事件
　　8月30日公司发布2023年半年度报告。
　　投资要点
　　营收稳健增长，归母净利润实现扭亏为盈
　　2023H1公司营业收入为97.47亿元，同比增长16.08%；归母净利润为4.84亿元，与2022H1归母净利润-3.29亿元相比，公司归母净利润同比大幅增加247.11%，实现扭亏为盈；毛利率为20.36%，较2022年增长6.63pct；净利率为5.68%，较2022年由负转正增长9.28pct。公司在2022年业绩承压，主要因为公司非房地产业务利润大幅度下降，2023H1公司持有的金融资产价格变动幅度较2022年明显减小，展望全年，公司业绩有望持续改善。
　　销售排名再创新高，多项目销售表现优异
　　根据克尔瑞销售数据，2023年1-8月公司全口径销售金额337亿元，同比增长5.7%，位列克尔瑞排行榜全国第33位，较2022年底提升8位，连续创造公司销售排名最好记录。从单项目来看，公司多个项目在市场搏击中表现优异，天坛府五开五捷，刷新北京单盘销售金额记录；文源府以快制胜，入市半年整体去化超70%；国誉燕园斩获北京一季度销售套数、销售面积双冠军；国誉朝华、星誉BEIJING、黄山项目首开基本售罄；国誉万和城住宅、车位、仓储同步销售，整体去化遥遥领先区域竞品。我们认为，公司多个明星项目销售市场表现优异，既保障了业绩的稳定，也显示出公司较强的经营韧性、品牌形象及产品力。在当前各项政策持续刺激楼市的情况下，北京市场可能迎来率先复苏，公司整体销售业绩预期持续增长。
　　棚改项目成果丰硕，有望受益于城中村改造推进
　　截至2022年底，公司共持有11个土地一级开发及棚改项目，其中包括7个尚未开发项目及3个在建项目。公司目前处于在建及前期状态的项目计容建面约772万平方米，总投资额约1052亿元。2023年上半年公司各棚改项目取得重大突破，其中临河回迁房全部顺利入住，项目收益及平各庄B地块财务费用与政府达成一致协议，取得阶段性成果；望坛项目打造核心区最优民生工程，首批10栋回迁楼克服多重困难完成交验，2300户居民圆梦新居。7月21日国务院审议通过在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，我们认为，公司有望受益于城中村改造推进，未来公司的一级开发及棚改能力有望得到进一步发挥和体现。
　　同业竞争解决进展更新，大股东承诺5年内进行解决
　　公司目前与控股股东城建集团的两家全资子公司“开发公司”及“住总集团”存在房地产业务的同业竞争。此前，城建集团2018年承诺在2023年10月21日解决开发公司同业竞争问题，并将其注入公司。8月30日，公司发布公告称目前住总房开和开发公司仍存在重大诉讼、历史遗留产权等问题需要解决，暂不具备注入公司条件。开发公司方面，城建集团将继续通过股权托管的方式委托公司管理开发公司；住总集团方面，城建集团和住总集团将住总房开经营权委托给公司；待5年内符合注入条件后，将两者注入城建发展。
　　盈利预测与估值
　　我们认为公司有望受益于一线城市政策调整及北京市场基本面率先恢复，预计公司2023-2025年归母净利润分别10.24、12.92和15.47亿元，2023年EPS为0.45元/股，BPS为11.09元/股。我们认为北京房地产市场基本面扎实，政策放松空间充分，领先全国进入修复通道的可能性大。我们给予公司1倍PB估值，目标价11.09元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：政策存在不确定性；行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。

研究报告全文：证券研究报告公司点评房地产开发城建发展600266报告日期2023年08月31日业绩扭亏为盈销售表现优异城建发展点评报告事件投资评级买入维持8月30日公司发布2023年半年度报告分析师杨凡投资要点执业证书号S1230521120001yangfan02stockecomcn营收稳健增长归母净利润实现扭亏为盈2023H1公司营业收入为9747亿元同比增长1608归母净利润为484亿研究助理吴贵伦元与2022H1归母净利润-329亿元相比公司归母净利润同比大幅增加wuguilunstockecomcn24711实现扭亏为盈毛利率为2036较2022年增长663pct净利率为较年由负转正增长公司在年业绩承压主要因5682022928pct2022基本数据为公司非房地产业务利润大幅度下降2023H1公司持有的金融资产价格变动幅收盘价687度较2022年明显减小展望全年公司业绩有望持续改善总市值百万元1550241销售排名再创新高多项目销售表现优异总股本百万股225654根据克尔瑞销售数据2023年1-8月公司全口径销售金额337亿元同比增长57位列克尔瑞排行榜全国第33位较2022年底提升8位连续创造公司股票走势图销售排名最好记录从单项目来看公司多个项目在市场搏击中表现优异天坛城建发展上证指数府五开五捷刷新北京单盘销售金额记录文源府以快制胜入市半年整体去化99超70国誉燕园斩获北京一季度销售套数销售面积双冠军国誉朝华星7652誉BEIJING黄山项目首开基本售罄国誉万和城住宅车位仓储同步销售29整体去化遥遥领先区域竞品我们认为公司多个明星项目销售市场表现优异5既保障了业绩的稳定也显示出公司较强的经营韧性品牌形象及产品力在当-1822-0823-0322-1122-1223-0123-0223-0423-0523-0623-0723-08前各项政策持续刺激楼市的情况下北京市场可能迎来率先复苏公司整体销售22-10业绩预期持续增长相关报告棚改项目成果丰硕有望受益于城中村改造推进1销售排名再创新高连续斩截至2022年底公司共持有11个土地一级开发及棚改项目其中包括7个尚获优质土储20230811未开发项目及3个在建项目公司目前处于在建及前期状态的项目计容建面约2聚焦北京优势突出资源整772万平方米总投资额约1052亿元2023年上半年公司各棚改项目取得重大合可期待20230719突破其中临河回迁房全部顺利入住项目收益及平各庄B地块财务费用与政府达成一致协议取得阶段性成果望坛项目打造核心区最优民生工程首批10栋回迁楼克服多重困难完成交验2300户居民圆梦新居7月21日国务院审议通过在超大特大城市积极稳步推进城中村改造我们认为公司有望受益于城中村改造推进未来公司的一级开发及棚改能力有望得到进一步发挥和体现同业竞争解决进展更新大股东承诺5年内进行解决公司目前与控股股东城建集团的两家全资子公司开发公司及住总集团存在房地产业务的同业竞争此前城建集团2018年承诺在2023年10月21日解决开发公司同业竞争问题并将其注入公司8月30日公司发布公告称目前住总房开和开发公司仍存在重大诉讼历史遗留产权等问题需要解决暂不具备注入公司条件开发公司方面城建集团将继续通过股权托管的方式委托公司管理开发公司住总集团方面城建集团和住总集团将住总房开经营权委托给公司待5年内符合注入条件后将两者注入城建发展盈利预测与估值我们认为公司有望受益于一线城市政策调整及北京市场基本面率先恢复预计公司2023-2025年归母净利润分别10241292和1547亿元2023年EPS为045元股BPS为1109元股我们认为北京房地产市场基本面扎实政策放松空间充分领先全国进入修复通道的可能性大我们给予公司1倍PB估值目标价1109元股维持买入评级风险提示政策存在不确定性行业下行影响毛利率项目推进不及预期httpwwwstockecomcn14请务必阅读正文之后的免责条款部分城建发展600266公司点评财务摘要TableForcast百万元2022A2023E2024E2025E营业收入24562277293081733949-156128911141016归母净利润-926102412921547--244432105826101982每股收益元-041045057069PE151412001002每股净资产1073110911671235PB064062059056资料来源浙商证券研究所Wind图12019-2023H1城建发展营业收入及同比图22019-2023H1城建发展归母净利润及同比30080253002025060200152004010010150205010000-10020192020202120222022H12023H150-20-5-200-100-4020192020202120222022H12023H1-15-300营业收入百万元左轴同比右轴归母净利润亿元左轴同比右轴资料来源Wind公司公告浙商证券研究所资料来源Wind公司公告浙商证券研究所图32019-2023H1城建发展毛利率及净利率图42019-2023H1城建发展销售额及同比33163540025350302412222620252036300202501513531373152007941010568150383100550-36050-520192020202120222023H100201920202021202220221-20231--1088毛利率净利率销售额亿元左轴同比右轴资料来源Wind公司公告浙商证券研究所资料来源Wind公司公告浙商证券研究所表1可比公司估值代码简称收盘价EPS元PE倍PB元港元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025EMRQ001979SZ招商蛇口13660410791151433332172411849541370123HK越秀地产972000109123140724641697065000090SZ天健集团652097112119129671582547507112均值20011010791719105600266SH城建发展687-041045057069151412001002062资料来源Wind浙商证券研究所注收盘价截止至2023年8月31日除城建发展为浙商证券预测外其余可比公司EPS均为Wind一致预期httpwwwstockecomcn24请务必阅读正文之后的免责条款部分城建发展600266公司点评表附录三大报表预测值TableThreeForcast资产负债表利润表百万元20222023E2024E2025E百万元20222023E2024E2025E流动资产121064133605137330148389营业收入24562277293081733949现金1392816145237889069营业成本21189238732640828946交易性金融资产2509290931093309营业税金及附加52411119461201应收账项20761243101营业费用679775857946其它应收款41089430490211280管理费用510571637701预付账款967109012051321研发费用39253741存货95838100449100548119761财务费用433937968860其他3506352135353549资产减值损失543000非流动资产17701183941880619008公允价值变动损益742400200200金融资产类1564156415641564投资净收益640555616679长期投资2481244922431881其他经营收益12412632固定资产612604606598营业利润723143318072166无形资产0000营业外收支18000在建工程0000利润总额741143318072166其他13045137781439314965所得税143358452541资产总计138766151999156136167398净利润884107513561624流动负债59398687636954578182少数股东损益42516477短期借款0000归属母公司净利润926102412921547应付款项12123134051483516118EBITDA1191146020092183预收账款36444753EPS最新摊薄-041045057069其他47238553155466462011非流动负债51889548895688957889主要财务比率长期借款2831031310333103431020222023E2024E2025E其他23579235792357923579成长能力负债合计111287123653126434136071营业收入156128911141016少数股东权益3260331033743451营业利润-151812983226101982归属母公司股东权24219250362632727875归属母公司净利润-244432105826101982益负债和股东权益138766151999156136167398获利能力毛利率1373139114311474现金流量表净利率-377369419456百万元20222023E2024E2025EROE-382409491555经营活动现金流8337822678014824ROIC180139184195净利润884107513561624偿债能力折旧摊销99445136资产负债率8020813580988129财务费用616121612911336净负债比率40499436224256843437投资损失640555616679流动比率204194197190营运资金变动7111558489916941速动比率035042046030其它756400200201营运能力投资活动现金流106182155441总资产周转率018019020021资本支出143669446应收账款周转率21928219282192821928长期投资8481070568392应付账款周转率190190190190其他599955816879每股指标元筹资活动现金流86201576709336每股收益-041045057069短期借款0000每股经营现金369036300-657长期借款7184300020001000每股净资产1073110911671235其他1436142412911336估值比率现金净增加额1772216764314719PE151412001002PB064062059056EVEBITDA3493324620772632资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn34请务必阅读正文之后的免责条款部分城建发展600266公司点评股票投资评级说明以报告日后的6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1买入相对于沪深300指数表现20以上2增持相对于沪深300指数表现10203中性相对于沪深300指数表现1010之间波动4减持相对于沪深300指数表现10以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1看好行业指数相对于沪深300指数表现10以上2中性行业指数相对于沪深300指数表现1010以上3看淡行业指数相对于沪深300指数表现10以下我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为Z39833000制作本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料但浙商证券股份有限公司及其关联机构以下统称本公司对这些信息的真实性准确性及完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务本报告仅供本公司的客户作参考之用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理公司自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制发布传播本报告的全部或部分内容经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明本报告发布人和发布日期并提示使用本报告的风险未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利浙商证券研究所上海总部地址杨高南路729号陆家嘴世纪金融广场1号楼25层北京地址北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层深圳地址广东省深圳市福田区广电金融中心33层上海总部邮政编码200127上海总部电话862180108518上海总部传真862180106010浙商证券研究所httpswwwstockecomcnhttpwwwstockecomcn44请务必阅读正文之后的免责条款部分