事件描述
　　2023Q1公司实现营收684.7亿元，同比增长9.3%；归母净利润14.5亿元，同比增长1.2%；扣非后归母净利6.5亿元，同比下降40.9%；综合毛利率15.4%，同比下降3.4pct。
　　事件评论
　　2023Q1毛利率下滑拖累扣非后归母业绩，后续展望仍需进一步努力。2023Q1公司实现营收684.7亿元（+9.3%），其中开发业务结算金额541.6亿元（+9.8%），结算资源量增（+15.8%）价跌（-5.2%）。扣非后归母净利却同比下降40.9%，主因毛利率下滑拖累，2023Q1综合毛利率同比下降3.4pct至15.4%，其中开发业务结算毛利率同比下降4.6pct至17.2%。而归母净利润增速（+1.2%）仍实现小幅增长，主要由于金融资产公允价值变动贡献净收益3.2亿元（2022Q1为0.09亿元），期间费用率同比下降2.7pct至6.6%对归母业绩稳健增长也有一定贡献。展望后期，公司表内预收账款4884.3亿元（-25.7%），预收/年化结算=1.1X，毛利率下行与减值压力基本释放，经营业务贡献也将持续加大，但结算规模或有一定下降，后续业绩仍需进一步努力。
　　销售规模行业前二，投资力度仍有提升空间。2023Q1公司销售额1013.8亿元（-4.8%），销售面积625.7万方（-1.1%），销售均价1.62万元/平（-3.7%），销售规模行业排名前二。2023Q1公司共获取5宗地块（去年同期6宗），拿地金额105.0亿元（-39.8%），拿地面积87.6万方（-39.9%），楼面价约1.2万元/平，楼面价较高主因项目布局在东莞、南京、广州等高能级城市，权益比例（面积维度）为55.3%（-21.6pct）。金额与面积维度的拿地强度分别为14.0%、10.4%，4月在上海土拍市场斩获2宗地块，整体来看投资力度中性。2023Q1新开工590万方（-1.6%），完成年初计划的35.3%；竣工344.1万方（+10.9%），完成年初计划的10.7%。2023Q1拿地和新开工面积均小于销售，经营层面相对偏保守，库存呈现去化态势，后续面临一定补库存压力，投资力度仍有提升空间。
　　第二曲线稳步成长。万物云围绕蝶城战略，在更多蝶城推动流程变革，努力经营提升蝶城毛利率，期内新增阿里北京总部等11个商服项目。商业实现全口径收入23.3亿（+10.4%），其中印力收入13.7亿。物流仓储全口径营收9.6亿（+20.0%），其中高标库5.7亿（+11.5%），冷链3.9亿（+35.0%）。租赁住宅全口径营收7.8亿（+10.8%），期内新拓展房源2272间，截至3月底累计在管21.7万间，开业17.05万间，出租率95%。
　　投资建议：相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的，核心是当行业迎来边际改善之际，是否能够快速调整节奏，定增导向下公司资金实力有望得到补充。中长期而言公司在信用和效率层面的内生能力依然突出，开发业务头部地位仍相对稳固，存量业务重估价值可观。展望后期公司毛利率下行与减值压力基本释放，经营业务也将提质增效，但结算规模有一定下降，后续业绩仍需进一步努力。预计2023-2025年归母净利229/234/240亿，增速1%/2%/3%，P/E为7.9/7.7/7.5X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、未来公司开发业务结算资源量不及预期；
　　2、未来公司结算毛利率不及预期。