公司是园区公司内少数股东资源丰富，具备规模扩张属性的企业之一，受租金减免及投资收益波动影响，短期业绩增速预计有所放缓。但是我们认为公司可出租面积及租金规模弹性较大，产金融合模式长期也具备良好发展前景。
　　▍收购新片区经济公司，增强临港新片区核心承载区布局。公司发布公告，拟收购大股东持有的新片区经济公司85.7%的股权，收购后新片区经济公司将成为全资子公司，相关议案已经股东大会通过。根据评估报告，新片区公司持有三个开发项目（权益比51%），合计土地面积130万平米，31个子地块中4个已结构封顶，其他均处在前期开发和桩基施工阶段。我们相信，本次收购将推动滴水湖金融湾开发进程，也有助于提升公司未来可出租面积业态和规模，增加可售货值。
　　▍丰富的股东资源是公司相较同业重要优势。根据公司公告，自2015年7月起，公司大股东临港集团承接大丰园区、临港科技创新城及临港创新创业带的前期开发任务，并承诺上述园区开展实际经营、取得土地资源、剥离一级土地开发业务并实现盈利后将相关子公司股权按照经审计/评估的公允价值转让予公司。2022年上半年末，临港集团总资产、净资产分别为公司的3.4及2.8倍，我们相信随着上述园区前期投入结束，进入盈利阶段，上市公司业务规模成长性将会体现出来。
　　▍疫情减租，影响租金收入增速。根据“临港集团”微信公众号，2022年临港集团下属经营性物业，对小微企业和个体工商户租户普遍免除3个月租金，部分免除6个月租金。2022年9月末，公司在租面积为292万平米，同比增长13.9%，前三季度租金收入（减免后）为18.4亿元，同比增长13.2%。我们认为，减免租金是2022年一次性的，预计2023年租金的增速会明显超过在租面积的增速。
　　▍从“房东”到“股东”，分享产业发展红利。公司积极探索“基金+基地”、产金融合的创新业务模式，加大产业投资和直接投资力度，为公司可持续发展创造新的利润增长点。公司形成“基金+基地+服务”的综合优势，做大特色产业集群，分享产业发展红利。公司已投资多个园区头部企业和科创企业。
　　▍风险因素：投资业务受市场波动收益不及预期的风险，公司投资性房地产空置率上升、租金不及预期的风险。
　　▍投资建议：公司是园区公司内少数股东资源丰富，具备规模扩张属性的企业之一，受租金减免及投资收益波动影响，短期业绩增速预计有所放缓。但是我们认为公司可出租面积有望持续提升，产金融合模式长期看具备良好发展前景。考虑到短期因素影响，我们调整公司2022/23/24年EPS预测0.61/0.70/0.79元（原预测2022/2023年预测为0.84/0.96元）。可比公司，如张江高科估值市场一致预期2022年26倍PE。公司所在临港片区可谓中国发展前景最好，区域竞争优势最强的片区之一，公司股东资源丰富，规模增长可期，我们给予公司2022年25倍PE，对应目标价15.0元，维持“买入”评级

研究报告全文：加强临港布局兑现股东资源上海临港600848SH跟踪点评2023120中信证券研究部核心观点公司是园区公司内少数股东资源丰富具备规模扩张属性的企业之一受租金减免及投资收益波动影响短期业绩增速预计有所放缓但是我们认为公司可出租面积及租金规模弹性较大产金融合模式长期也具备良好发展前景收购新片区经济公司增强临港新片区核心承载区布局公司发布公告拟收购大股东持有的新片区经济公司857的股权收购后新片区经济公司将成为全资子公司相关议案已经股东大会通过根据评估报告新片区公司持有三张全国房地产和物业服务个开发项目权益比51合计土地面积130万平米31个子地块中4个已行业联席首席分析结构封顶其他均处在前期开发和桩基施工阶段我们相信本次收购将推动师滴水湖金融湾开发进程也有助于提升公司未来可出租面积业态和规模增加S1010517050001可售货值丰富的股东资源是公司相较同业重要优势根据公司公告自2015年7月起公司大股东临港集团承接大丰园区临港科技创新城及临港创新创业带的前期开发任务并承诺上述园区开展实际经营取得土地资源剥离一级土地开发业务并实现盈利后将相关子公司股权按照经审计评估的公允价值转让予公司2022年上半年末临港集团总资产净资产分别为公司的34及28倍我们相信随着上述园区前期投入结束进入盈利阶段上市公司业务规模成长性将刘易会体现出来主题策略首席分析师疫情减租影响租金收入增速根据临港集团微信公众号2022年临港集S1010520090002团下属经营性物业对小微企业和个体工商户租户普遍免除3个月租金部分免除6个月租金2022年9月末公司在租面积为292万平米同比增长139前三季度租金收入减免后为184亿元同比增长132我们认为减免租金是2022年一次性的预计2023年租金的增速会明显超过在租面积的增速从房东到股东分享产业发展红利公司积极探索基金基地产金融合的创新业务模式加大产业投资和直接投资力度为公司可持续发展创造新的利润增长点公司形成基金基地服务的综合优势做大特色产业陈聪集群分享产业发展红利公司已投资多个园区头部企业和科创企业基础设施和现代服务产业首席分析师风险因素投资业务受市场波动收益不及预期的风险公司投资性房地产空置S1010510120047率上升租金不及预期的风险投资建议公司是园区公司内少数股东资源丰富具备规模扩张属性的企业之一受租金减免及投资收益波动影响短期业绩增速预计有所放缓但是我们认为公司可出租面积有望持续提升产金融合模式长期看具备良好发展前景上海临港600848SH考虑到短期因素影响我们调整公司20222324年EPS预测061070079元原预测年预测为元可比公司如张江高科估值市评级买入维持20222023084096当前价1231元场一致预期2022年26倍PE公司所在临港片区可谓中国发展前景最好区域目标价1500元竞争优势最强的片区之一公司股东资源丰富规模增长可期我们给予公司总股本2522百万股2022年25倍PE对应目标价150元维持买入评级流通股本2394百万股总市值311亿元项目年度202020212022E2023E2024E近三月日均成交额41百万元营业收入百万元3930627264317456830052周最高最低价15621144元营业收入增长率YoY-0559625159113近1月绝对涨幅-073净利润百万元14141535153617541985近6月绝对涨幅033净利润增长率YoY508501142131近月绝对涨幅12-1566每股收益EPS基本元056061061070079毛利率570599595589588净资产收益率ROE9710095101107每股净资产元576609640685736证券研究报告请务必阅读正文之后第4页起的免责条款和声明上海临港跟踪点评600848SH2023120PE220202202176156PB2120191817PS7950484237EVEBITDA164143175151135资料来源中信证券研究部预测注股价为年月日收盘价Wind2023119请务必阅读正文之后的免责条款和声明2上海临港跟踪点评600848SH2023120利润表百万元资产负债表百万元指标名称202020212022E2023E2024E指标名称202020212022E2023E2024E营业收入39306272643174568300货币资金29533005308235733977营业成本16892516260130643419存货1820120512225142191822753毛利率570599595589588应收账款164256262307340税金及附加2167567758981000其他流动资产9241044108911271118销售费用7691106138137流动资产2224224818269472692328188销售费用率1915171917固定资产363420475526573管理费用341419430506521长期股权投资15792379280634334051管理费用率8767676863无形资产67777财务费用342487391464479其他长期资产1762121642257822929032675财务费用率8778616258非流动资产1956824447290703325637306研发费用00000资产总计4181049265560176017965493研发费用率0000000000短期借款2793801237533421329投资收益242488208450480应付账款41905349553165147270EBITDA27563150258729893337其他流动负债8665953010897901911265营业利润率55263893388139224029流动负债1564815680188041887519864营业利润21722442249629243344长期借款63189613106131161312613营业外收入7566686968其他长期负债21743994549469948494营业外支出4843454544非流动性负债849213607161071860721107利润总额21992465251929483368负债合计2414029287349113748240971所得税568605634742841股本21022522252225222522所得税率258245252252250资本公积76307183718371837183少数股东损益216325348452543归属于母公司所1453315371161511729118573归属于母公司股有者权益合计14141535153617541985东的净利润少数股东权益31364607495554075949净利率股东权益合计3602452392352391767019978211062269724523负债股东权益总4181049265560176017965493计现金流量表百万元主要财务指标指标名称202020212022E2023E2024E指标名称202020212022E2023E2024E税后利润16311860188422062527增长率折旧和摊销432523252933营业收入-0559625159113营运资金的变化29921883-503-3822143营业利润21612422172144其他经营现金流-5909-415811537-23净利润508501142131经营现金流合计-853108152118904680利润率资本支出-29-127-80-80-80毛利率570599595589588投资收益242488208450480EBITDAMargin701502402401402其他投资现金流-2508-1212-4500-4158-3981净利率360245239235239投资现金流合计-2295-851-4371-3788-3581回报率权益变化2621100000净资产收益率9710095101107负债变化441109740753467486总资产收益率3431272930股利支出-504-631-757-615-702其他其他融资现金流-132-777-391-464-479资产负债率577594623623626融资现金流合计6678929272389-695现金及现金等价所得税率258245252252250-30824776491405股利支付率物净增加额446493400400400资料来源公司公告中信证券研究部预测请务必阅读正文之后的免责条款和声明3分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上4特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利5