事件：
　　6月30日，克而瑞发布2023年6月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额399亿元，万科、中海单月销售额分别为340、315亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期458亿元下降至315亿元。5月单月销售过百亿房企为15家，较22年同期减少6家，对比2021年同期减少23家。
　　点评：
　　6月房企销售额环比+0.5%，同比-37%，累计同比-5%，单月同比大降、累计同比转负。根据克而瑞数据，2023年6月，50家房企单月销售金额4,168亿元，环比+0.5%，较22年同比-37%、较前值-38pct；销售面积为2,402万方，环比持平，较22年同比-38%、较前值-29pct；在5月销售同比由正转负之后，6月同比销售出现了大幅下降，同时一般而言6月在推盘和按揭大增下会推动销售环比显著增长，2017-2022年6月销售额环比均值+34%、销售面积环比均值+21%，但今年6月销售环比持平，6月销售同环比走弱均说明目前销售的低迷。从累计数据看，1-6月累计销售金额25,863亿元，同比-5%、较前值-10pct；销售面积15,012万方，同比-14%、较前值-7pct；6月累计销售金额同比也再次出现了由正转负。我们认为，6月销售同比下降来源于：政策放松效果边际变弱、出台力度不及预期、以及居民收入预期下降，导致市场热度有所回落；另一方面，房企前期拿地较少、市场去化不佳背景下主动放缓推盘节奏。此外，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更为靓丽，后者也持续推动着行业集中度进一步提升。
　　6月单月销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化继续加大。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利399亿（YOY-22%）、万科340亿（YOY-28%）、中海315亿（YOY-28%）、招蛇295亿（YOY-28%）、华润269亿（YOY-32%）、绿城256亿（YOY-25%）、碧桂园210亿（YOY-54%）、建发房产177亿（YOY+13%）、龙湖168亿（YOY-29%）、金地135亿（YOY-53%）、金茂131亿（YOY-31%）、越秀130亿（YOY-9%）、滨江124亿（YOY-47%）、华发120亿（YOY-17%）、融创69亿（YOY-51%）、新城67亿（YOY-52%）、旭辉55亿（YOY-59%）、中南49亿（YOY-29%）、世茂42亿（YOY-56%）、阳光城21亿（YOY-52%）、金科5亿（YOY-94%）等。6月房企销售同比增速放缓，企业分化持续加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：主流企业中销售同比排名靠前的房企为：建发房产+13%、越秀-9%、华发-17%、保利-22%、绿城-25%、中海-28%、万科-28%、招蛇-28%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　1-6月累计销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化继续加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利2,366亿（YOY+13%）、万科2,018亿（YOY-6%）、中海1,785亿（YOY+29%）、华润1,702亿（YOY+41%）、招蛇1,664亿（YOY+40%）、碧桂园1,609亿（YOY-35%）、绿城1,342亿（YOY+19%）、龙湖985亿（YOY+15%）、建发房产953亿（YOY+54%）、滨江926亿（YOY+35%）、金茂860亿（YOY+23%）、金地858亿（YOY-15%）、越秀825亿（YOY+69%）、华发769亿（YOY+56%）、融创520亿（YOY-54%）、新城424亿（YOY-35%）、旭辉419亿（YOY-34%）、世茂281亿（YOY-36%）、中南246亿（YOY-25%）、阳光城183亿（YOY-25%）、金科133亿（YOY-70%）等。1-6月50家房企累计销售金额同比增速略有回落、分化趋势依旧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+69%、华发+56%、建发房产+54%、华润+41%、招蛇+40%、滨江+35%、中海+29%、金茂+23%等，显著好于行业，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　投资分析意见：6月销售大幅走弱，政策放松值得期待，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。