核心观点
　　上半年公司实现5.0亿元，同比下降4.4%；实现归母净利润0.9亿元，同比增长35.1%。营收下降主要因部分项目出租率情况恢复不及预期；归母净利润增速大于营收增速主要因上半年产生资产处置收益0.8亿元，系锦和大宁财智中心项目使用权资产、租赁负债终止确认而产生。上半年公司以参股运营模式新拓“天宁1号·越界锦园”城市更新项目；截至期末在管项目个数73个，面积超135万方。随着各地城市更新工作的深入推进，公司有望在未来获取更多项目机会。
　　事件
　　公司发布2023年中报，上半年实现营业收入5.0亿元，同比下降4.4%；实现归母净利润0.9亿元，同比增长35.1%。
　　简评
　　业绩稳健增长，主要因产生资产处置收益。2023年上半年公司实现营收5.0亿元，同比下降4.4%，主要因部分项目出租率情况恢复不及预期。实现归母净利润0.9亿元，同比增长35.1%，归母净利润增速大于营收增速的主要原因在于上半年产生资产处置收益0.8亿元，去年同期为9万元；本期资产处置收益系锦和大宁财智中心项目合作模式由承租运营转为受托运营，在新租赁准则下对使用权资产、租赁负债终止确认而产生。
　　深耕京沪城市更新，持续外拓新项目。公司积极外拓，上半年与北科建集团签署合作协议，以参股运营模式新拓位于北京的“天宁1号·越界锦园”城市更新项目。截至上半年末，公司在管项目73个，较2022年年底持平，项目集中分布在上海和北京，其中上海61个，北京9个，杭州2个，南京1个；公司在管面积逾135万平方米，其中承租运营项目面积77万方，受托运营面积48万方，参股运营面积10万方。随着各地城市更新工作的深入推进，公司有望在未来获取更多项目机会。
　　维持盈利预测，上调目标价至8.32元。我们预测公司2023-2025年EPS为0.26/0.33/0.40元。可比公司2023年平均PE倍数为26x，公司作为城市更新领域的标杆企业，将受益于各地城市更新工作的深入推进，给予公司20%的估值溢价，对应2023年32x估值，对应目标价8.32元（原目标价为7.54元），维持买入评级不变
　　风险提示：
　　1、国内商业市场复苏不及预期，影响到公司旗下项目出租率及租金收入的提升。国内经济的整体增长存在一定不确定性，公司的租户多为中小租户，若消费复苏不及预期，则公司旗下项目的出租率与租金提升面临一定不确定性。
　　2、新拓展项目可能进展不及预期。公司新拓展项目可能会面临一些不确定因素，导致施工工程、招商等进度不及预期，对公司业绩造成拖累。
　　3、项目拓展速度可能不及预期以及合约到期风险。公司接洽新项目各异，新拓速度有赖双方密切磋商。公司部分项目面临到期，续签存在不确定性。