地产基本面仍待改善，期待一二线城市落实优化地产政策
　　7月房地产基本面继续承压：开发投资同比降幅再次扩大，销售量价延续调整，部分头部房企遭遇阶段性流动性压力，导致房企融资环境进一步承压。但政策定调、地方执行、货币政策和经纪人预期已经出现积极信号，我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。
　　开发投资降幅扩大，竣工面积保持强势
　　7月全国房地产开发投资同比下滑12.2%，降幅较6月扩大1.9pct。土地市场延续供求双向压力，开工端依然低迷，竣工端在保交付推动下保持强势：1、7月300城住宅类土地供求规模仍然同比收缩，销售和融资走弱后房企拿地更加克制；2、市场走弱+拿地克制导致7月新开工同比下滑25.9%，施工面积同比降幅继续扩大至6.8%；3、保交付推动竣工面积同比增速保持强势（7月同比增长33.1%），随着地产销售弱化和部分头部房企出现阶段性流动性压力，后续竣工韧性或将更有赖于保交付政策的进一步发力。
　　销售量价延续调整，积极信号持续增加
　　7月以来房地产销售量价延续调整。7月全国商品房销售面积同比下滑15.5%，较6月收窄2.7pct；销售金额同比下滑19.3%，较6月基本持平，但1-7月累计同比由升转降。同时，房价继续调整，根据贝壳研究院的数据，7月50城二手房价格指数环比下跌2.0%，较6月扩大0.4pct。部分头部房企出现阶段性流动性压力，也使得民营房企销售可能进一步承压。但我们注意到政策定调、政策执行、货币政策、经纪人预期方面的积极信号在持续增加。我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。
　　部分房企遭遇阶段性流动性压力，房企融资环境进一步承压
　　7月全国房地产开发企业到位资金同比下滑20.2%，房企现金流仍然面临压力。具体来看：1、7月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑21.7%、23.5%，降幅较6月扩大2.3、10.7pct，主要受到销售走弱的拖累；2、国内贷款、自筹资金同比下滑14.7%、20.5%，较6月扩大0.9、收窄9.0pct。随着地产销售继续走弱，部分房企经营遇到一定困难，特别是部分龙头房企遭遇阶段性流动性压力，使得房企融资环境进一步承压。但地产融资支持已经开启，我们期待融资端政策能够与地产需求端和其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求，进而缓解房企现金流压力。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。