半年调整一次样本调整实施时间分别为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日权重因子随样本定期调整而调整调整时间与指数样本定期调整实施时间相同在下一个定期调整日前权重因子一般固定不变指数样本和权重调整临时调整当中证800指数调整样本时中证全指行业指数样本随之进行相应调整当样本退市时将其从指数样本中剔除样本公司发生收购合并分拆等情形的处理参照计算与维护细则处理资料来源Wind中证指数有限公司麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分13金融工程研究报告图表14中证内地地产主题指数点位与市净率40010000009000003508000003007000002506000002005000004000001503000001002000000501000000000002013-09-162014-10-302015-12-072017-01-122018-02-232019-04-032020-05-152021-06-242022-08-032023-09-11市净率中证内地地产主题指数点位右轴资料来源Wind麦高证券研究发展部通过比对中证800地产指数和中证内地地产指数的编制方式可以发现二者的样本空间均为中证800指数的样本空间而选样方式有所差异前者将中证800的成分股按中证行业分类分为11个一级行业选取一级行业中地产行业的股票构成800地产指数而后者将中证800的成分股进行主题证券筛选选取其中的地产主题成分股构成内地地产指数综上中证800地产指数和中证内地地产指数具有相似的分类方式因而它们的成分股及权重也会较为接近甚至完全相同中证800地产指数和中证内地地产指数的成分股及权重在2023年6月更新调整后完全一致对比中证全指房地产指数中证800地产指数和中证内地地产主题指数当前市净率分位点都已经达到历史低位中证全指房地产指数市净率为近十年分位点的185中证800地产指数市净率为近十年分位点的201中证内地地产指数市净率为近十年分位点的201图表15中证800指数风险溢价图表16历史估值对应未来1年收益率统计800700000160001400070060000012000600500000100005004000008000400600030000030040002000002000200未来一年收益率000100100000800-2000000000中证-4000-6000000100200300400500600700800风险溢价中证800指数点位右轴当期风险溢价资料来源Wind麦高证券研究发展部资料来源Wind麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分14金融工程研究报告当前中证800风险溢价市盈率倒数减去十年期国债收益率已经到达了近十年8131的分位点投资风险收益比优质随着八月通胀数据迎来拐点经济基本面有望迎来复苏回暖本轮地产周期需求修复偏弱中央对楼市的定调发生了转变核心城市限购政策正迎来普遍放松随着政策预期转向利好政策的逐步发力楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖自八月底推动落实购买首套房贷款认房不认贷政策措施之后多个城市接连取消限制性购房政策优质的房企将受益于需求端政策的落地和城中村改造或将迎来业绩修复地产指数成分股构成分析中证全指房地产指数成分股的样本空间为中证全指指数中所有中证一级行业为房地产的股票经过筛选最后保留82只具有代表性的股票作为中证全指房地产指数的成分股进行指数编制中证800地产指数成分股的样本空间为中证800指数中所有中证一级行业为房地产的股票经过筛选最后保留16只股票作为中证800地产指数的成分股进行指数编制中证内地地产指数成分股及对应权重与中证800地产指数完全一致图表17地产指数成分股市值分布情况605150403021201066777333000100100300300500500中证800地产中证内地地产中证全指地产资料来源Wind麦高证券研究发展部比较中证全指房地产指数中证800地产指数和中证内地地产指数的成分股可以发现中证全指房地产指数除涵盖中证800地产指数与中证内地地产指数的全部16只成分股以外还包括了66只总市值相对较小的小盘股更完整地反映了整个房地产行业的行业情况中证全指房地产指数中证800地产指数及中证内地地产指数的中高权重成分股分布结构几乎相同但中证全指房地产指数包含大量小盘股导致其中高权重成分股的实际占比偏小可以看到中证全指房地产指数走势在近两年一直位于中证800地产指数及中证内地地产指数之上说明大盘风格地产股票的整体行情是不如小盘风格地产股票的见图表28请务必阅读报告正文后的重要声明部分15金融工程研究报告地产指数成分股集中度分析中证全指房地产指数包含大量小盘股按权重排名前5122的成分股的权重之和超过了80相比之下中证800地产指数按权重排名前6250的成分股的权重之和超过80同时从个数上看中证全指房地产指数的剩下40只小盘成分股承担剩下20的权重表明中证全指房地产指数仍然考虑了小盘股的情况因此可以更好刻画地产市场的全貌图表18中证全指房地产800地产内地地产指数集中度对比有效个股数量有效个股数量占比中证全指房地产指数28093426中证800地产指数10406502中证内地地产指数10406502资料来源Wind麦高证券研究发展部图表19地产指数成分股集中度分析10090807060504030201000098195293390488585683780878976中证800地产中证全指地产中证800地产资料来源Wind麦高证券研究发展部图表20地产指数成分股集中度对比中证内地地产中证800地产中证全指地产0102030405060708090100个股权重累加到20406080100的个股数量占比20406080100资料来源Wind麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分16金融工程研究报告地产指数成分股行业构成分析从成分股行业构成来看相比中证800地产指数和中证内地地产指数中证全指房地产指数包括了房地产行业上下游的各个领域如住宅开发地产和房屋租赁经纪等此外住宅开发行业在中证全指房地产指数中占据了近70的权重远远超过其他行业中证800地产指数和中证内地地产指数的前三大行业累积权重为9772分别为住宅开发5642商业地产3285产业地产845图表21地产指数成分股行业分布基于申万三级行业80706050403020100住宅开发商业地产产业地产物业管理房产租赁经纪商业物业经营百货综合中证800地产内地地产中证全指地产资料来源Wind麦高证券研究发展部从宏观经济角度来看随着政策的宽松以及地方政策的不断深化实施预计房地产行业的基本面将会逐渐触底并回升中证全指房地产指数在这样的背景下很可能会迎来相当有吸引力的投资机会全指房地产800地产与内地地产指数前十大重仓股分析截至2023年9月15日中证全指房地产指数800地产指数与内地地产指数的前十大重仓股成分相同均为地产住宅开发等房地产板块的龙头企业体量大且先发优势明显具有较高的长期配置价值从前十大重仓股权重占比来看全指地产指数的权重合计占比超46800地产与内地地产指数的权重占比均为8371大盘风格显著请务必阅读报告正文后的重要声明部分17金融工程研究报告图表22地产指数前十大重仓股权重信息181614121086420800地产内地地产全指地产资料来源Wind麦高证券研究发展部从总市值分布来看三个地产指数的前十大重仓股总市值均超200亿其中万科A保利发展和招商蛇口的总市值规模超千亿在全指地产的权重占比达2728在800地产与内地地产的权重占比均为4553总市值最低为华发股份20685亿元万科A总市值最高为160110亿元总市值平均数为65739亿元图表23地产指数前十大重仓股信息截至2023年9月15日截至2023年6月30日总市值代码股票简称申万三级行业亿元持股比例股东名称企业性质600048SH保利发展158010住宅开发保利南方集团有限公司3769中央企业000002SZ万科A158559住宅开发深圳市地铁集团有限公司2781国有企业001979SZ招商蛇口106433商业地产招商局集团有限公司5953中央企业600383SH金地集团32054住宅开发富德生命人寿保险股份有限公司-万能H2169民营企业000069SZ华侨城A35268商业地产华侨城集团有限公司4701中央企业600325SH华发股份20452住宅开发珠海华发集团有限公司2420国有企业601155SH新城控股30676商业地产富域发展集团有限公司6109民营企业002244SZ滨江集团31332住宅开发杭州滨江投资控股有限公司4541民营企业600895SH张江高科33761产业地产上海张江集团有限公司5075国有企业600606SH绿地控股39071住宅开发上海格林兰投资企业有限合伙2588民营企业资料来源Wind麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分18金融工程研究报告地产指数前十大重仓股业绩表现分析截至2023年6月30日全指房地产800地产与内地地产指数的前十大持仓中归母净利润与营业收入的同比增速较2022年均有明显回升其中张江高科归母净利同比增速回升幅度最大截至半年报同比增加170161滨江集团营业收入同比增速回升幅度最大截至半年报同比增加15284随着房地产政策利好逐步落地地产行业基本面有望筑底回暖图表24中证全指房地产指数前十大重仓股财务数据截至2023年9月15日PBLFROE归母净利润同比增速营业收入同比增速股票简称权重倍20222023SAR20222023SAR20222023SAR保利发展1024082936618-33011265-1372371万科A910064945401042-19431127-291招商蛇口794116405212-588914091392-1063金地集团396050953234-3509-222421333119华侨城A311055-1453-192-38705-132819-25171856华发股份30911412711008-193120815512288新城控股228051235378-8894-2428-3137-242滨江集团22712516966722358273392815284张江高科2253407273321102170161-908-5967绿地控股215042112284-8365-3787-1998-1484资料来源Wind麦高证券研究发展部成分股属性统计融资融券沪股通港股通重要指数占比中证全指房地产的82只成分股中融资融券标的数量为66只沪股通或者深股通买入标的个股数量为65只标的数量占比较高中证全指房地产的82只成分股中属于沪深300指数成分股的个数为7只属于中证500指数成分股的个数为9只属于中证1000指数成分股的个数为27只其他共计39只请务必阅读报告正文后的重要声明部分19金融工程研究报告图表25中证全指房地产成分股所属宽基指数成分股占比793927沪深300指数中证500指数中证1000指数其他资料来源Wind麦高证券研究发展部800地产与内地地产指数当期的16只成分股及权重完全相同截止2023年9月15日16只成分股均为融资融券标的也均为沪股通或者深股通买入标的800地产与内地地产指数的16只成分股中属于沪深300指数成分股的个数为7只属于中证500指数成分股的个数为9只地产指数配置性价比分析截止2023年9月15日800地产指数内地地产指数中证全指房地产指数的股息率分别为229229199超过中证500和中证1000具有较高的分红水平有利于获取稳定收益同时其市净率低于其它宽基指数处于历史低位安全系数更高有望迎来复苏拐点图表26地产指数股息率及估值对比42530732322922919921771521201105100股息率PBLF右轴资料来源Wind麦高证券研究发展部请务必阅读报告正文后的重要声明部分20