2022年中国总人口减少85万，为1962年以来首次人口负增长。面对人口负增，直觉反应是地产销售同步转负。这一直觉反应让市场更加忧虑中国地产前景。
　　观察日本、德国、韩国等发达国家，我们发现总量人口与新房销售投资的相关性比较复杂。日本案例显示，即使户户有房，总人口负增长，反直觉的是仍有新增地产销售。
　　这为我们理解中国未来新房销售中枢提供启示。更为重要的是，通过测算未来地产销售潜在中枢，我们能够更加清晰的判断，本轮中国地产下行空间并大致判断销售前景。
　　目前中国城镇居民户均1套房，“人人有房”不意味着未来新增住宅销售归零。
　　即便中国城镇人口户均1套房，但存量住宅市场发展并不是停滞的。
　　每年有新增住房需求，也有老房因折旧退出市场。若退出市场的老宅大于新增住宅，则新增住宅需求无法在既有存量房中得到满足，这种情况下新增住宅需求需要建造新房来匹配。故而新房需求也是未来潜在的新增商品房销售量。
　　（一）当下中国城镇居民户均刚好1套房。我们曾经测算，截止2022年，中国城镇居民刚好户均1套房，其中0.6套是商品房，0.4套非商品房。城镇居民户均1套房意味着，即便未来总量人口不变（这只是一组用作说明逻辑的极端假设），退出市场老宅数量足够多，那么新增住宅需求便不能在存量房市中找到需求对应，此时催生新增住房销售。
　　（二）新增住房需求主要被结婚人口决定。按照初婚年龄30岁来测算，未来十年新增住宅需求来自1993年-2003年出生人口。这部分人口中71%（也是当下青年城镇化率）住宅需求会落在城镇，并创造60%新增住房需求（这一假设复合中国当下现实）。
　　（三）每年有一定数量老房子“折旧”。这里折旧的真正含义，并不是说老宅推倒重建，而是房龄足够大之后，可贷年限受约束，老宅很难在交易市场上流通。退出市场的老宅占总存量的比例，便为住宅折旧率。海外经验显示，住宅折旧率一般在2%~2.5%。
　　未来中国新房销售面积：未来十年年均9亿平米；未来五十年年均3.4~5.2亿平。
　　按照2%~2.5%的折旧率匡算，未来中国每年有9.5亿平米左右房地产退出市场。
　　1993年-2003年中国每年新生人口在1599万~2126万区间，往后三十年，这部分人口达到成家立业年龄时，是2023-2033年刚性住房需求的主要群体。
　　给定两组数据，一是适婚年龄人口有60%的新增住宅需求，二是青年常住人口城镇化率达71%，测算得到2023-2033年每年刚性住房需求在9亿平米，这也是未来中国十年每年地产销售面积的潜在中枢。
　　再用类似方法测算未来五十年新房销售面积潜在中枢。保守假设未来二十年中国每年出生人口在700万-900万区间，这也是未来五十年刚性住房需求主体。测算得到未来五十年，中国每年潜在的新增刚性住房需求为3.4-5.2亿平米。
　　测算未来销售面积中枢的意义，中国地产尚未过剩，中国地产的未来或是大分化。
　　我们测算未来中长期房地产销售面积中枢，直观的朴素逻辑是老宅退出市场，适婚年龄住房需求需要新增销售面积来匹配。这里暗含两个关键推论：
　　第一，若城镇化率进一步走高，则中国未来住房销售面积或高于我们测算值。
　　第二，未来达到适婚年龄的年轻人，他们的流向决定了新增住宅需求在哪些地区表达出来。若未来年轻人口进一步向发达经济带或高能级城市集聚，恰逢这些城市老宅折旧较多，那么这些地区的房地产供需矛盾或相对明显。
　　风险提示：人口普查对住宅统计存在偏差；实际折旧率或低于2%；出生人口或超预期。