核心观点
　　房地产需求在2-4月集中释放后，5月单月销售面积增速转负，同比下降3.0%。受销售回款与融资走弱影响，房企资金压力有所加大；销售转弱使房企开工热情较低，致使房地产投资承压。统计局表示，随经济运行逐步恢复到正常轨道，房地产市场也逐步进入常态化恢复运行态势。尤其是6月以来青岛等城市出台促进地产市场发展的组合政策，有望推动房地产销售修复，进而缓解房企资金压力、推动保交楼持续开展、带动新开工改善。
　　国家统计局公布房地产市场运行情况，2023年5月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为8804万平方米、10187亿元、8503万平方米、4148万平方米，同比增速分别为-3.0%、-10.5%、-27.3%、24.4%，前值分别为5.5%、-7.3%、-27.4%、41.8%。
　　需求释放告一段落，销售增速高点回落。2023年春节后，随着疫情形势的好转、社会经济整体恢复，需求在2-4月集中释放，4月商品房销售面积同比增速为5.5%，达到2021年7月以来的高点。随需求释放告一段落，5月单月销售面积增速转负，同比下降3.0%；1-5月销售面积累计同比下降0.9%，降幅较1-4月扩大0.5个百分点。随经济运行逐步恢复到正常轨道，房地产市场进入常态化恢复期。6月以来青岛等城市出台促进地产市场发展的组合政策，有望推动房地产销售修复。
　　销售回款与融资走弱，房企资金压力有所加大。5月房企到位资金同比下降7.4%，增速较4月下降11.0个百分点。房企资金压力加大，主要与销售回款及融资的走弱有关，5月与销售回款相关的定金及预收款同比增长6.0%，增速较4月下降25.2个百分点；5月主要与银行端开发贷相关的国内贷款、与房企发债相关的自筹资金分别同比下降13.4%、29.2%，降幅较4月分别扩大1.7、4.9个百分点。
　　新开工较弱，房地产投资承压。5月房地产开发投资同比下降10.5%，降幅较4月扩大3.2个百分点，1-5月地产开发投资同比下降7.2%。地产投资承压，主要因销售转弱、房企开工热情较低，5月新开工面积同比下降27.3%；保交楼政策支持下，5月竣工面积同比增长24.4%，增速较4月41.8%的高点下降17.4个百分点。我们认为新开工将跟随销售缓慢恢复，竣工则将持续受保交楼政策支撑。
　　维持全年核心指标预测不变。我们预测2023年销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积的增速分别为+10%、-5%、0%、+15%。
　　市场进入常态化恢复期，看好品牌信用俱佳、土储丰厚优质的房企。5月地产销售、融资、投资指标较4月高点均出现回落，市场进入常态化恢复期。另一方面中央宏观政策与地方一城一策也更趋于积极，有望推动市场恢复。我们认为拥有好品牌、高信用的房企将在市场恢复期占据更大竞争优势，丰厚优质的土储将保障其未来发展。推荐A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。商业及物管企业盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、保利物业。二手房成交复苏势头良好，我们推荐交易商赛道龙头贝壳-W。“保交楼”工作持续推进，看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。