核心观点
　　公司的长期投资价值体现在，公司的商业模式已经跑通，短期投资与汇兑损益扰动不改长期发展向好，得益于营销效率和运营效率的持续提升，公司综合成本率有望持续低于100%，实现持续承保盈利。
　　短期业绩来看，2023年向上弹性大。在资本市场波动和会计准则切换影响下，公司2022年投资端表现承压，并且美元升值带来汇兑损失。展望2023年，资本市场经过此前调整后向上空间较大，美联储加息趋缓和国内经济复苏下美元汇率趋稳，投资端和汇兑损失的拖累减少，而疫情后的需求复苏和公司综合成本率的改善亦有望带动公司业绩修复。
　　估值来看，公司的金融主业给予公司底部安全边际，科技输出与ZABank等新兴业务有望带来未来高成长性，也带来牛市估值提升的向上弹性。
　　摘要
　　互联网财产险22H1保费略有承压。2022年上半年，互联网财产保险累计保费收入530.4亿，同比-1.4%，主因互联网健康险在政策引导下快速整改，短期内业务规模有所下降，但为行业长期健康发展奠定扎实基础。以直播电商为代表的新电商崛起驱动退运险保费实现高增。
　　互联网保险行业长期增长逻辑仍然清晰：1）惠民保对百万医疗险的冲击有望逐步钝化；2）持续产品创新能力助力公司突围；3）服务能力构建护城河；4）构建生态，运营客户LTV；5）以科技能力深度赋能保险价值链实现降本增效。
　　众安在线是“保险+科技”双引擎驱动的专业互联网保险公司，互联网财险市占率第二。公司保险主业重点打造健康、数字生活、消费金融和汽车四大核心生态，近年来综合成本率持续改善，业务实现有质量增长。公司科技能力兼顾内部赋能和外部输出，技术持续迭代升级，国内外市场全面布局。虚拟银行业务ZABank产品矩阵持续丰富，一站式数码金融服务平台逐渐成型。
　　营销效率和运营效率的持续提升为众安长期盈利能力打下坚实基础。综合费用率的改善是驱动众安综合成本率改善的核心驱动，而综合费用率的改善一方面受益于自营渠道建设和精细化流量投放带来的营销费用率改善，另一方面也得益于科技赋能实现业务流程自动化和智能化，规模效应显现，中后台费用率优化。而且相比于传统险企的“人力驱动模式”，互联网保险的“流量驱动模式”可更充分地受益于客户的自然复购，长期来看综合费用率的优化空间更大。
　　投资建议：业绩修复可期，向上弹性大，维持“买入”评级。在资本市场波动和会计准则切换影响下，公司2022年投资端表现承压，并且美元升值带来汇兑损失。展望2023年，资本市场经过此前调整后向上空间较大，美联储加息趋缓和国内经济复苏下美元汇率趋稳，投资端和汇兑损失的拖累减少。疫情后的需求复苏和公司综合成本率的改善亦有望带动公司业绩修复。我们预计公司2022/2023年保费增速为+15.4%/+13.1%，综合成本率为99.1%/99.0%，归母净利润为11.11/9.25亿元。若采用分部估值，对金融业务给予2倍PB，科技业务给予5倍PS，则对应公司2023年目标价31.2港元。
　　风险提示：疫情开放后健康险赔付可能上行、“新冠险”导致舆论风险、互联网保险监管政策趋严

研究报告全文：证券研究报告行业深度2022年全年及12月房企销售融资点评行房地产业销售寻底中分化股债融资双双恢复核心观点维持强于大市回顾2022年行业销售在寻底中出现分化重点城市新房销售降幅高于二手房下半年成交仍处于低位12月新房销售出现同竺劲比降幅收窄现象伴随信用修复及政策利好新房需求有望出现zhujinbjcsccomcn反弹百强房企中头部优质房企降幅远少于百强房企均值抗风SAC编号s1440519120002险能力强的企业脱颖而出尽管2022年境外融资受阻缩量严SFC编号BPU491重四季度房地产金融16条及股权融资新政出台行业融资环黄啸天境大为改善12月境内债融资环比增长了70行业最差的时间已经过去在信用修复和需求政策放松的背景下销售的复苏将huangxiaotiancsccomcn给板块带来明确机会我们坚定看好拿地销售业绩均好的三SAC编号S1440520070013好房企摘要发布日期2023年01月10日百强房企销售同比下降423头部房企表现更优2022年百强房企全口径销售金额为72942亿元同比下降423销售面积市场表现为45077万平同比下降467新增货值2914亿元同比下降12525其中TOP10房企销售同比下降332销售表现更优2主流房企中千亿房企收缩至20家越秀地产建发房产华发-8股份华润置地滨江集团年度销售降幅均在10以内12月百-18强房企销售同比降幅扩大销售金额环比上升面积环比上升-28市场热度较上月有所回暖2022年重点城市新房成交下降32二手房成交下降202022202251020221102022210202231020224102022610202271020228102022910202210102022111020221210年重点城市新房成交18451万平同比下降318一线二线房地产沪深300三线城市下降253311436二手房方面我们跟踪的15个城市成交8742万平同比下降195相关研究报告四季度股权融资开闸债券融资向境内集中全年房企融资前低后高四季度多部委政策频出三箭齐发助力行业融资1股权再融资政策开闸已有超26家AH股房企拟股权融资2第二支箭助力修复优质民企债务融资能力全年房企债券融资总额6074亿元下降274其中境内债融资5086亿元下降171境外债融资1617亿元人民币下降479行业境外融资能力大幅下降企业转向中票等境内融资工具12月房企债券融资总额为500亿元环比上升3522其中境内债环比7032022年房企公司债短融中票资产支持证券的发行利率分别为350241352和463除资产支持证券受房企信用影响外其余融资工具利率下行49-111个BP我们坚定看好三好房企信用修复和政策放松下的销售复苏推荐A股万科A保利发展金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复推荐A股新城控股港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业深度报告目录核心观点1摘要11销售篇111全年新房成交面积下降32二手房成交面积下降20112百强房企全口径销售额下降423TOP10房企表现最优313各梯队房企销售门槛持续降低414千亿房企数量收缩至20家房企间销售分化明显515房企新增土地货值持续下行拿地力度梯队分化72融资篇921股权融资房地产政策环境边际改善港股市场再融资规模走高922债券融资融资规模提升利率表现分化11221整体概况房企债券融资规模整体提升利率表现平稳11222公司债结构性因素导致总量和利率均下降12223中期票据发行规模上升利率下降13224短期融资券全年发行631亿元规模上升利率下降14225定向工具规模折半利率下行15226资产支持证券发行规模环比下降利率上行16227海外债发行规模折半利率大幅提升1723信托融资规模下降至2成12月环比出现上升1824主流房企信用评级行业评级调降潮持续193投资建议坚定看好三好房企信用修复和政策放松下的销售复苏机会20风险分析21请参阅最后一页的重要声明房地产行业深度报告图表目录图表1新房月度成交面积万平房管局口径1图表2新房年度成交面积房管局口径1图表3新房分能级成交同比1图表4二手房月度成交面积万平房管局口径2图表5二手房年度成交面积房管局口径2图表6二手房分能级成交同比2图表7一手房月度成交面积同比房管局口径2图表8二手房月度成交面积同比房管局口径2图表9百强房企1-12月累计销售额同比下降4233图表10百强房企12月单月销售额同比下降3103图表11各梯队房企累计销售及同比3图表12各梯队房企月度销售金额及同比3图表13各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛4图表14各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛4图表15各梯队房企累计权益销售金额市占率4图表16Top100房企操盘金额权益金额比例4图表17月度销售规模超过100亿的房企数量5图表18月度销售规模超300亿的房企5图表19主流房企销售表现5图表20拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化7图表21拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化7图表22分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化7图表23分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化7图表24截至2022Q3分性质房企新增货值结构8图表252022新增货值TOP10房企8图表26房地产企业增发股数10图表27房地产企业股权再融资规模10图表282022年12月港股增发配股融资明细10图表29债券融资产品发行地域结构11图表30债券融资产品发行利率11图表31境内债券融资产品发行规模11图表32境内债券融资产品发行品种结构11图表33公司债发行数量及发行规模12图表34公司债发行期限及发行利率12图表35上市房企公司债发行数量及发行规模12图表36非上市房企公司债发行数量及发行规模12图表37中票发行数量及发行规模13图表38中票发行期限及发行利率13请参阅最后一页的重要声明房地产行业深度报告图表39上市房企中票发行数量及发行规模13图表40非上市房企中票发行数量及发行规模13图表41短融发行数量及发行规模14图表42短融发行期限及发行利率14图表43上市房企短融发行数量及发行规模14图表44非上市房企短融发行数量及发行规模14图表45定向工具发行数量及发行规模15图表46定向工具发行期限及发行利率15图表47上市房企定向工具发行数量及发行规模15图表48非上市房企定向工具发行数量及发行规模15图表49资产支持证券发行数量及发行规模16图表50资产支持证券发行期限及发行利率16图表51上市房企资产支持证券发行数量及发行规模16图表52非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模16图表53海外债发行数量及发行规模17图表54海外债发行期限及发行利率17图表55房地产信托成立数量及规模18图表56各类房地产信托规模占比18图表5712月份主流房企评级变动情况19图表58主要房地产公司估值情况截至1月6日收盘20请参阅最后一页的重要声明房地产行业深度报告1销售篇11全年新房成交面积下降32二手房成交面积下降202022年重点城市新房成交18451万平同比下降318根据我们跟踪的30个重点城市数据2022年全年新房成交面积18451万平同比下降318分月度来看2022年上半年新房销售触底最低为2月的单月成交1176万方5月开始回暖下半年新房销售面积整体处于低位同比降幅收窄至-30分能级来看2022年一线城市新房成交3658万平同比下降253二线城市新房成交12648万平同比下降311三线城市新房成交2145万平同比下降436图表1新房月度成交面积万平房管局口径全部城市同比30001008025006020004020150001000-20-40500-600-80资料来源wind中信建投图表2新房年度成交面积房管局口径图表3新房分能级成交同比新房销售万平同比一线城市二线城市三四线城市30000304025000202020000100015000-102018201920202021202210000-20-205000-30-400-4020182019202020212022-60资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投2022年重点城市二手房成交8742万平同比下降195根据我们跟踪的15个重点城市数据2022年全年新房成交面积8742万平同比下降195分月度来看2022年上半年新房销售触底最低为2月的单月成交441万方5月开始回暖下半年受停贷事件等因素影响二手房销售走势明显强于新房分能级来看2022年一线城市二手房成交3806万平同比下降339二线城市二手房成交4626万平同比下降22三线城市二手房成交309万平同比下降163请参阅最后一页的重要声明1房地产行业深度报告图表4二手房月度成交面积万平房管局口径二手房成交面积万平同比140010012008060100040800206000-20400-40200-600-80资料来源wind中信建投图表5二手房年度成交面积房管局口径图表6二手房分能级成交同比二手房销售万平同比一线城市二线城市三四线城市15000201001010000050-1050000-20201820192020202120220-3020182019202020212022-50资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投12月新房成交环比回升同比降幅收窄二手房成交同环比均下跌根据我们跟踪的30个重点城市数据12月新房共成交15977万方较11月环比增长256同比下滑305较11月收窄63个百分点其中一线4城成交3329万方环比增长52同比下滑278二线15城成交11235万方环比增长337同比下滑279三四线11城成交1412万方环比增长220同比下滑49412月全月15个城市二手房共成交5019万方较11月环比下滑147较2021年同期下滑98图表7一手房月度成交面积同比房管局口径图表8二手房月度成交面积同比房管局口径总体一线城市二线城市三线城市50050040040030030020020010010000-100-10019011906191120042009210221072112220522101901190619112004200921022107211222052210资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业深度报告12百强房企全口径销售额下降423TOP10房企表现最优2022年百强房企全口径销售额72942亿元同比下降42312月销售环比回暖同比降幅扩大2022年百强房企全口径销售金额累计为72942亿元同比下降423全口径销售面积累计为45077万平同比下降46712月百强房企全口径销售金额为7592亿元同比下降310降幅较上月扩大35pct环比增长239全口径销售面积为4707万平同比下降340降幅较上月收窄47pct环比增长437百强房企销售同比降幅扩大销售金额环比上升面积环比上升市场热度较上月有所回暖图表9百强房企1-12月累计销售额同比下降423图表10百强房企12月单月销售额同比下降310全国商品房销售金额亿元Top100房企累计销售金额亿元月度销售金额亿元同比环比全国同比Top100同比2000020018000200000150150160001800001400016000010010014000012000120000501000050100000800008000006000600004000-5040000-502000200000-1000-10018061809181219031906190919122003200620092012210321062109211222032206220922121806180918121903190619091912200320062009201221032106210921122203220622092212资料来源CRIC统计局中信建投资料来源CRIC中信建投与2021年相比2022年TOP3房企全口径销售额同比降幅最低TOP21-50房企跌幅最大2022年Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100各梯队全口径销售额同比增速分别为-335-340-415-533-436其中TOP10房企同比跌幅在34以内TOP21-50房企同比跌幅最大超过50其中TOP3和TOP4-10两类房企均在年内曾实现单月销售正增长12月Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100各梯队全口径销售额同比增速分别为36-60-92-611-462基本延续负增长态势图表11各梯队房企累计销售及同比图表12各梯队房企月度销售金额及同比Top1-3Top4-10Top11-20Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100Top1-3同比Top21-50Top51-100Top1-3同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top51-100同比Top51-100同比120000200200003901800034010000015016000290800001001400024012000190600005010000140800040000060009020000-504000402000-100-1000-60200820102012210221042106210821102112220222042206220822102212201020122102210421062108211021122202220422062208221022122008资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投请参阅最后一页的重要声明3房地产行业深度报告13各梯队房企销售门槛持续降低2022年度各梯队房企销售门槛均大幅下降Top50房企入榜门槛降幅最大2022年全年Top3Top10Top20Top50Top100全口径累计销售金额入榜门槛分别为4202亿元1703亿元1004亿元401亿元141亿元同比增速分别为-297-413-416-528-428其中Top50房企销售门槛降幅最大整体维持下降的态势从权益口径累计销售金额入榜门槛来看各梯队销售门槛分别为2761亿元1252亿元653亿元282亿元107亿元同比增速分别为-315-383-495-463-360图表13各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛图表14各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛21122212同比21122212同比70006045001004000806000403500605000203000404000250002030002000-297-20020001500-413-416-428-315-201000-3831000-528-40-495-463500-400-600-60Top3Top10Top20Top50Top100Top3Top10Top20Top50资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投各梯队权益销售金额市占率集体上升均超过20202021年水平2022年12月Top100房企权益销售金额市占率为552同比提升64pct各梯队权益销售金额集中度集体提升其中Top3Top10Top20Top50房企市占率分别为93253362467同比分别增加17pct69pct94pct61pct从操盘能力与房企间合作比例来看2022年百强房企操盘金额全口径销售金额为888同比提升12pct操盘能力整体上升权益销售金额全口径销售金额为701同比增加01pct房企间合作保持平稳图表15各梯队房企累计权益销售金额市占率图表16Top100房企操盘金额权益金额比例202020212022年12月操盘金额全口径金额权益金额全口径金额6055254410048895504474679040685403628030175302687025321365184206098935510765020092010201120122101210221032104210521062107210821092110211121122201220222032204220522062207220822092210221102212Top3Top10Top20Top50Top100资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投请参阅最后一页的重要声明4房地产行业深度报告14千亿房企数量收缩至20家房企间销售分化明显2022年千亿销售额房企从43家收缩至20家优质房企累计降幅远优于行业和2021年相比年全口径销售额3000亿以上的房企从8家减少到4家年全口径销售额1000亿以上的房企从43家减少至20家中国恒大华夏幸福富力集团世贸集团等出险房企均退出了千亿房企序列以权益销售金额口径衡量年销售额3000亿以上的房企从6家减少到2家年全口径销售额1000亿以上的房企从27家减少至13家远优于百强房企42的降幅从12月单月销售金额来看12月有5家房企的销售金额超300亿较上月增加2家共19家房企单月销售额超百亿较去年同期减少16家数量大幅下滑单月销售金额超300亿的房企中保利发展单月销售额达572亿元排名仍居于榜首华润置地万科地产招商蛇口中海地产单月销售额分别为496亿元435亿元431亿元368亿元保利发展华润置地绿城中国建发房产滨江集团等5家房企实现了单月同比正增长分别增长41995123100402较上月的9家有所减少从环比边际变化的角度来看主流房企中有24家实现了销售金额单月环比正增长较11月的11家有大幅上升主流房企去化压力略有减轻其中华润置地的11月销售金额环比增长1234排名较2021年上升4位图表17月度销售规模超过100亿的房企数量图表18月度销售规模超300亿的房企70065606005719554960505005043454305454443444003684034353528300303027312519261920017172014151415141510010500保利发展华润置地万科地产招商蛇口中海地产200120052009210121052109220122052209资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投排名方面主流房企中仁恒置地电建地产越秀地产首开股份中交房地产华发股份建发房产中国铁建的克而瑞榜单排名提升幅度较大较上年排名分别上升27位22位21位17位16位14位11位11位此外滨江集团远洋集团均上升9位卓越集团上升8位绿城中国上升5位华润置地金地集团美的置业均上升4位中国金茂上升3位保利发展上升2位中海地产招商蛇口龙湖集团均上升1位图表19主流房企销售表现2022年12月2022年全年CRIC全年销售排名变化公司名称单月同比累计同比单月环比销售金额亿元销售金额亿元销售榜单排名较2021年碧桂园28014643-60-388-15110保利发展57194573419-15154622万科地产434542022-60-3232043-1请参阅最后一页的重要声明5房地产行业深度报告华润置地496301395-46123444中海地产3682955-91-20449051招商蛇口430529263-22-10588461金地集团20412218-158-22613374绿城中国27221281123-20216785龙湖集团200520327-495-29914991建发房产254617032100-05461011融创中国81116921-831-717-1011-8中国金茂1751550-204-342222123滨江集团204215393402-90336139绿地控股221414005-61-518115014-5中国铁建22351281-144-103-501511越秀地产22891260-13669171621旭辉集团61412372-714-50046217-3华发股份178412024-75-14-271814新城控股65511653-688-502-3019-3远洋集团108810039-303-26207209首开股份8928692-107-2636222117世茂集团7038652-297-6798222-10卓越集团10717427-240-4061204238美的置业607422-381-458429244电建地产11246851-431-2185652522金科集团3516711-721-64230526-8仁恒置地5536511-467-1385362727中交房地产7156495-625-3371782816中南置地7686402-471-67475329-12中梁控股306261-816-6360030-10资料来源公司公告CRIC中信建投请参阅最后一页的重要声明6房地产行业深度报告15房企新增土地货值持续下行拿地力度梯队分化2022年百强房企新增土地货值金额同比下降525各梯队拿地力度持续分化全年百强房企新增土地货值共2914亿元同比大幅下降525Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100梯队房企的全年新增土地货值金额均同比下降同比增速分别为-514-532-623-654-656其中Top1-3Top4-10梯队均降幅过半头部房企新增货值降幅优于TOP11-100梯队房企百强房企内部分化12月单月Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100梯队房企的单月新增土地货值金额均同比下降同比增速分别为-665-671-768-146-386-525较11月的变动分别为-108pct-2219pct-3009pct777pct447pctTop21-50Top51-100梯队拿地力度加大新增土地货值同比降幅收窄但其余梯队降幅继续扩大持续梯队分化图表20拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化图表21拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化累计新增土地货值亿元同比单月新增土地货值亿元同比环比1400004025000250200120000202000015010000001500010080000-205060000100000-4040000-505000-6020000-1000-800-150190519102003200821012106211122042209190519102003200821012106211122042209资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投图表22分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化图表23分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化Top1-3Top4-10Top11-20Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100Top1-3同比Top21-50Top51-100Top1-3同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top51-100同比Top51-100同比140000602500030012000040250200002010000020001508000015000-2010060000-40100005040000-600500020000-80-500-1000-100190920022007201221052110220322081909200120052009210121052109220122052209资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投从企业类别来看2022年央国企为拿地主力但年末积极性明显下降城投参与频频托底作用明显从2022拿地金额百强房企来看央企资金优势突出拿地力度最大虽仅有16家上榜企业为各类企业中最少但以逾6000亿元的拿地金额位居各类企业之冠地方国企为仅次央企的拿地主力上榜企业19家其中请参阅最后一页的重要声明7房地产行业深度报告建发房产跻身全国Top10城投和民企拿地投资力度最弱分别有43家22家上榜其中城投方面由于各地城投公司频频进场托底土拍因此拿地百强中城投公司数量最多但拿地金额仅约3000亿元随着财政部126号文发布标志拿地监管趋严叠加地方财政紧张保交楼的大背景部分城投选择与经验成熟的市场化房企合作切实推进地块开发提升造血能力从企业规模来看不同梯队房企新增土地货值持续分化头部效应明显新增货值Top100的房企中Top1-3Top4-10和TOP11-20房企的新增土地货值占比分别为192252和161合计TOP20房企新增货值占百强房企的605和2021年相比分别提升34pct37pct和-10pct整体来看头部效应明显12月新增货值Top100的房企中Top3Top4-10房企的新增土地货值占比分别为128298分别较上月变化-59pct-174pct主要因Top1-3Top4-10的头部房企环比增速不及Top21-20Top51-100房企从各房企新增货值情况来看2022年新增货值中保利发展华润置地中海地产万科地产滨江集团招商蛇口越秀地产绿城中国新增货值均超1000亿元位列克而瑞新增货值榜单Top8除越秀地产排名从第9上升至第7外其余房企均维持上月格局其新增货值分别达2514823938178701716215432146681162410360亿元此外中国铁建建发房产新增货值均超900亿元分别为94409085亿元图表24截至2022Q3分性质房企新增货值结构图表252022新增货值TOP10房企民企地方国企央企30000100251482393890183208220250002948015120000178707013017162154322611466860150001162450103605349440908540100006666633051950002010172000保华中万滨招越绿中建2019202020212022利润海科江商秀城国发发置地地集蛇地中铁房展地产产团口产国建产资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投请参阅最后一页的重要声明8房地产行业深度报告2融资篇21股权融资房地产政策环境边际改善港股市场再融资规模走高2022年受行业进入下行周期风险事件频发影响全年房地产企业融资走低呈现出前低后高的趋势海外债资产支持证券和信托融资受阻出现大幅下滑房企转向公司债和中期票据等融资工具全年融资可以划为三个阶段1上半年并购债与并购贷融资推行证监会等部委试点推出带有信用保护工具的债权融资工具但由于行业风险并未出清不断有企业出现违约新房销售触底总体效果并不明显既没有大规模并购潮出现民企也未恢复融资能力2三季度受停贷事件等因素影响市场和购房者对房企信心降至低谷7月28日中央政治局首次提出保交楼稳民生和稳定房地产市场多地政府牵头与AMC地方国企成立纾困基金央行分别于9月11月通过政策性银行合计投放4000亿元保交楼专项借款3四季度支持房企政策频出从信贷债券股权等方面全力修复行业融资能力12月中央经济工作会议为行业融资定调满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况房企融资环境迅速回暖第三支箭落地行业流动性风险有望进一步缓释11月28日证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问指出证监会决定在支持房地产企业股权融资方面调整优化5项措施政策的逻辑在于应用资本市场功能改善优质房企资产负债表通过化解风险防范风险盘活存量和转型发展促进房地产平稳健康发展5项措施具体为1恢复涉房上市公司并购重组及配套融资允许符合条件的房地产企业实施重组上市2恢复上市房企和涉房上市公司再融资3恢复H股上市房企再融资4发挥REITs盘活房企存量资产推动保障性租赁住房REITs常态化发行5开展不动产私募投资基金试点促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式随着第三支箭央十六条等融资利好政策的出台目前已有26家A股房企公告将进行股权融资港股房企也抓紧窗口期开始进行配股融资房地产基本面已然具备复苏的前置条件2022年全年AH两市股权融资规模为3705亿元人民币受行业风险等因素影响同比下降583均为港股市场再融资其中1927亿元在1112月完成2022年12月AH两市股权融资规模为8033亿元较去年的5807亿元同比增较大较上月的3919亿元环比增幅较大从市场来看本月新增股权融资均为港股市场再融资主要为1旭辉控股集团于12月29日发布增发结果公告实际配售84亿股发行价114HKD2合景泰富集团于12月23日发布增发结果公告实际配售235亿股发行价201HKD3德信中国于12月21日发布增发结果公告实际配售268亿股发行价0881HKD4新城发展于12月19日发布增发结果公告实际配售56亿股发行价35HKD5碧桂园于12月14日发布增发结果公告实际配售178亿股发行价27HKD6建发国际集团于12月6日发布增发结果公告实际配售045亿股发行价1798HKD请参阅最后一页的重要声明9房地产行业深度报告图表26房地产企业增发股数图表27房地产企业股权再融资规模AH股实际增发股数亿AH股实际募集资金亿元人民703506030050250402003015020100105000210821102112220222042206220822102212210821102112220222042206220822102212资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表282022年12月港股增发配股融资明细序号公司简称融资进度融资价格港元融资数量股募集资金港元1旭辉控股集团增发结果公告1148400000009460000002合景泰富集团增发结果公告2012350000004669750003德信中国增发结果公告08812680000002308000004新城发展增发结果公告3556000000019430000005碧桂园增发结果公告27178000000047411000006建发国际集团增发结果公告179845000000800000000资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明10房地产行业深度报告22债券融资融资规模提升利率表现分化221整体概况房企债券融资规模整体提升利率表现平稳2022年房地产企业境内外债券融资总额6074亿元同比下降274其中境内债券融资5086亿元同比下降171境外债融资总额1617亿元人民币同比下降479受违约事件增多影响行业境外融资能力大幅下降企业转向中票等融资工具利率方面2022年房企公司债短融中票资产支持证券的发行利率分别为350241352和463除资产支持证券受房企信用影响较大外其余融资工具利率下行49-111个BP12月房企债券融资总额为500亿元同比下降1091环比上升3522其中境内发债规模为49752亿元同比下降299环比上升7024境外发债规模折合人民币为247亿元同比下降949环比降968212月境内公司债短融中票资产支持证券的发行利率分别为41736334429主要品类如中票较上月有所下行公司债短融资产支持证券较上月有所上升海外债发行利率为800较上月的847有所下降图表29债券融资产品发行地域结构图表30债券融资产品发行利率公司债短融境内发行金额亿元海外发行金额亿元中票定向工具境内占比海外占比资产支持证券海外债120012014100010012800801086006064004042002020020211220220220220420220620220820221020221202112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表31境内债券融资产品发行规模图表32境内债券融资产品发行品种结构公司债短融中票定向工具资产支持证券海外债公司债短融中票定向工具资产支持证券海外债1400100901200801000706080050600403040020200100021122202220422062208221022122112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明11房地产行业深度报告222公司债结构性因素导致总量和利率均下降2022年全年房企共发行173只公司债发行规模达1860亿元同比下降287其中上市房企发行规模为7489亿元同比下降230非上市房企发行规模为11112亿元同比下降320公司债平均发行期限为446年发行利率为350同比下降111BP弱信用房企丧失债券融资能力导致发行总量下降和发行成本下降的现象同时出现2022年12月房企共发行21只公司债发行规模达到202亿元同比上升72环比上升963其中上市房企发行规模为794亿元同比下降81非上市房企发行规模为1226亿元同比上升20212月公司债发行期限为352年发行利率为417较上月上升了88个BP图表33公司债发行数量及发行规模图表34公司债发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均利率平均期限年764004035035653003054250254200203315015221001011505000021122202220422062208221022122112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表35上市房企公司债发行数量及发行规模图表36非上市房企公司债发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元非上市公司发行金额亿元非上市公司发行数量只上市公司发行数量只2001818016300201601418140250121612014102001001288015010686010064044250202000021122202220422062208221022122112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明12房地产行业深度报告223中期票据发行规模上升利率下降2022年房企共发行178只中票募资规模为20466亿元同比上升318其中上市房企募资规模为8601亿元同比上升53非上市房企募资规模为11865亿元同比上升611中票的平均发行期限为38年加权平均发行利率为352同比下降了49个BP2022年12月房企共发行15只中票募资规模为2245亿元同比上升1557环比上升1247其中上市房企募资规模为1425亿元环比较上月上升4938非上市房企募资规模为82亿元环比上升200中票的平均发行期限为36年加权平均发行利率为334较上月下降了38个BP图表37中票发行数量及发行规模图表38中票发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均利率平均期限年350305555300254425044202003315331502210100221150511000021122202220422062208221022122112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表39上市房企中票发行数量及发行规模图表40非上市房企中票发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元非上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只1801420018160180121614016014101401201212010081010080868060646040404220202000021122202220422062208221022122112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明13房地产行业深度报告224短期融资券全年发行631亿元规模上升利率下降2022年全年房企共发行90只短融募资规模为6311亿元同比上升125其中上市房企发行规模为3473亿元非上市房企发行规模为2838亿元短融发行期限约05年发行利率为241同比下降86BP2022年12月房企共发行3只短融募资规模为2088亿元同比下降805环比下降104其中上市房企发行规模为70亿元同比下降873非上市房企发行规模为139亿元同比下降73312月短融发行期限约05年发行利率为36较上月上升70个BP图表41短融发行数量及发行规模图表42短融发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均利率平均期限年1602550814040720412006310015053800426010032400251201010000021122202220422062208221022122112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表43上市房企短融发行数量及发行规模图表44非上市房企短融发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只上市公司发行数量只12012120121010010100888080666060444040222002000-20-221122202220422062208221022122112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明14房地产行业深度报告225定向工具规模折半利率下行2022年全年房企共发行35只定向工具募资规模为2605亿元同比下降465其中上市房企发行规模为903亿元同比下降473非上市房企发行规模为1702亿元同比下降4612022年定向工具发行期限约37年发行利率为404同比下降42BP12月房企未发行定向工具图表45定向工具发行数量及发行规模图表46定向工具发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均利率平均期限年120146601001255010804408603306402204202110000002103210621092112220322062209221221032106210921122203220622092212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表47上市房企定向工具发行数量及发行规模图表48非上市房企定向工具发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元非上市公司发行金额亿元非上市公司发行数量只上市公司发行数量只4559012480401043570383060362525020240411530121020005-1100-10-2200420082012210421082112220422082212200420082012210421082112220422082212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明15房地产行业深度报告226资产支持证券发行规模环比下降利率上行2022年全年房企共发行50只资产支持证券其中38只ABS发行规模为1890亿元12只ABN发行规模为902亿元合计发行金额2410亿元同比下降637平均发行期限约为103年发行利率为463同比上升了56个BP2022年12月房企共发行9只资产支持证券其中3只ABS发行规模为233亿元6只ABN发行规模为268亿元同比下降377环比下降166平均发行期限约为166年发行利率为43较上月上升了20个BP图表49资产支持证券发行数量及发行规模图表50资产支持证券发行期限及发行利率ABN发行规模亿元ABS发行规模亿元总发行数量只平均利率平均期限年10035725903062080257051560204501510340103055220101000-50-52021年12月2022年3月2022年6月2022年9月2022年12月2021年12月2022年3月2022年6月2022年9月2022年12月资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表51上市房企资产支持证券发行数量及发行规模图表52非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只非上市公司发行金额亿元非上市公司发行数量只501090124598010408703578603065062554020443015321022005110000-2202112202202202204202206202208202210202212202112202202202204202206202208202210202212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明16