收入稳健增长。2022年，公司实现收入为3527.40百万元，同比增加1.7%。2022年，公司股东应占利润为403.49百万元，同比下降20.9%。全年股息为每股现金20.69港仙，按年下降42.5%。
　　在管面积推动物管收入稳步增加。2022年，基础物业管理服务收入为2814.79百万元，占营收79.8%，同比增加7.0%。截止2022年底，公司合约面积约为70百万平方米，同比增长约23%，合约项目数量661个；截止2022年底，公司在管面积达到约53.8百万平方米，同比增长约30%，在管项目数量587个。其中商务物业占比为45.5%，公共及工业物业占比为19.0%，住宅物业占比为35.5%。在管面积的增长主要来源于：(i)公司继续接管卓越置业集团开发的商业及住宅项目，于2022年新增在管面积为2.11百万平方米；及(ii)第三方拓展贡献新增10.45百万平方米。2022年底，在管项目面积按照区域划分，其中43.5%位于粤港澳大湾区，19.7%位于长三角城市群，36.8%分布于其他区域。2022年商务物业收入同比增加10.5%。其中来自第三方市场拓展的商务物业收入同比增加13.5%。2022年公共物业的收入同比下降39.5%；同期住宅物业收入同比增加36.7%。
　　地产经济下行和疫情影响增值服务和其他业务表现。2022年，增值服务收入约为668.71百万元，同比下降14.3%，占营收19.0%。增值服务收入的下降主要由于受到房地产经济环境下行影响，案场、一手房经纪业务服务收入较2021年同期减少人民币136.43百万元。2022年，其他业务收入为43.89百万元，占营收1.2%，同比下降21.3%。
　　公司毛利率有所下降，其中增值服务毛利率下滑。毛利率从2021年的27.7%下降至2022年的23.9%，按年下降3.8个百分点。基础物业管理服务的毛利率为21.1%，较2021年下降1.8个百分点，主要是由于(i)受到疫情的阶段性影响，PM商写项目的停车场、中央空调毛利减少，该影响在2023年基本消除；及(ii)第三方物业服务占比增大，市场化的毛利率客观上低于卓越商企服务自有高端商写项目。增值服务的毛利率为33.1%，较2021年下降8.4个百分点，主要由于受到房地产经济环境下行影响，案场和一手房经纪业务毛利减少。其他业务的毛利率为68.0%，较2021年上升7.3个百分点。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预计公司2023-2024年EPS分别为0.37元、0.43元，我们给予公司2023年目标估值为8-10XPE，合理价值区间在2.96~3.70元人民币（3.38~4.22港元），给予公司“优于大市”评级。
　　风险提示。管理规模扩张不及预期，大客户战略不及预期，人工成本上升。汇率为1港元=0.8758人民币。