本报告导读：
　　公司2022年业绩首次亏损，受外部环境和土储结构拖累，公司利润率继续下行。公司继续处于缩表阶段，有息负债和土储优化取得一定进展，公司将重启土地投资。
　　摘要：
　　公司业绩符合预期，维持公司“增持”评级。2022年公司实现营业收入4304亿元，下降17.7%；实现归属普通股东净利润-61亿元，上市以来首次出现亏损。由于汇兑损益和计提减值，以及结算的放缓，公司在2022年业绩承压。我们调整公司2023年业绩扭亏为盈（原13.4%），2024年业绩增速为66.2%（-36.4%），预计2025年业绩增速为64.6%。我们下调公司2023~2024年EPS为0.03、0.06元（原为0.13、0.09元），预计2025年EPS为0.10元。行业进入筑底回升阶段，维持公司“增持”评级。
　　受外部环境和土储结构拖累，利润率继续下行。2022年公司毛利率7.6%，较半年度10.0%继续下行3.0pcts。公司可售资源中三四线城市占比约61%，在2022年行业调整中受影响较大。2022年公司计提减值31亿元，同时汇兑损失84亿元，使得公司整体净利率下滑至-1.4%。考虑到2023年行业逐渐恢复，预计外部影响因素减小，预计公司在2023年净利率出现一定程度修复。
　　公司降存货，调整土储，继续缩表。公司自2021年进入缩表阶段，2022年底公司总资产为1.7万亿元，较年初下降10.5%。其中，公司存货下降11.4%达到0.9万亿元，公司有息负债下降约14.7%达到0.3万亿元。公司在2022年控制土地投资力度，仅新增土地投资额约98亿元，位于二三线城市，可售货值下降35.6%达到9555亿元。
　　稳健缩表取得一定进展，将于2023年重启土地投资。公司稳健缩表取得一定进展，土储和负债下降的同时，公司在拿地投资端更加谨慎，加强布局高能级的城市和确定性的市场。公司将在2023年调整土储结构，使得三四线城市项目占比进一步下降。经历2022年的土地投资保守期，公司将于2023年重启土地的重资产主动投资，计划使得一二线城市土储占比达到50%左右。
　　风险提示：需求下行超过预期，资产价格下行带来去化不达预期。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitleTableInvest碧桂园2007评级增持当前价格港元228优化结构重启投资20230401海公司2022年业绩点评Table交易数据Market52周内股价区间港元101-663外谢皓宇分析师郝亚雯分析师白淑媛分析师当前股本百万股22035010-83939826010-83939776021-38675923公当前市值百万港元50241xiehaoyugtjascomhaoyawengtjascombaishuyuangtjascom司证书编号S0880518010002S0880518010005S0880518010004TablePicQuote香本报告导读52周内股价走势图公司2022年业绩首次亏损受外部环境和土储结构拖累公司利润率继续下行公港碧桂园恒生指数司继续处于缩表阶段有息负债和土储优化取得一定进展公司将重启土地投资9摘要-9TableSummary公司业绩符合预期维持公司增持评级2022年公司实现营业收-28-46入4304亿元下降177实现归属普通股东净利润-61亿元上市-65以来首次出现亏损由于汇兑损益和计提减值以及结算的放缓公-83司在2022年业绩承压我们调整公司2023年业绩扭亏为盈原-2022320224202252022620227202282022920231202322022102022112022121342024年业绩增速为662-364预计2025年业绩增速为646我们下调公司20232024年EPS为003006元原为013009元预计2025年EPS为010元行业进入筑底回升阶证段维持公司增持评级TableReport相关报告券受外部环境和土储结构拖累利润率继续下行2022年公司毛利率继续缩表穿越困局2022830研76较半年度100继续下行30pcts公司可售资源中三四线城市究占比约61在2022年行业调整中受影响较大2022年公司计提减抓紧融资窗口降低经营风险2022727值31亿元同时汇兑损失84亿元使得公司整体净利率下滑至-14报销售随行业回暖投资谨慎前行2022710考虑到2023年行业逐渐恢复预计外部影响因素减小预计公司在告2023年净利率出现一定程度修复缩表调结构谨慎向前行2022331公司降存货调整土储继续缩表公司自2021年进入缩表阶段2022年底公司总资产为17万亿元较年初下降105其中公司融资环境改善优质民企觉醒2022125存货下降114达到09万亿元公司有息负债下降约147达到03万亿元公司在2022年控制土地投资力度仅新增土地投资额约98亿元位于二三线城市可售货值下降356达到9555亿元稳健缩表取得一定进展将于2023年重启土地投资公司稳健缩表取得一定进展土储和负债下降的同时公司在拿地投资端更加谨慎加强布局高能级的城市和确定性的市场公司将在2023年调整土储结构使得三四线城市项目占比进一步下降经历2022年的土地投资保守期公司将于2023年重启土地的重资产主动投资计划使得一二线城市土储占比达到50左右风险提示需求下行超过预期资产价格下行带来去化不达预期财务摘要百万人民币2019A2020A2021A2022A2023E2024E2025ETableFinance营业收入485908462856523064430371454585418558368870-282-47130-17756-79-119毛利润1266371009059278217210272752302118443净利润395503502226797p1-605296015972628-142-114-235--662646PE131520-87548330200PB02020202030303请务必阅读正文之后的免责条款部分碧桂园2007本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明投资建议的比较标准评级说明投资评级分为股票评级和行业评级增持相对当地市场指数涨幅15以上以报告发布后的12个月内的市场表现谨慎增持相对当地市场指数涨幅介于515之间为比较标准报告发布日后的12个月股票投资评级中性相对当地市场指数涨幅介于-55内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基减持相对当地市场指数下跌5以上准增持明显强于当地市场指数行业投资评级中性基本与当地市场指数持平减持明显弱于当地市场指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话02138676666075523976888p201083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3碧桂园2007附海外当地市场指数亚洲指数名称美洲指数名称欧洲指数名称澳洲指数名称沪深300标普500希腊雅典ASE澳大利亚标普200恒生指数加拿大SPTSX奥地利ATX新西兰50日经225墨西哥BOLSA冰岛ICEX韩国KOSPI巴西BOVESPA挪威OSEBX富时新加坡海峡时报布拉格指数台湾加权西班牙IBEX35印度孟买SENSEX俄罗斯RTS印尼雅加达综合富时意大利MIB越南胡志明波兰WIG富时马来西亚KLCI比利时BFX泰国SET英国富时100巴基斯坦卡拉奇德国DAX30斯里兰卡科伦坡葡萄牙PSI20芬兰赫尔辛基瑞士SMI法国CAC40英国富时250欧洲斯托克50OMX哥本哈根20瑞典OMXSPI爱尔兰综合荷兰AEX富时AIM全股p3请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3