2022年业绩录得亏损，2022年合约销售降幅优于行业水平：2022年公司实现营业收入和毛利分别为23.4亿元和10.3亿元，同比下滑46.5%和52.8%；期内归母净利润录得亏损7.3亿，业绩由盈转亏的原因是疫情反复及行业停工停贷潮等原因使销售下降以及结转项目减少且主要来自珠海及化州等非深圳地区，结转单价及毛利率相对于深圳均处于较低水平。尽管公司短期业绩受旧改项目结转周期的波动，但考虑到未来随着白石洲项目的入市，公司的盈利增长将会得到明显提升。2022年，公司实现合同销售额40亿元（主要由珠海东桥项目及化州国际花城项目贡献），同比下降5.5%，但跑赢行业平均销售水平。截至目前，公司可售货值达400亿元，为公司历史以来最高水平，其中白石洲一期可售货值约330亿元。
　　白石洲项目进展顺利，一期预计于2023年下半年开盘销售：截至2022年底，公司现有土储超1600万方（包含待注入项目，已注入土储约705万方），大部分位于深圳、珠海、香港等一二线城市，可支撑公司10年以上发展。其中，白石洲项目计容面积共约358万平方米，其中35%为住宅、31%为商务公寓、32%为商业、写字楼及酒店、2%为配套设施，可售建面约180万方，保守预计可贡献货值约1500亿（假设自持物业全部用于销售）。项目将会分四期进行开发，开发周期预计为8至10年。目前白石洲一期可售面积为33万方（含商业），目前建设进度已经修建至地上十层以上，我们预计三季度可以达到预售条件。
　　未雨绸缪，积极部署各项融资，保证公司安全运营：公司的债务结构合理，截止2022年底，公司有息负债总额343.5亿元，以银行贷款为主，占比82.6%，综合融资成本为6.9%，其中一年至两年到期的债务占比为64.9%。期内，公司引入万科作为白石洲城市更新项目的战略性股东，白石洲项目股权的8%万科的注资有助于进一步加强公司短期流动性，也提升了项目安全性。2022年10月，白石洲项目的银团授予207亿的专项授信，并于期内逐步提款，保障了白石洲项目拆迁及一期的建设资金需求。另外，公司期内到期的小公募债、商业票据、可转债等也已经完成了回售或存续。今年3月份的公告指出，公司按时兑付了一笔4.7亿的到期美元债，为年内最大一笔到期债务，增加了公司短期的安全性，为白石洲项目顺利预售奠定基础。
　　目标价2.8港元，买入评级：根据测算，公司开发业务NAV约为259亿人民币。投资物业方面，假设现有运营物业以及在建物业均实现稳定成熟运营，预计增厚估值约为66.5亿人民币。考虑公司净负债之后，公司摊薄后的每股NAV为14港元。基于白石洲项目逐期开发、预售以及其他优质旧改项目的逐步转化，公司的整体规模及盈利水平将迎来飞跃，我们给予NAV80%的折让，对应目标价2.8港元，买入评级。