强大的综合开发能力，多元化业务协同共进：
　　房地产开发业务上：2021年实现合同销售面积总计约117.5万平方米，同比增长7%，2018年合同销售面积为38万平方米，2018-2021四年CAGR为45.1%，稳居行业前列；2021年实现合同销售收入约人民币279.3亿元，同比增长约27.3%。其他多元业务上：2018-2021公司其他业务营收CAGR达到11%；2021年全年，公司除物业开发外的其他业务实现营收共计约6.9亿元人民币，总营收占比达到14%，贡献现金流稳定，进一步增强了公司应对房地产市场潜在波动的能力。
　　低廉的拿地成本与优质丰厚的土地储备：
　　2021年，公司通过招拍挂、收并购、产业勾地等多元化方式进行优质土地资源拓展，分别在浙江杭州、宁波、温州、衢州、绍兴、金华及湖南湘潭等地共成交土地12宗，总建筑面积约193万方，新增货值约人民币284亿元。截至2021年底，公司土地储备总面积约为1048万平方米，预计可保障未来五年的发展。在拿地成本方面，2021年公司楼面地价平均成本为3110元/平方米，合同销售均价达23759元/平方米，地价/房价比仅为13%左右。2020与2021两年地价/房价比维持在13%左右、2022H1达到17%，相比2018、2019两年有所上升，但仍为行业内的低水平。
　　财务状况安全稳健，三条红线稳居绿档：
　　偿债能力上：2021年公司现金短债比为2.2、净负债率为98.6%、扣除合同负债的资产负债率为67%，均处于行业较优水平；截止2021年末，公司现金及等价物余额同比增长33%至77亿元人民币。综合来看，公司三道红线均稳居“绿档”，在行业内保持健康优良水平；经营能力上：2021年，公司在市场起伏的情况下仍然实现了合约销售大幅增长，经营韧性凸显。全年实现合同销售收入279亿元人民币，同比增长27.3%；其中毛利率为29.7%，继续维持在业内较高水平。公司拥有审慎灵活的财务政策、健康的债务结构、较为稳定的现金流以及良好的盈利能力。
　　风险提示
　　1.政策风险：“一城一策”落地的节奏、范围、力度存在不确定；房地产融资政策收紧的节奏、范围、力度存在不确定性；房地产税推进的节奏和力度存在不确定性。
　　2.行业风险：调控政策松动力度可能不及预期。行业经历2008年以来最长上行周期后，需求与未来现金流有一定透支，叠加疫情冲击，行业销售、新开工建设、投资增速或低于预期。
　　3.自身风险：不排除公司竣工进度、结算节奏低于预期的风险；不排除公司销售进度不达预期导致结算收入不及预期，从而导致公司估值下降的风险。
　　

研究报告全文：深度报告买入众享美好生活方式的综合服务商众安集团0672HK2023-01-31星期二投资要点目标价033港元强大的综合开发能力多元化业务协同共进现价0255港元房地产开发业务上2021年实现合同销售面积总计约1175万平方米预计升幅294同比增长72018年合同销售面积为38万平方米2018-2021四年CAGR为451稳居行业前列2021年实现合同销售收入约人民币2793亿元同比增长约273其他多元业务上2018-2021公司其他业务营重要数据收CAGR达到112021年全年公司除物业开发外的其他业务实现营收共计约69亿元人民币总营收占比达到14贡献现金流稳定进一日期步增强了公司应对房地产市场潜在波动的能力收盘价港元0255低廉的拿地成本与优质丰厚的土地储备总股本亿股56362021年公司通过招拍挂收并购产业勾地等多元化方式进行优质土总市值亿港元146地资源拓展分别在浙江杭州宁波温州衢州绍兴金华及湖南湘净资产亿元9245潭等地共成交土地12宗总建筑面积约193万方新增货值约人民币总资产亿元5724284亿元截至2021年底公司土地储备总面积约为1048万平方米预52周高低港元0370146计可保障未来五年的发展在拿地成本方面2021年公司楼面地价平均每股净资产元164成本为3110元平方米合同销售均价达23759元平方米地价房价比数据来源Wind国元证券经纪香港整理仅为13左右2020与2021两年地价房价比维持在13左右2022H1达到17相比20182019两年有所上升但仍为行业内的低水平主要股东财务状况安全稳健三条红线稳居绿档施中安5789偿债能力上2021年公司现金短债比为22净负债率为986扣除合同负债的资产负债率为67均处于行业较优水平截止2021年末公司现金及等价物余额同比增长33至77亿元人民币综合来看公司三道红线均稳居绿档在行业内保持健康优良水平经营能力上2021相关报告年公司在市场起伏的情况下仍然实现了合约销售大幅增长经营韧性凸显全年实现合同销售收入279亿元人民币同比增长273其中毛利率为297继续维持在业内较高水平公司拥有审慎灵活的财务政策健康的债务结构较为稳定的现金流以及良好的盈利能力人民币百万元2020A2021A2022E2023E2024E证营业额74394969104771758821340券同比增长199-3321109679213研究部毛利率302297331313365研姓名张思达税前利润1678226211829993665究SFCBPT227净利润111139160207496报电话0755-21519179EPSCent14613283788Emailzhangsdgyzqcomhk告PE0255HKD15171786025数据来源wind公司年报国元证券经纪香港整理请务必阅读投资评级定义和免责条款深度报告目录目录21公司基本概况511公司简介512股权结构513公司发展历程与大事记62公司主要项目及销售情况721项目分类与基本情况722销售情况与规划93公司看点1031销售高质量增长回款率维持高位1032拿地成本低廉土地储备优质丰厚1133深耕长三角经济圈深度看好杭州房地产发展前景1334多元业务协同共进稳健发展144财务分析1741三条红线稳居绿档财务状况健康稳定1742债务结构比较合理具有一定的安全边际19432021年三费增长迅速利润水平下滑2022H1明显改善2044逆势扩张快速新增土储2045周转率水平下降权益乘数有所上升215公司核心竞争力与战略226盈利预测与投资建议2361NAV估值2362相对估值247风险提示24财务报表摘要262深度报告图目录图1众安集团业务概要5图2众安集团股权结构6图3众安集团发展历程6图4众安集团住宅产品系列7图5公司商业地产代表项目8图6公司酒店代表项目8图7公司合同销售额CAGR高达43210图8公司合同销售面积高速增长10图92018-2021公司确认销售面积11图102018-2021公司确认收入11图11公司土地储备分类按开发阶段12图12公司土地储备分类按用途分类12图13公司可出售物业按开发状态分13图14公司可出售物业按用途分13图15公司土地储备406位于杭州14图16公司可售物业287位于杭州14图172021公司多元业务及其收入结构15图182018-2021非物业开发营收情况15图19公司物业管理与其他服务16图202018年后公司现金短债比逐年上升18图212021年公司现金短债比为同业的13倍18图222021年公司扣除合同负债的资产负债率为6718图23公司扣除合同负债的资产负债率低于同业18图242020年公司净负债率快速爬升2021年放缓19图252021年公司净负债率基本与同业持平19图26众安集团债务结构19图27公司费用管控成效2022H1开始显现20图28利润指标2022H1明显改善20图29公司购置发展中物业力度不断加码213深度报告图30公司可供出售物业变化21图31公司存货规模扩张周转率有所下降21图32公司权益杠杆提升存货和总资产周转率下降21图33众安集团战略框架与展望22表目录表1公司2022年上半年主销项目9表2公司2022年下半年主推项目9表3公司低廉的拿地成本12表4公司投资物业表15表5众安集团核心财务指标概览17表6估值指标核心假设23表7众安集团NAV估值24表8行业可比公司244深度报告1公司基本概况11公司简介众安集团0672HK1997年成立于杭州2007年在香港联交所主板上市集团坚持以地产核心为主业围绕地产全面布局下设房产商业服务资本四大战略版块业务覆盖中高端住宅商业地产开发及运营物业服务金融酒店影院健康教育等为中国家庭提供全生命周期的美好生活方案中国新城市商业发展有限公司1321HK于2014年7月分拆上市中国新城市以商用物业开发和管理为核心和基础业务同时培育健康医疗影视文化及休闲旅游三大新产业内容分拆后众安房产专注发展住宅而中国新城市则专注发展商业地产众安集团与中国新城市双上市公司协同发展双国际化资本平台双轮驱动为众安快速发展奠定了稳健的基础图1众安集团业务概要资料来源公司官网国元证券经纪香港整理12股权结构从持股比例上看施中安先生通过WholeGoodManagementLimited公司持有众安集团5789的股份公众及其他股东持有剩余4211的股份2014年中国新城市拆分上市2017年7月中国新城市启动配售完成后众安集团持有中国新城市股份将由7315摊薄至688截至2022年众安集团通过IdealWorldInvestmentsLimited公司共持有中国新城市6592的股份5深度报告图2众安集团股权结构资料来源公司公告国元证券经纪香港整理13公司发展历程与大事记公司起步于萧山发展在杭州腾飞在长三角公司1997年由施中安施侃成先生创立2007年于香港联交所主板上市2014年完成中国新城市分拆上市2017年合同销售金额突破100亿元人民币2019年正式更名为众安集团有限公司2021年资产总额突破新高达到500亿元人民币图3众安集团发展历程2007以前2007-20172017-20192019至业务起步与发展分拆上市成长大深耕主业稳健发展健康平全面长在经营规模持续扩大1997年施中安先2007年众安集2017年合约销生创立众安房产团于香港联交所主售金额突破100亿的基础上专注于业的健康平全面1998年开发板上市股代码元商用物业项目萧山国672HK2019年更名长发展将长期价值目标注入业文化大2009年明确三众安集团有限公年资产总额突2001年立于杭大业务板块司2021破新高亿元州深耕长三角市场2014年中国新500进入安市场城市完成分拆上市2007年开发股代码大商业综合项目1321HK场2007年集团酒店众安假日酒店运营资料来源公司资料国元证券经纪香港整理6深度报告2公司主要项目及销售情况21项目分类与基本情况住宅系列公司住宅产品分为府系园系与未来系三大体系府系地处城市核心以中高层为主周边配套完善是高溢价产品园系毗邻以山水福地以郊低密或市区大户高价产品为主如中式合院未来系地处开发区地段以高层为主户面积相对较小面向刚需人群图4众安集团住宅产品系列资料来源公司资料国元证券经纪香港整理商业系列公司商业项目依托中国新城市1321HK开展公司整合已有的城市综合体大商场精品商业街高档酒店酒店式公寓写字楼等物业经营形式的基础上以创造城市新生活为发展方向经过多年的探索实践现已发展成为专注于商业地产开发与经营的专业商业管理公司2007年12月公司运营的城市综合体杭州场盛大启幕开创了萧山商业休闲娱乐新时代并在杭州7深度报告宁波等地布局多商业项目商业管理总面积达160余万平方米未来公司将以长三角为战略阵地全面打造城镇优质商业综合体图5公司商业地产代表项目图6公司酒店代表项目资料来源公司资料国元证券经纪香港整理资料来源公司资料国元证券经纪香港整理智慧生活众安智慧生活是向住宅物业和商业物业全年龄段客户生活及社会活动提供场景化服务的供应商依托于全国物业百强众安物业的服务基础在社区传统物业服务之上结合物联网AI机器人等前沿科技的应用向全年龄段业主提供更完善更便捷更舒适更符合人群需要的整合服务以有温度的服务契合现代人居的生活方式深入洞悉客户所需对每一环节精益求精打造独具众安标签的well美好全生命周期服务体系带给客户最暖心的社区生活场景众安资本众安资本投资业务方向覆盖人工智能医疗医药新消费及地产康养等领域业务模式主要为私募股权投资二级市场投资地产康养投资及投资银行成立至已成功投资包括云从科技竹间智能甬矽电子等在内的十余优质项目众安资本与来自世界各地多样化的投资伙伴商业领袖保持紧密的合作关系坚持将全球投资视角与中国本土投资管理经验进行融合灵活运用各方资源满本土要求凭借卓越管理团队对中国市场的深刻洞察在真正理解产业把握资金投向的基础上利用丰富的资源投资运营及风险管理经验追求长期价值投资助力产融结合8深度报告22销售情况与规划公司2022年上半年主销项目公司2022H1实现合同销售总面积277万平方米合同销售总金额527亿元人民币ASP为19025元平方米其中共有16项目的合同销售金额超过一亿元人民币主要位于浙江省经济活跃地区表1公司2022年上半年主销项目合同销售收入合同销售面积销售进度剩余可售货值持作未来开发面积项目地区ASP本集团权益百分比RMBinMnsqm截至2022年6月30日RMBinMnsqm秀湖荷院义乌719616279442045856727577棠颂和鸣绍兴6301140324490544158919474瑞源邸杭州348816767208039005239411天空树温州291617781164002253016558温哥华城淮北278233331834710008745897375937台州未来小区台州2515129291945290050027515云之宸里衢州248516107154284594499033潮悦府宁波23389372249479005413588新农都杭州2236197751130725385818499如意府舟山22041840211977900862742国际办公中心A2杭州218455803914066078646388207244温州未来社区温州2145138801545445020020777和源府台州18711136816458900970423古越郡府绍兴162934464727290029617471顺源里温州14855377276189007116773淳安荷源府杭州138314687941610003413032资料来源公司公告国元证券经纪香港整理公司2022年下半年主推项目公司2022下半年主推项目为楹汇金座北干项目大港桥项目濋玥府泽翠居未珂宸铭府岚荷芸府宸樾名邸湖畔名邸与绍兴未来社区等9项目项目以住宅为主地段优越未来发展潜力较大货值较高以上项目预期2022年下半年将为公司合同销售带来较大幅度的增长总体来看截至2022年6月30日公司整体可售货值为646亿元人民币其中已推可售货值为180亿元人民币未推可售货值为466亿元人民币表2公司2022年下半年主推项目地盘面积土地总成本项目名称城市区物业性质公司权益百分比可售面积持作未来开发sqm百万元人民币楹汇金座北干项目杭州商业128192557459444867大港桥项目杭州商业213364250621674676濋玥府杭州住宅186416889490041010泽翠居杭州住宅399734676890071951未珂宸铭府杭州住宅70802147017450127444岚荷芸府杭州住宅1980210046358543564宸樾名邸丽水住宅52293550306104583湖畔名邸义乌住宅2041194690032658绍兴未来社区绍兴住宅7848496368513211907总计33456167719581651171008资料来源公司公告国元证券经纪香港整理9深度报告公司看点32021年业绩回顾销售高质量增长截至2021年12月31日公司合同销售面积总计约1175万平方米同比增长7合同销售收入约人民币2793亿元同比增长约273同时公司合同销售平均每平米售价提高19回款额同比增长81销售收入保持高质量增长毛利水平维持高位公司不断争取利润空间坚持长期稳健经营2021年公司地产销售毛利率达到30土地储备优质充沛截至2021年12月31日公司土地储备共计约1048万平方米其中87位于长三角地区拿地成本低廉土地储备优质丰厚2021年全年新增货值约280亿元人民币财务状况健康稳定2021年公司现金及等价物同比增长34总资产同比增长37保持着充沛的现金流和充的流动性在房三条红线中全部居于绿档31销售高质量增长回款率维持高位合同销售增长高速稳健销售额四年CAGR高达643公司2021年实现合同销售面积总计约1175万平方米同比增长72018年合同销售面积为38万平方米2018-2021四年CAGR为451稳居行业前列公司2021年实现合同销售收入约人民币2793亿元同比增长约2732018年合同销售额为64亿元人民币2018-2021四年CAGR为634稳居行业前列每平米售价2021年达到23759元平方米2018-2021四年CAGR为122021年主要合同销售项目为萧山荷源府销售面积57万平方米销售收入203亿元人民币杭州顺源府销售面积61万平方米销售收入131亿元人民币台州未来社区销售面积129万平方米销售收入239亿元人民币温州顺源里销售面积45万平方米销售收入129亿元人民币图7公司合同销售额CAGR高达432图8公司合同销售面积高速增长资料来源公司公告国元证券经纪香港整理资料来源公司公告国元证券经纪香港整理10深度报告2022年上半年公司实现合同销售面积277万平方米合同销售金额527亿元人民币回款超854亿元人民币回款率162保持高位合同销售的527亿元人民币中约92合同销售来自于浙江省经济活跃地区充裕已售未结转资源锁定未来业绩2018-2020年公司确认销售面积与确认销售收入CAGR分别达到174与131多年保持稳中有进2021年由于公司几年度已销售的物业有很大一部分尚未交付时点2021年度营业收入有明显的下滑其次2021年公司转拨至投资物业的公允价值收益同比减少36亿元人民币因此公司2021年营收和利润均有明显的下降考虑到公司2021年度合同销售收入达到人民币2793亿元人民币现金及等价物余额同比增长33财务状况依然保持稳健公司前景仍然比较乐观同时随着一大批高权益高货值的预售物业将陆续交付未来收入结转预期良好2021年底已建成未交付和未出售的货值高达400亿元人民币2022H1公司确认销售总建筑面积约为21万平方米销售总金额达到474亿元人民币同比增长188基于上述原因预期2022年度的入账收入与利润均有较大幅度的增长图92018-2021公司确认销售面积图102018-2021公司确认收入资料来源公司公告国元证券经纪香港整理资料来源公司公告国元证券经纪香港整理拿地成本低廉土地储备优质丰厚32拿地成本极低2021年楼面地价平均成本仅为3110元人民币公司拿地成本极低2021年公司楼面地价平均成本为3110元平方米合同销售均价达23759元平方米地价房价比仅为13左右其中公司主力项目国际办公中心A期土地成本仅为269元平方米11深度报告四年公司拿地成本呈现上升的趋势但同时公司合同销售均价也不断提高2020与2021两年地价房价比维持在13左右2022H1达到17左右相比20182019两年有所上升但仍为行业内的低水平2021年合同销售均价相比2020年上涨19左右已建成未交付和未出售的货值高达400亿元人民币随着预售收入的不断入账预期2022年公司的拿地成本优势与较高水平的销售均价将在报表端持续落地表3公司低廉的拿地成本20182019202020212022H1平均地价元平方米13561774275231103229平均售价元平方米1513516075199632375919025地价售价90110138131170资料来源公司公告国元证券经纪香港整理土地储备优质丰厚预期可满未来5年的发展截至2021年底公司土地储备总面积约为1048万平方米主要分布在长三角云南昆明和山东青岛等不同的城市和地区预计可保障未来五年的发展2021年公司通过招拍挂收并购产业勾地等多元化方式进行优质土地资源拓展分别在浙江杭州宁波温州衢州绍兴金华及湖南湘潭等地共成交土地12宗总建筑面积约193万方新增货值约人民币284亿元2018-2021年CAGR为9目前土地储备优质丰厚预期可满未来5年的发展2022年上半年公司新增项目共计7总建筑面积约为524万平方米土地总成本约人民币4885亿元权益地价为298亿元人民币权益货值约为635亿元人民币新增土地平均楼面价约9323元平方米图11公司土地储备分类按开发阶段图12公司土地储备分类按用途分类资料来源公司公告国元证券经纪香港整理资料来源公司公告国元证券经纪香港整理注以上数据截至2021年12月31日12深度报告总货值635亿元人民币优质楼盘可售约75位于浙江省经济活跃地区截至2021年12月31日计划可售货值约635亿元人民币其中主要为住宅438低密度192与商业296576尾盘149在售21待售目前公司拥有杭州萧山荷源府杭州顺源府台州未来社区温州顺源里等一批高权益高货值的优质楼盘可售同时公司75的可售资源位于经济活跃的江浙一带合同销售均价有望维持在较高的水平截止2022年6月30日公司可售货值进一步提升至646亿元人民币其中43位于杭州市经济活跃为未来销售与利润水平的增长打下坚实基础图13公司可出售物业按开发状态分图14公司可出售物业按用途分资料来源公司公告国元证券经纪香港整理资料来源公司公告国元证券经纪香港整理注以上数据截至2021年12月31日深耕长三角经济圈深度看好杭州房地产发展前景33在2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会上公司凭借在长三角地产市场的良好表现扎实稳健的业经营实力荣获2021长三角区域房地产50强业旗下众安古越郡府荣获2021-2022城市典样本项目同时2022房地产开发业华东华中区域测评研究报告显示公司位列2022房地产开发业浙江省10强全国来看公司自2007年以来连续15年入选中国房地产百强业多次获评上市公司财务稳健性Top10截至2021年12月31日公司在杭州浙江除杭州与安的土地储备面积分别达到425万平方米286万平方米与124万平方米分别占公司总土地储备的406273与118三地区可售资源分别占公司总可售资源的287486与4813深度报告图15公司土地储备406位于杭州图16公司可售物业287位于杭州资料来源公司公告国元证券经纪香港整理资料来源公司公告国元证券经纪香港整理注以上数据截至2021年12月31日杭州是浙江省会城市毗邻上海地理位置优越在长三角中占据着举轻重的位置同时杭州第19届亚运会预期将进一步提高杭州的国际知名度促进杭州社会经济的全面发展对于楼价也有着重要的刺激作用2022年公司在杭州批集中供地拍卖中一举斩获5宗地块成为业内一大焦点五宗地块分别位于杭州的西湖区余杭区和萧山区新地块的获取将为公司未来在杭州大本营的深耕进一步夯实基础更彰显了公司稳健发展的综合实力公司将维持短期审慎长期乐观的观点继续深耕长三角经济圈充分利用自身在长三角地区的品牌优势以杭派精工的品质打造美好社区多元业务协同共进稳健发展34在房住不炒的主基调下房地产走向管理红利时代业的综合发展能力是突破发展瓶颈的制胜法宝房地产业的多边形能力显得尤其重要公司紧跟我国房地产行业变化与转的步伐积极开拓费地产开发业务在公司酒店运营物业管理及租赁等其他多元业务方面持续稳步推进其已成为集团业务的重要增长推动力公司非开发业务稳步发展2018-2021非开发业务营收CAGR在11左右其中物业管理及其他业务扩张最快2018-2021年CAGR达到24左右2021年全年公司除物业开发外的其他业务实现营收共计约69亿元人民币总营收占比达到14贡献现金流稳定进一步增强了公司应对房地产市场潜在波动的能力未来随着公司多元化业务的协同稳健推进公司在销售质量利润水平于抗风险能力方面均预期有稳步的提升14深度报告图172021公司多元业务及其收入结构图182018-2021非物业开发营收情况资料来源公司公告国元证券经纪香港整理资料来源公司公告国元证券经纪香港整理投资物业经营租赁出租率稳定截至2022年6月30日公司共有投资物业12处其中7处位于杭州投资物业总建造面积为33万平方米总价值535亿元人民币其中物业出租率达到75表4公司投资物业表项目名称位置建筑面积sqm杭州国大杭州市萧山区中心12225杭州综合服务中心杭州市萧山区中心5913杭州众安场杭州市萧山区中心63889杭州山水苑杭州市萧山区中心8781杭州众安隐龙湾萧山湘湖新城17814杭州西溪新城市杭州市西湖区17092杭州国际办公中心A3萧山钱江世纪城59306上海逸乐轩上海市徐汇区341宁波众安场余姚市核心区92489宁波众安时代场一期余姚市核心区2160宁波众安时代场二期余姚市核心区6648义乌众安场义乌市中心45812总计332468资料来源公司公告国元证券经纪香港整理酒店经营强化媒体矩阵提升品牌影响力目前公司旗下有四所酒店经营项目分别为杭州萧山假日酒店建面36000m2杭州千岛湖伯瑞特度假酒店建面46691m2宁波伯瑞特酒店建面65000m2淮北伯瑞特酒店建面67061m2目前公司着眼于产品升级以中高端酒店和15深度报告生活方式类为主融入古风古韵地域文化等元素发展打造国潮酒店伯瑞特臻选品牌面对疫情防控常态化公司积极转变思维依托自有会员体系孵化抖音自媒体账号矩阵成功登上当地人气排行榜实现疫情下的营收突破应对疫情下餐饮食材和人工两大痛点联合米其林三星主厨于5月推出伯瑞特阳明轩主题文化餐厅餐饮品牌及伯瑞特星选12味招牌菜对餐饮产品进行全面升级联动众安集团内部产业加快社区酒店功能化融入通过食品加工厂OEM模式送餐上府及旅行社构建多体系发展模式为持续发展提供后续动力物业管理及其他服务拓规模多业态增收入公司目前在管物业项目79在管面积1178万平方米合约项目116合约面积1714万平方米总共覆盖17城市位居2022年中国物业百强业第42位2019-2021公司物业管理业务收入CAGR达到281第三方物业管理收入2019-2021年CAGR达到296目前在管项目40住宅31非住宅9图19公司物业管理与其他服务资料来源公司资料国元证券经纪香港整理16深度报告4财务分析表5众安集团核心财务指标概览CNYinMillion2018201920202021Revenue51694620477438949687YoY200199-332Netincome36311004011112385YoY1765107-965NetincomeOwnerofthecompany286963718279731YoY1221299-912NetMargin7016214908EBITDA1151122930172317728EBITDAMargin223370232156CashflowfromOperatingActivities128841735668092689Asset250099301724418200572403Liability155158196518304060453102Liability-to-Assetratio620651727792Liability-to-Assetratio538548656669ExcludeContractDebt4768172208154934169939Cash15398313264792552327NetDebt3228340882107009117612DebtEBITDA413190220NetDebtEBITDA281862152资料来源公司公告国元证券经纪香港整理偿债能力上公司财务策略稳健结构不断优化保持着充沛的现金流充的流动性与稳健的偿债能力2021年公司现金短债比为22净负债率为986扣除合同负债的资产负债率为67均处于行业较优水平截止2021年末公司现金及等价物余额同比增长33至77亿元人民币综合来看公司三道红线均稳居绿档在行业内保持健康优良水平经营能力上2021年公司在市场起伏的情况下仍然实现了合约销售大幅增长经营韧性凸显全年实现合同销售收入279亿元人民币同比增长273其中毛利率为297继续维持在业内较高水平综上公司拥有审慎灵活的财务政策健康的债务结构较为稳定的现金流以及良好的盈利能力41三条红线稳居绿档财务状况健康稳定2021年公司现金短债比为22扣除限制性现金的现金短债比为14稳居三条红线中的绿档显著高于行业中位数112018-2021年公司现金短债比呈现逐年上17深度报告升的趋势2021年起超越同业中位数达到行业中值的13倍偿债能力与流动性不断提升财务状况较为稳健图202018年后公司现金短债比逐年上升图212021年公司现金短债比为同业的13倍资料来源公司公告国元证券经纪香港整理资料来源Wind国元证券经纪香港整理注现金短债比现金短期债务不考虑限制性现金行业可比公司为香港证券交易所上市的前100家按营收地产公司下同公司资产负债率呈现逐年上升的趋势2021年达到79主要来源于合同负债的增长与拿地步伐的加快2021年公司扣除合同负债的资产负债率为67明显低于行业中位数75与2020年基本持平且呈现稳定的趋势总体来看公司资产负债率与扣除合同负债的资产负债率均多年稳居绿档呈现健康发展的态势图222021年公司扣除合同负债的资产负债率为67图23公司扣除合同负债的资产负债率低于同业资料来源公司公告国元证券经纪香港整理资料来源Wind国元证券经纪香港整理注资产负债率总负债总资产扣除合同负债的资产负债率总负债-合同负债总资产-合同负债公司净负债率在2019年前保持在一稳定的低水平随着公司扩张步伐的迈进与融资需求的加大债务规模也有所扩大2020年公司净负债率经历了一明显的爬升达到942021年继续小有增长至987基本与同业中值持平仍然居于绿档预期未来将保持相对稳定的态势18深度报告图242020年公司净负债率快速爬升2021年放缓图252021年公司净负债率基本与同业持平资料来源公司公告国元证券经纪香港整理资料来源Wind国元证券经纪香港整理注净负债率净负债所有者权益有息债务-现金所有者权益42债务结构比较合理具有一定的安全边际2021年公司负债合计453亿元同比上涨49其中负债以流动负债为主流动负债308亿元占债务总规模的68全年有息负债以中长期人民币银行借款为主截至2021年年底共计16995亿元人民币公司有息负债中一年内需偿还债务总额约为362亿元人民币占全部带息负债的24同时公司账龄在一年以内的易应付款项为21亿元两者相加共计57亿元目前公司现金余额为77亿元扣除限制性现金的现金余额为523亿元人民币覆盖2022年将到期的债务与应付款项存在一定压力考虑到2021年公司实现合同销售279亿元人民币扣除成本与相关费用公司依然有较强的通过销售回款偿还债务的能力总体来看公司债务结构总体比较合理有一定的安全边际图26众安集团债务结构资料来源公司公告国元证券经纪香港整理19深度报告432021年三费增长迅速利润水平下滑2022H1明显改善2021年以前公司三费支出保持基本稳定费用率多维持在10左右2021年公司三费支出突增至474亿元人民币费用率高达286对EBIT与净利润有较大影响鉴于此公司2021年销售毛利率基本与2020年持平维持在30的水平由于较大额的费用支出直接导致公司净利润率仅为078归母净利润率为147三费中管理费用占比最大2021年达到765亿元人民币费用率达到152022上半年公司费用管理效果明显销售费用率与管理费用率分别回落至3与6利润水平开始提振毛利率与EBITDA率分别提升至34与27明显高于2021年同期水平图27公司费用管控成效2022H1开始显现图28利润指标2022H1明显改善资料来源公司公告国元证券经纪香港整理资料来源公司公告国元证券经纪香港整理逆势扩张快速新增土储44目前头部房在拿地时依然保持谨慎根据克尔瑞数据销售额TOP50房4月拿地总金额接1000亿元环比上涨127但同比依旧下跌69与此不同公司年则选择逆势扩张2020年公司新增土储面积233万平方米同比增加6772021年公司新增项目12总建筑面积约193万平方米总土地成本约111亿元2022年1-4月公司在杭州批集中供地拍卖中一举斩获5宗地块总金额约43亿元人民币同时公司在融资端也有所扩张和补给2022年3月公司与中国农业银行股份有限公司浙江省分行签署并购业务战略合作协议根据该协议农业银行将授予公司合计约70亿元人民币的并购融资额度重点支持公司在住宅商业物业和酒店等板块的并购和重组目前房地产业违约仍在持续行业风险仍有待出清公司是少有获得并购贷的民营业之一20