5月商品房销售面积同比转负，销售金额增速明显放缓
　　从销售面积看，1-5月商品房销售面积为4.64亿平方米（同比-0.9%），降幅扩大0.5pct；住宅销售面4.07亿平方米（同比+2.3%），涨幅收窄0.4pct。从5月单月看，商品房销售面积环比、同比分别为+14.5%、-3%，住宅销售面积环比、同比分别为+14.6%、+0.6%，同比涨幅较4月均收窄约8pct。从销售金额看，1-5月商品房销售额同比+8.4%（收窄0.4pct），住宅销售额同比+11.9%（扩大0.1pct）。5月单月商品房销售额、住宅销售额同比分别为+7%、+12%，涨幅较4月分别收窄21pct、18pct。
　　1-5月销售额同比仍然高于销售面积，主要原因是高能级城市销售韧性较强，导致成交均价结构性上涨，但房价涨幅已经逐步放缓。我们可以看到一线城市5月新房价格指数环比涨幅收窄0.3pct至0.1%，结束了连续2个月的上行趋势，而二三线城市新房价格环比涨幅已经连续2个月收窄。此外，成交占比和成交均价最高的东部地区1-5月销售额增速也较上月收窄，其中销售面积增速收窄0.3pct，成交均价涨幅收窄2.1pct至0.1%。
　　销售放缓导致定金及预收款增速收窄，房企融资端亦面临较大压力
　　5月单月房地产开发企业到位资金同比-7.4%（前值+3.4%），其中定金及预收款同比+6%（前值+31%），个人按揭贷款同比+25%（前值+23%），国内贷款同比-13%（前值-12%），自筹资金同比-29%（前值-24%）。总体来看，销售放缓拖累定金及预收款，但银行对居民房贷支持力度仍较大。不过，国内贷款和自筹资金降幅扩大，房企融资端仍面临压力。
　　新开工和施工持续低迷，投资继续走弱
　　1-5月房地产开发投资完成额同比-7.2%，降幅较上月扩大1pct；5月单月同比-10.5%，较上月扩大3.3pct。1-5月房屋新开工面积同比-22.6%，施工面积同比-6.2%，竣工面积同比+19.6%，其中新开工和施工降幅较上月分别扩大1.4pct、0.6pct，竣工涨幅扩大0.8pct。5月单月新开工和施工同比分别下降27%、41%，竣工同比增长24%，其中新开工降幅基本持平，施工降幅扩大5pct，竣工同比增速放缓18pct。从土地市场看，尽管部分热点城市土拍火热，但大部分低能级城市成交低迷，今年1-5月100大中城市住宅用地供应和成交分别下降51%、36%。我们认为目前市场销售复苏趋弱，房企库存去化压力加大，从而导致拿地、开工意愿降低，开发投资持续走弱。
　　投资建议
　　销售去化放缓降低房企补库存意愿，需求复苏仍需政策进一步支持。我们认为6月央行降低政策利率释放了稳增长的积极信号，LPR同步下降有望支撑居民购房需求回暖。在弱复苏和城市分化背景下，土储布局合理、补库能力强、融资能力强的优质房企仍具配置价值，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　政策落地执行不及预期；居民收入增长放缓；销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。