投资要点
　　2023H1分派下降：2023H1，越秀房产信托基金实现经营收入10.61亿元，同比增长12.4%；实现物业收入净额7.63亿元，同比增长11%，对应NPIMargin为71.9%；每基金单位分派0.0541元，同比下降26.3%，主要因受美元加息及人民币降息的双重影响令汇兑损失大幅增长，及受管理人费用及递延单位支付增加影响，已发行基金单位较去年同期增加1.62亿至48.34亿个；对应2023年6月30日收市价，每基金单位分派的收益率约为7.07%，同比增长1.49个百分点。
　　疫后消费类、出行服务类业态稳健复苏驱动下，经营迅速恢复：2023H1，公司写字楼业态实现经营收入6.12亿元，同比下降4%，其中核心物业广州IFC写字楼、越秀金融大厦的重点租户续租率分别达100%和94%，续租租金分别提升2.7%和6%，租户结构进一步优化。此外，受益于疫后消费复苏，积压的旅行出游需求大幅释放，2023H1公司零售商场实现经营收入0.85亿元，同比增长10.2%；酒店及公寓实现经营收入2.56亿元，同比增长54.7%；专业市场白马大厦实现经营收入1.08亿元，同比增长70.1%。
　　上半年融资成本大幅增长，主动管理优化融资结构：受境外市场利率飙升、人民币贬值等因素影响，2023H1，公司平均融资成本率约为4.9%，较2022年增加7bps；平均付息率4.19%，较2022年增加114bps；融资成本总额为4.24亿元，同比增长96.1%。为了控制融资成本，收缩外汇及利率敞口，公司积极调整融资结构，以人民币贷款置换存量境外外币融资，预计8月完成40亿人民币贷款置换后，人民币融资占比将由年初6%上升至33%，外汇敞口和利率敞口分别收缩至60%和48%，绿色融资占比由38%上升至51%。
　　我们的观点：受美元加息、人民币贬值等因素影响，公司上半年融资成本大幅增长，导致上半年分派绝对值下滑，我们认为公司上半年提前还款以及将于8月完成人民币贷款置换等措施，有利于公司控制下半年的融资成本。在经营基本面稳步回升的前提下，随着融资成本得到控制，2023年分派收益率有望持续提升。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、美元加息、租赁收入不及预期。
　　

研究报告全文：海外研证券研究报告industryId究房地产investSuggestiondyCompanydyStockco00405HK越秀房产信托基金investSugdetitle无评级gestionCh经营迅速恢复融资结构将持续优化angecreateTime12023年08月18日市场数据marketData投资要点summary公市场数据日期202308172023H1分派下降2023H1越秀房产信托基金实现经营收入1061亿元同比增长司收盘价港元148124实现物业收入净额763亿元同比增长11对应NPIMargin为719每跟总股本亿股4834基金单位分派00541元同比下降263主要因受美元加息及人民币降息的双重影踪总市值亿港元72响令汇兑损失大幅增长及受管理人费用及递延单位支付增加影响已发行基金单位基金单位持有人应占15664较去年同期增加162亿至4834亿个对应2023年6月30日收市价每基金单位分报资产净值亿元派的收益率约为707同比增长149个百分点告总资产亿元45443疫后消费类出行服务类业态稳健复苏驱动下经营迅速恢复2023H1公司写字每基金单位持有人应324楼业态实现经营收入亿元同比下降其中核心物业广州写字楼越秀占资产净值元6124IFC金融大厦的重点租户续租率分别达100和94续租租金分别提升27和6租数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理户结构进一步优化此外受益于疫后消费复苏积压的旅行出游需求大幅释放相关报告relatedReport2023H1公司零售商场实现经营收入085亿元同比增长102酒店及公寓实现经营收入256亿元同比增长547专业市场白马大厦实现经营收入108亿元同比增长701上半年融资成本大幅增长主动管理优化融资结构受境外市场利率飙升人民币贬值等因素影响2023H1公司平均融资成本率约为49较2022年增加7bps平均付息率419较2022年增加114bps融资成本总额为424亿元同比增长961分析师emailAuthor为了控制融资成本收缩外汇及利率敞口公司积极调整融资结构以人民币贷款置换存量境外外币融资预计8月完成40亿人民币贷款置换后人民币融资占比将由年初上升至外汇敞口和利率敞口分别收缩至和绿色融资占比由宋健633604838上升至51songjianxyzqcomcnSFCBMV912我们的观点受美元加息人民币贬值等因素影响公司上半年融资成本大幅增长SACS0190518010002导致上半年分派绝对值下滑我们认为公司上半年提前还款以及将于8月完成人民币贷款置换等措施有利于公司控制下半年的融资成本在经营基本面稳步回升的前提孙钟涟下随着融资成本得到控制2023年分派收益率有望持续提升sunzhonglianxyzqcomcn风险提示宏观经济增长放缓物业出租率不及预期流动性收紧美元加息租赁SACS0190521080001收入不及预期请注意孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管的主要财务指标活动会计年度zycwzb主要财务指标2020A2021A2022A2023H1营业收入百万元1759179618731061assAuthor同比增长-1452142124物业收入净额百万元132312981356763同比增长-115-184411NPIMargin752723724719每基金单位盈利元018020-012002每基金单位分派元0200200110054每基金单位分派收益率607759663707来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告无评级报告正文2023H1分派下降2023H1越秀房产信托基金实现经营收入1061亿元同比增长124实现物业收入净额763亿元同比增长11对应NPIMargin为719每基金单位分派00541元同比下降263主要因受美元加息及人民币降息的双重影响令汇兑损失大幅增长及受管理人费用及递延单位支付增加影响已发行基金单位较去年同期增加162亿至4834亿个对应2023年6月30日收市价年化分派收益率约为707同比增长149个百分点图1公司历年每基金单位分派图2公司历年截至报告期末的年化分派收益率资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理优化租户结构写字楼业态收入贡献保持稳健2023H1公司写字楼业态实现经营收入612亿元同比下降4占总经营收入的577整体收入贡献保持稳健尽管受市场需求不足影响除杭州维多利中心外写字楼物业出租率均有下滑但公司通过优化租户结构提供定制化服务等方式稳定客源其中核心物业广州IFC写字楼越秀金融大厦的重点租户续租率分别达100和94续租租金分别提升27和6租户结构进一步优化受益于疫后出行复苏酒店公寓量价齐增2023H1公司酒店及公寓实现经营收入256亿元同比增长547占总经营收入的242其中四季酒店和雅诗阁公寓上半年平均入住率分别同比增加269和61个百分点平均房价分别同比增长413和107房价均已超过疫情前水平且高于竞品专业市场引入原创设计师品牌出租率恢复至90以上2023H1专业市场白马大厦实现经营收入108亿元同比增长701占总经营收入的102出租率同比提升39个百分点至905上半年白马大厦累计新签面积9183平米引入9家原创设计师品牌实现白马原创专区开业及运营受益于疫后消费复苏零售商场经营稳步回升随着客流恢复商场经营稳步回升2023H1公司零售商场实现经营收入085亿元同比增长102占总经营收入的80其中国金天地出租率同比提升个23百分点至981VT101客流量同比提升38销售额同比提升22请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告无评级图3各业态物业组合经营收入图42023H1物业组合收入贡献资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理上半年融资成本大幅增长主动管理优化融资结构受境外市场利率飙升人民币贬值等因素影响2023H1公司平均融资成本率约为49较2022年增加7bps平均付息率419较2022年增加114bps融资成本总额为424亿元同比增长961为了控制融资成本收缩外汇及利率敞口公司积极调整融资结构以人民币贷款置换存量境外外币融资预计8月完成40亿人民币贷款置换后人民币融资占比将由年初6上升至33外汇敞口和利率敞口分别收缩至60和48绿色融资占比由38上升至51图5公司历年平均融资成本率图6公司债务结构资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理我们的观点受美元加息人民币贬值等因素影响公司上半年融资成本大幅增长导致上半年分派绝对值下滑我们认为公司上半年提前还款以及将于8月完成人民币贷款置换等措施有利于公司控制下半年的融资成本在经营基本面稳步回升的前提下随着融资成本得到控制2023年分派收益率有望持续提升风险提示宏观经济增长放缓物业出租率不及预期流动性收紧美元加息租赁收入不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告无评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确沪深两市以沪深300指数为基准北交定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级所市场以北证50指数为基准新三板市推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数场以三板成指为基准香港市场以恒生中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级指数为基准美国市场以标普500或纳回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数斯达克综合指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoadBridgeConstructionDevelopmentCoLtd成都经开资产管理有限公司义乌市国有资本运营有限公司ChouzhouInternationalInvestmentLtd桐庐新城发展投资有限公司宝应县开发投资有限公司中泰证券中泰金融国际有限公司中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司杭州上城区城市建设投资集团有限公司安庆盛唐投资控股集团有限公司巨星传奇集团有限公司湖州市城市投资发展集团有限公司如皋市经济贸易开发有限公司重庆大足实业发展集团有限公司江西省金融资产管理股份有限公司中国信达香港控股有限公司ChinaCinda2020IManagementLtd成都银行股份有限公司成都新津城市产业发展集团有限公司滁州经济技术开发总公司珠海华发集团有限公司华发投控2022年第一期有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司乌鲁木齐经济技术开发区建发国有资本投资运营集团有限公司成都空港城市发展集团有限公司海盐县国有资产经营有限公司海盐海滨有限公司漳州市交通发展集团有限公司泰州医药城控股集团有限公司海宁市城市发展投资集团有限公司南洋商业银行有限公司平安国际融资租赁有限公司上海银行杭州分行湖州南浔振浔污水处理有限公司杭州银行绍兴分行新昌县交通投资集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司北京银行股份有限公司杭州分行台州市黄岩经济开发集团有限公司湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司江苏银行扬州分行湖北农谷实业集团有限责任公司湖州经开投资发展集团有限公司环太湖国际投资有限公司温州名城建设投资集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司厦门国贸控股集团有限公司国贸控股香港投资有限公司澳门国际银行股份有限公司中国国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited嵊州市交通投资发展集团有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司溧源国际有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimited杭州上城区国有资本运营集团有限公司多想云控股有限公司长沙先导投资控股集团有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED龙口市城乡建设投资发展有限公司集友银行有限公司成都中法生态园投资发展有限公司盐城东方投资开发集团有限公司东方资本有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司润歌互动有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司政金金融国际BVI有限公司济南市中财金投资集团有限公司百德医疗投资控股有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司江苏中关村控股集团国际有限公司济南历城控股集团有限公司历城国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