22年EBITDA同比+63%、核心业绩同比+74%，并表ARA后业绩表现靓眼。2022年，公司营业收入821百万美元，同比+103%；EBITDA 1,069百万美元，同比+61%；经调整EBITDA 1,152万美元，同比+63%；PATMI（归母净利润）为574百万美元，同比+64%；经调整PATMI为655百万美元，同比+74%；公司毛利率96%，同比+10pct，归母净利率70%，同比-16pct；行政开支491百万美元，同比+103%，融资成本222百万美元，同比+36%；其他收入510百万美元，同比+36%，主要为公允价值收益、出售资产及股权收益、股息收入和利息收入等。
　　投资业务EBITDA保持稳定，物业出租率再创新高。2022年，公司投资业务实现收入97百万美元，同比-17%；EBITDA 334百万美元，同比-3%；投资业务EBITDA下降源于21年出售韩国房托、基数较高导致22年共同投资收入同比减少、公允价值收益减少所致。2022年公司物业整体出租率提升至95%，较21年全年提升1pct，其中不包括大中华区则为98%；出租面积超460万方，此外在新经济物业组合中实现7.5%加权租金增长率，加权租约到期日4.5年。
　　基金管理业务EBITDA快增，AUM超1,500亿美元、新经济资管规模增速可观。2022年，基金管理业务收入713百万美元，同比+192%；EBITDA 574百万美元，同比+188%。基金管理业务业绩增长迅猛，受益于22年1月公司完成收购ARA，推动资产管理规模快速提升，规模提升有利于提升公司经营管理能力、扩大投资者基础。2022年，公司AUM提升至1,564亿美元，同比+296%，若基数考虑ARA后同比仍+11%；其中新经济资产管理规模730亿元，同比+85%，若基数考虑ARA后同比+23%。公司通过28个设立及新增基金项目募资76亿美元，同比+31%，其中超过85%新募资金用于新经济方面。此外，公司还拥有199亿美元的待投资金额可调配至新投资项目。
　　开发业务开竣工加速，土储规模增长靓眼。2022年，开发业务收入11百万美元，同比-76%；EBITDA343百万美元，同比+46%。开发业务EBITDA增速可观，主因开发项目公允价值收益、分占合联营公司收益、开发项目竣工收益增长明显。2022年，公司运营中及开发建面3800万方，同比+49%；土地储备超600万方，同比+54%。22年公司开工及竣工项目同比分别为+20%、85%；公司在建开发项目达119亿美元，超过80%将在2023-2025年竣工，预示后续交付量可观，推动规模扩张。
　　BS表扩张，财务稳健，借款久期拉长、成本保持低位。截至2022年末，公司资产总值162.0亿美元，同比+73%；在手现金18.1亿美元，同比+19%；银行贷款及其他借款55亿美元，同比+29%；净负债/总资产比为22.8%，同比-5.1pct，净负债率为40.4%，同比-18.7pct；加权平均债务到期时间约5.1年，同比提升0.6年。22年公司综合融资成本为4.2%，同比+0.1pct。
　　投资分析意见：业绩靓眼、财务稳健，新经济模式前景可观，维持“买入”评级。物流地产行业正值快速发展的黄金时代，ESR作为亚太物流地产龙头，继续秉持轻资产策略扩张，收购ARA扩大自身管理规模，我们认为公司将保持长期而稳定的增长。考虑到开发业务竣工节奏具备不确定性，我们下调2023-2024年归母净利润6.3、7.0亿美元（原值7.7、8.7亿美元），新增25年业绩为7.6亿美元，现价对应23/24年PE分别为12.0/10.9倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：公司拓展速度不及预期、电商行业发展不及预期。

研究报告全文：申万宏源研究上海市南京东路99号862123297818wwwswsresearchcom简单金融成就梦想房地产公司研究2023年03月23日业绩靓眼财务稳健新经济模式前景可观ESR01821HK22年EBITDA同比63核心业绩同比74并表ARA后业绩表现靓眼2022年公司营买入业收入821百万美元同比103EBITDA1069百万美元同比61经调整EBITDA1152维持万美元同比63PATMI归母净利润为574百万美元同比64经调整PATMI为655百万美元同比74公司毛利率96同比10pct归母净利率70同比-16pct行政开支491百万美元同比103融资成本222百万美元同比36其他收入510百万美元市场数据2023年03月22日同比36主要为公允价值收益出售资产及股权收益股息收入和利息收入等收盘价港币1344恒生中国企业指数6640投资业务EBITDA保持稳定物业出租率再创新高2022年公司投资业务实现收入97百万美52周最高最低价港币25501160元同比-17EBITDA334百万美元同比-3投资业务EBITDA下降源于21年出售韩国房H股市值亿港币592托基数较高导致22年共同投资收入同比减少公允价值收益减少所致2022年公司物业整体出流通H股百万股4403租率提升至95较21年全年提升1pct其中不包括大中华区则为98出租面积超460万方汇率人民币港币114此外在新经济物业组合中实现75加权租金增长率加权租约到期日45年基金管理业务EBITDA快增AUM超1500亿美元新经济资管规模增速可观2022年基金股价表现管理业务收入713百万美元同比192EBITDA574百万美元同比188基金管理业务业绩增长迅猛受益于22年1月公司完成收购ARA推动资产管理规模快速提升规模提升有利于提升公司经营管理能力扩大投资者基础2022年公司AUM提升至1564亿美元同比296若基数考虑ARA后同比仍11其中新经济资产管理规模730亿元同比85若基数考虑ARA后同比23公司通过28个设立及新增基金项目募资76亿美元同比31其中超过85新募资金用于新经济方面此外公司还拥有199亿美元的待投资金额可调配至新投资项目开发业务开竣工加速土储规模增长靓眼2022年开发业务收入11百万美元同比-76EBITDA资料来源Wind343百万美元同比46开发业务EBITDA增速可观主因开发项目公允价值收益分占合联营公司收益开发项目竣工收益增长明显2022年公司运营中及开发建面3800万方同比49证券分析师土地储备超600万方同比5422年公司开工及竣工项目同比分别为2085公司在建袁豪开发项目达119亿美元超过80将在2023-2025年竣工预示后续交付量可观推动规模扩张A0230520120001yuanhaoswsresearchcomBS表扩张财务稳健借款久期拉长成本保持低位截至2022年末公司资产总值1620亿陈鹏美元同比73在手现金181亿美元同比19银行贷款及其他借款55亿美元同比29A0230521110002chenpengswsresearchcom净负债总资产比为228同比-51pct净负债率为404同比-187pct加权平均债务到期时间约51年同比提升06年22年公司综合融资成本为42同比01pct联系人投资分析意见业绩靓眼财务稳健新经济模式前景可观维持买入评级物流地产行业正值快速发展的黄金时代ESR作为亚太物流地产龙头继续秉持轻资产策略扩张收购ARA扩大陈鹏862123297818转自身管理规模我们认为公司将保持长期而稳定的增长考虑到开发业务竣工节奏具备不确定性chenpengswsresearchcom我们下调2023-2024年归母净利润6370亿美元原值7787亿美元新增25年业绩为76亿美元现价对应2324年PE分别为120109倍维持买入评级风险提示公司拓展速度不及预期电商行业发展不及预期财务数据及盈利预测美元202120222023E2024E2025E营业收入百万元40482190910051110同比增长率421030107106104净利润百万元349574633696762同比增长率2206431039995每股收益元011013014016017净资产收益率8465677072市盈率倍14913212010999市净率倍1208080707注每股收益为归属于母公司所有者的净利润除以总股本BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch表1公司2022年业绩摘要美元百万20212022同比变动营业收入404821103营业成本542946毛利350792126其他收入及收益37651036管理费用242491103财务费用16422236分占合联营公司业绩16822735税前利润48981567所得税10618473净利润38363165归母净利润34957464少数股东损益335771主要比率百分点增减毛利率879610净利率957718净利率归母口径867016资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明1BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch附录财务报表利润表单位百万美元202120222023E2024E2025E营业收入Revenue40482190910051110营业成本Costofsales5429323539销售费用Sellingexpense00000管理费用Administrativeexpense242491544602664财务费用Financecost164222236249263公允价值变动损益Changesinfair289203228253278value投资收益Investmentreturn16121133140147营业利润Operatingprofit111329357387416营业外收支Non-operating304325361393425expenses利润总额Profitbeforetax4898158869741067所得税Incometaxexpense106184191209229净利润Netprofit383631696764837少数股东损益Minorityinterest3357636975归属母公司净利润Patmi349574633696762NOPLAT54183794510521169EPS摊薄元011013014016017资料来源Wind申万宏源研究现金流量表单位百万美元202120222023E2024E2025E净利润Netprofit349574633696762折旧与摊销Depreciationamortization1748888营运资本变动Changeinworkingcapital44156808896其他经营活动现金流Others248387125143162经营活动产生的现金流量净额CFfromoperatingactivities7579436472512资本性支出Capex14157000其他投资活动现金流Others88810597642688投资活动产生的现金流量净额CFfromoperatingactivities1159171596641687债务增加Netchangeinliabilities22012383473490509股权融资Proceedsfromshareissuance4281000支付股利Dividendandinterestpaid071000其他筹资活动现金流Others142262000筹资活动产生的现金流量净额CFfromfinancingactivities1257405702881992现金及现金等价物净增加额Netincreaseincashflow113200369280259现金及现金等价物期末余额Netcashflow15181718208623672626资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch资产负债表单位百万美元202120222023E2024E2025E货币资金Cashcashequivalents15181807217624562715应收账款Receivables2827688519411039存货Inventories00000其他流动资产Othercurrentassets121413452499551流动资产合计Currentassets19202988347838964306长期股权投资Long-terminvestment13312956310632563406固定资产PPE3444485358无形资产Intangibleandotherassets00000投资性房地产Investmentproperties37043322348836633846其他非流动资产Othernon-currentassets23486867719175868013非流动资产合计Non-currentassets741713189138341455815323资产合计Totalassets933816177173111845319629短期借款Short-termborrowings1313290319351387应付账款Payables317182022预收款项Advancereceipts00000其他流动负债Othercurrentliabilities2667738519361031流动负债合计Currentliabilities15821080118813081439长期借款Long-termloans29355206550658066106其他非流动负债Othernon-currentliabilities4077738509361029非流动负债合计Non-currentliabilities33425979635767427135负债合计Totalliabilities49247059754580508575归属母公司所有者权益Shareholdersequity415988159379995010527少数股东权益Minorityinterest255326388457532所有者权益合计Totalequity4414911897661040411054负债和股东权益Totalliabilitiesandequity933816177173111845319629资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明3BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complia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