核心观点：
　　销售端：7月楼市加速下滑，当月全国商品房销售面积为7048.2万平方米，创本轮下行周期以来单月最低水平，同比下降15.5%，环比下降46.1%；全国商品房销售额为7358.5亿元，同比下降19.3%，环比下降44.7%；30大中城市商品房日均成交套数再次滑落至3000套以下水平；新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌。
　　投资端：销售端加速下滑，叠加头部房企信用风险破裂，对投资意愿形成明显抑制，7月投资增速持续走低，当月房地产开发投资完成额为9167.27亿元，同比下降12.2%，带动1-7月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至8.5%（1-6月为7.9%）；7月全国房地产新开工面积和施工面积分别为7089.6万平方米和8134.0万平方米，同比保持双位数的大幅负增；竣工面积同比大幅增长，显示“保交楼”政策持续稳步推进。
　　政策端：近期监管层提到进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，郑州率先发布15条稳楼市具体举措，预期接下来将会有更多一二线城市优化本地楼市政策。
　　8月21日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.45%，较上月下调0.1个百分点；5年期以上品种报4.20%，与上月持平。本月LPR报价调整中，5年期以上期限品种未作调整出乎市场预料。7月以来楼市运行偏弱，行业信用风险引发市场关注。7月24日中央政治局会议明确要求“适时调整优化房地产政策”。由此，市场普遍预期接下来有必要通过引导居民房贷利率较大幅度下调来降低购房成本，扭转市场预期。我们判断，8月5年期以上LPR报价未作调整，很可能意味着后期“调整优化房地产信贷政策”会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等。高频数据显示，8月1日-24日30大中城市单日平均商品房成交套数为2477套，7月为日均2687套，8月份销售端加速下滑的局面已基本确定。总体上看，下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋。我们认为，当前政策空间较大，未来若需要稳增长、稳楼市政策进一步发力，LPR报价还有可能持续下调。

研究报告全文：7月销售端加速下滑下半年政策空间值得期待2023年7月房地产行业运行情况报告分析师唐晓琳闫骏核心观点销售端7月楼市加速下滑当月全国商品房销售面积为70482万平方米创本轮下行周期以来单月最低水平同比下降155环比下降461全国商品房销售额为73585亿元同比下降193环比下降44730大中城市商品房日均成交套数再次滑落至3000套以下水平新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌投资端销售端加速下滑叠加头部房企信用风险破裂对投资意愿形成明显抑制7月投资增速持续走低当月房地产开发投资完成额为916727亿元同比下降122带动1-7月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至851-6月为797月全国房地产新开工面积和施工面积分别为70896万平方米和81340万平方米同比保持双位数的大幅负增竣工面积同比大幅增长显示保交楼政策持续稳步推进政策端近期监管层提到进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施郑州率先发布15条稳楼市具体举措预期接下来将会有更多一二线城市优化本地楼市政策8月21日全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价1年期品种报345较上月下调01个百分点5年期以上品种报420与上月持平本月LPR报价调整中5年期以上期限品种未作调整出乎市场预料7月以来楼市运行偏弱行业信用风险引发市场关注7月24日中央政治局会议明确要求适时调整优化房地产政策由此市场普遍预期接下来有必要通过引导居民房贷利率较大幅度下调来降低购房成本扭转市场预期我们判断8月5年期以上LPR报价未作调整很可能意味着后期调整优化房地产信贷政策会单独出台具体措施其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制以及下调二套房贷利率下限等高频数据显示8月1日-24日30大中城市单日平均商品房成交套数为2477套7月为日均2687套8月份销售端加速下滑的局面已基本确定总体上看下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋我们认为当前政策空间较大未来若需要稳增长稳楼市政策进一步发力LPR报价还有可能持续下调报告正文1一销售端7月楼市加速下滑当月全国商品房销售面积为70482万平方米创本轮下行周期以来单月最低水平同比下降155环比下降461全国商品房销售额为73585亿元同比下降193环比下降44730大中城市商品房日均成交套数再次滑落至3000套以下水平新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌1销售情况7月房地产销售端出现加速下滑趋势7月全国商品房销售面积为70482万平方米同比下降155环比下降461创本轮下行周期以来单月最低水平全国商品房销售额为73585亿元同比下降193环比下降447从30大中城市商品房成交数据来看7月30大中城市商品房日均成交套数为2687套再次滑落至3000套以下水平同比下降300去年同期为3838套环比下降266上月为3658套图表1-22021年-2023年7月全国商品房销售面积左图和30大中城市商品房日均成交套数右图单位套数据来源Wind东方金诚整理2价格表现7月70城新建商品住宅价格环比下降城市数量持续增多环比跌幅持续扩大70大中城市中价格环比上涨城市数量由上月的31个减少至20个环比下降城市数量由38个增至49个具体看7月70城新建商品住宅价格同比下降057降幅较6月扩大014个百分点环比下降023降幅较6月扩大017个百分点分城市能级看一线城市7月价格与上月持平已连续两个月保持持平二三线城市环比分别下跌02和03跌幅较上月分别扩大02个百分点2图表3-42021年-2023年7月70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化左图为同比右图为环比数据来源iFind东方金诚整理二手房住宅价格同比跌幅持续扩大已连续3个月下跌7月环比下降城市数量为63个与上月持平在70城中占比九成具体看7月70城二手住宅价格同比下跌306已连续下跌18个月跌幅较上月扩大027个百分点7月70城二手住宅价格环比下跌047一二三线城市环比分别下跌0805和04高能级城市下跌趋势较低能级城市更为显著图表5-62021年-2023年7月70大中城市二手住宅价格同比和环比变化左图为同比右图为环比数据来源iFind东方金诚整理二投资端销售端加速下滑叠加头部房企信用风险破裂对投资意愿形成明显抑制7月投资增速持续走低当月房地产开发投资完成额为916727亿元同比下降122带动1-7月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至851-6月为797月全国房地产新开工面积和施工面积分别为70896万平方米和81340万平方米同比保持双位数的大幅负增竣工面积同比大幅增长显示保交楼政策持续稳步推进7月投资增速持续走低当月房地产开发投资完成额为916727亿元同比下降122降幅较上3月扩大185个百分点带动1-7月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至851-6月为79图表72021年至2023年7月全国房地产开发投资完成额及同比变化数据来源Wind东方金诚1开工情况7月全国房地产新开工面积和施工面积分别为70896万平方米和81340万平方米同比分别下降259和229降幅较上月分别收窄44个百分点和39个百分点我们认为新开工面积和施工面积保持双位数的大幅负增主要有以下两点原因一是二季度以来楼市走弱带动市场投资意愿下降近期销售端出现加速下滑对投资信心形成更深层次打击二是近期碧桂园等龙头房企信用风险事件的爆发对市场形成较大震动进一步抑制了房企的投资意愿竣工方面7月全国房地产竣工面积为45013万平方米同比增长331增速较上月扩大约168个百分点保交楼政策仍在稳步推进图表82021年-2023年7月全国房屋新开工施工和竣工面积单月同比变化单位4数据来源iFind东方金诚2土地市场本月供地数量明显下降土地市场仍表现为供大于求我们跟踪了100大中城市土地供应和成交情况7月100大中城市供应土地440宗环比大幅减少47上月为833宗成交土地309宗环比下降36上月为482宗具体看一二三线城市供应数量分别为12宗153宗和275宗成交土地数量分别为20宗67宗和222宗图表92021年-2023年7月100大中城市土地供应和成交情况单位宗数据来源Wind东方金诚三政策端近期监管层提到进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施郑州率先发布15条稳楼市具体举措预期接下来将会有更多一二线城市优化本地楼市政策57月27日住房和城乡建设部部长召开企业座谈会会议提到稳住建筑业和房地产业两根支柱对推动经济回升向好具有重要作用要继续巩固房地产市场企稳回升态势大力支持刚性和改善性住房需求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施继续做好保交楼工作加快项目建设交付切实保障人民群众的合法权益8月3日郑州发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知推出支持房地产市场平稳健康发展的15条具体措施包括落实认房不认贷取消限售有序下调存量房贷利率等内容我们认为这是对7月中央政治局会议中提到的因城施策用好政策工具箱的进一步落实接下来预期会有更多一二线城市在认房不认贷首付比例和贷款利率以及改善型住房免交税等房地产核心政策方面进行优化调整8月21日全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价1年期品种报345较上月下调01个百分点5年期以上品种报420与上月持平本月LPR报价调整中5年期以上期限品种未作调整出乎市场预料7月以来楼市运行偏弱行业信用风险引发市场关注7月24日中央政治局会议明确要求适时调整优化房地产政策由此市场普遍预期接下来有必要通过引导居民房贷利率较大幅度下调来降低购房成本扭转市场预期我们判断8月5年期以上LPR报价未作调整很可能意味着后期调整优化房地产信贷政策会单独出台具体措施其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制以及下调二套房贷利率下限等高频数据显示8月1日-24日30大中城市单日平均商品房成交套数为2477套7月为日均2687套8月份销售端加速下滑的局面已基本确定总体上看下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋我们认为当前政策空间较大未来若需要稳增长稳楼市政策进一步发力LPR报价还有可能持续下调权利及免责声明本研究报告及相关的信用分析数据模型软件研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有东方金诚保留一切与此相关的权利任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改复制逆向工程销售分发储存引用或以任何方式传播未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告东方金诚对本研究报告的未授权使用超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任本研究报告中引用的标明出处的公开资料其合法性真实性准确性完整性均由资料提供方或及发布方负责东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查但不应视为东方金诚对其合法性真实性准确性及完整性提供了任何形式的保证本研究报告的结论是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断遵循了客观公正的原则未受第三方组织或个人的干预和影响东方金诚可能不时补充修订或更新有关信息也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者6