业绩承压下滑，未来可售资源相对充裕，维持“买入”评级栖霞建设发布2023年中期报告，公司结算业绩受低毛利项目集中结转拖累下滑，未来可售资源相对充裕。公司深耕江苏市场，本轮行业供给侧改革受益明显，后续拿地、销售规模有望持续提升。我们维持盈利预测，预计2023-2025年归母净利润为3.5、4.0、4.2亿元，EPS分别为0.34、0.38、0.40元，当前股价对应PE估值分别为9.9、8.6、8.3倍，维持“买入”评级。
　　结转项目毛利偏低，归母净利润同比承压公司上半年实现营收31.4亿元，同比增长32.5%；实现归母净利润0.27亿元，同比下降87.1%，利润水平同比承压，主因：（1）结转项目主要为南京栖樾府和无锡天樾雅苑，项目毛利率较低（毛利率2022H1：28.8%，2023H1：11.8%）。（2）销售费率提高0.9个百分点至2.0%。
　　上半年销售金额同比实现增长，5个项目顺利开工公司上半年完成商品房权益合同销售面积5.40万方，同比下降11.2%，权益合同销售金额20.41亿元，同比增长6.2%。3月份以后，市场行情持续低迷，公司调整营销策略，加大优惠力度，拓展销售渠道，推动存量项目去化和新项目发售。
　　公司在售项目主要为燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府三大项目，计容建面约26.0万方，上半年公司推进5个项目顺利开工，星叶云汇府完成主体验收，南京栖樾府基本完成交付，竣工面积12.98万平方米。公司上半年无新增房地产储备，未开发项目仅为无锡栖园酒店项目，规划计容建面4.5万方。
　　在手货币资金相对充裕，拟发行公司债15亿元公司截至上半年末出租物业总面积为9.26万方，上半年出租物业收入为3101.65万元，同比增长23.4%，子公司栖霞物业实现营业收入1.45亿元。截至上半年末，公司在手货币资金34.7亿元，较年初增长86%，资产负债率81.8%。公司6月公告拟发行不超过15亿元公司债，用于偿还已发行债券，由母公司全额担保。
　　风险提示：公司销售不及预期，南京市场恢复不及预期。

研究报告全文：房地产房地产开发公司研栖霞建设600533SH业绩承压下滑未来可售资源相对充裕究2023年09月01日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期202391当前股价元331业绩承压下滑未来可售资源相对充裕维持买入评级公一年最高最低元508292栖霞建设发布2023年中期报告公司结算业绩受低毛利项目集中结转拖累下滑司未来可售资源相对充裕公司深耕江苏市场本轮行业供给侧改革受益明显后信总市值亿元3476息流通市值亿元3476续拿地销售规模有望持续提升我们维持盈利预测预计2023-2025年归母净更总股本亿股利润为354042亿元EPS分别为034038040元当前股价对应PE新1050报流通股本亿股1050估值分别为998683倍维持买入评级告近3个月换手率15651结转项目毛利偏低归母净利润同比承压公司上半年实现营收314亿元同比增长325实现归母净利润027亿元同比下降871利润水平同比承压主因1结转项目主要为南京栖樾府和股价走势图无锡天樾雅苑项目毛利率较低毛利率2022H12882023H11182栖霞建设沪深300销售费率提高09个百分点至2060上半年销售金额同比实现增长5个项目顺利开工40公司上半年完成商品房权益合同销售面积540万方同比下降112权益合同20销售金额2041亿元同比增长623月份以后市场行情持续低迷公司调02022-092023-012023-052023-09整营销策略加大优惠力度拓展销售渠道推动存量项目去化和新项目发售开-20公司在售项目主要为燕尚玥府半山玥府和枫情玥府三大项目计容建面约260源证万方上半年公司推进5个项目顺利开工星叶云汇府完成主体验收南京栖樾数据来源聚源券府基本完成交付竣工面积1298万平方米公司上半年无新增房地产储备未证开发项目仅为无锡栖园酒店项目规划计容建面45万方券相关研究报告研在手货币资金相对充裕拟发行公司债15亿元究结算和开工规模大幅增长多因素公司截至上半年末出租物业总面积为926万方上半年出租物业收入为310165报影响业绩有所下降公司信息更新报万元同比增长子公司栖霞物业实现营业收入亿元截至上半年末告234145告-202355公司在手货币资金347亿元较年初增长86资产负债率818公司6月业绩结算同比下降投资积极与稳公告拟发行不超过15亿元公司债用于偿还已发行债券由母公司全额担保健并重公司信息更新报告-2022112风险提示公司销售不及预期南京市场恢复不及预期品牌优势显著依托江苏市场稳健财务摘要和估值指标发展公司首次覆盖报告-202296指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元31966916760779988168YOY-3311641005121归母净利润百万元370189352402419YOY132-49086714241毛利率342178222244251净利率11627465051ROE7943748279EPS摊薄元035018034038040PE倍94184998683PB倍0808070706数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2021A2022A2023E2024E2025E利润表百万元2021A2022A2023E2024E2025E流动资产2007319760231781990522466营业收入31966916760779988168现金22361868466511553366营业成本21025683592060486116应收票据及应收账款914431138营业税金及附加314479593589619其他应收款352208747670585营业费用85102100142147预付账款148411286289483管理费用132121133197193存货1537217291170141738017577研发费用00000其他流动资产620368423400416财务费用18793102112124非流动资产30812992294129102854资产减值损失16986125163209长期投资72966846128898其他收益22222固定资产23206899114公允价值变动收益238121216无形资产110-1-1投资净收益-65-79-72-76-74其他非流动资产23282303241225242643资产处置收益00000资产总计2315422753261192281425319营业利润456310573684704流动负债1276710764147451224515720营业外收入66778短期借款10170170170170营业外支出43344应付票据及应付账款50080111075121277利润总额458313577687708其他流动负债122579794134681156314273所得税103112206245253非流动负债58727350636452023855净利润355201371442455长期借款57717275628551193768少数股东损益-1513194036其他非流动负债10175798387归属母公司净利润370189352402419负债合计1863918114211101744719575EBITDA846830769855849少数股东权益76163181221258EPS元035018034038040股本10501050105010501050资本公积10451062106210621062主要财务比率2021A2022A2023E2024E2025E留存收益23212384275531973652成长能力归属母公司股东权益44394476482851465486营业收入-3311641005121负债和股东权益2315422753261192281425319营业利润197-32185019230归属于母公司净利润132-49086714241获利能力毛利率342178222244251净利率11627465051现金流量表百万元2021A2022A2023E2024E2025EROE7943748279经营活动现金流2808-9053876-22273677ROIC5039384447净利润355201371442455偿债能力折旧摊销1010111823资产负债率805796808765773财务费用18793102112124净负债比率137815546841095418投资损失6579727674流动比率1618161614营运资金变动2379-13453358-28353047速动比率0202040203其他经营现金流-18858-38-40-45营运能力投资活动现金流164925-253总资产周转率0103030303资本支出6140227应收账款周转率16136031271429983339长期投资-70124207182190应付账款周转率3787627568其他投资现金流-47617253178200每股指标元筹资活动现金流-288489-1084-1259-1468每股收益最新摊薄035018034038040短期借款-49160000每股经营现金流最新摊薄267-086369-212350长期借款-5291504-990-1167-1350每股净资产最新摊薄423426460490523普通股增加00000估值比率资本公积增加-017000PE94184998683其他筹资现金流-2306-1592-95-92-118PB0808070706现金净增加额-59-3242797-35102211EVEBITDA1131309111172数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为做出投资决策的唯一因素本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接开源证券不对其内容负责本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险开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