政策方面：土地市场环境发生显著变化，“两集中”政策适用性下降，半数以上城市主动打破“两集中”限制，向“少量多次”的常态化集中供地过渡；为完成年度土地供应计划，各地土拍规则出现不同程度的放松。
　　供地方面：多数城市供应地块数量出现不同程度下滑，仅7城年度供应地块数量在100宗以上。前三轮供应规模平稳，后几轮集中供地规模普遍偏低，信号意义或大于实际意义。
　　成交方面：2022年土地市场成交额显著下降，与市场预期一致；各城分化加剧，一线城市和二线热门城市无论从成交总量还是溢价表现来看，均保持较好水平，其余城市则回归低位，东北地区表现最为惨淡。
　　拿地企业方面：楼市下行压力全面传导至土地市场，民营企业拿地意愿和拿地能力双双受限，大量民企缺席土拍市场，集中供地由国有企业唱主角；一、二线城市分化明显，一线城市核心地块大型房企竞争激烈，二线城市地方国企和城投托底现象明显。
　　展望2023年，我们认为土地市场仍会维持较低热度，但整体表现会好于2022年。从需求端来看，目前楼市已进入磨底阶段，迎来趋势性回暖只是时间问题，待趋势性回暖得到确认，房企投资意愿将得以修复，土地市场也会随之迎来回暖。从供给端来看，经过2022年的探索，2023年多数城市大概率将选择“少量多次”的常态化集中供地模式，并多方考量地块搭配、地块质量等因素适时调整土拍规则，将供地规模和供地次数调整至供需双方都舒适的程度，预计2023年土地市场将总体处于土拍规则宽松、土地质量较优、地价相对合理的环境。

研究报告全文：土地市场低位运行集中供地少量多次趋于常态化2022年集中供地回顾与展望分析师唐晓琳核心观点政策方面土地市场环境发生显著变化两集中政策适用性下降半数以上城市主动打破两集中限制向少量多次的常态化集中供地过渡为完成年度土地供应计划各地土拍规则出现不同程度的放松供地方面多数城市供应地块数量出现不同程度下滑仅7城年度供应地块数量在100宗以上前三轮供应规模平稳后几轮集中供地规模普遍偏低信号意义或大于实际意义成交方面2022年土地市场成交额显著下降与市场预期一致各城分化加剧一线城市和二线热门城市无论从成交总量还是溢价表现来看均保持较好水平其余城市则回归低位东北地区表现最为惨淡拿地企业方面楼市下行压力全面传导至土地市场民营企业拿地意愿和拿地能力双双受限大量民企缺席土拍市场集中供地由国有企业唱主角一二线城市分化明显一线城市核心地块大型房企竞争激烈二线城市地方国企和城投托底现象明显展望2023年我们认为土地市场仍会维持较低热度但整体表现会好于2022年从需求端来看目前楼市已进入磨底阶段迎来趋势性回暖只是时间问题待趋势性回暖得到确认房企投资意愿将得以修复土地市场也会随之迎来回暖从供给端来看经过2022年的探索2023年多数城市大概率将选择少量多次的常态化集中供地模式并多方考量地块搭配地块质量等因素适时调整土拍规则将供地规模和供地次数调整至供需双方都舒适的程度预计2023年土地市场将总体处于土拍规则宽松土地质量较优地价相对合理的环境报告正文2022年22城集中供地土地成交金额达178万亿同比下降约214与2021年相比2022年集中供地出现以下变化一是半数以上城市增加了集中供地轮次集中供地由最初的两集中逐渐过渡为少量多次的常态化集中供地模式各地土拍规则边际宽松二是土地市场热度维持低位土地出让金额较2021年有明显降幅多数地块以底价或低溢价成交三是城市分化加剧一线城市及部分二线热门城市仍具备较高吸引力但多数城市土地市场陷入低谷四是国有企业和城投类企业成为土拍市场主角大批民企缺席土拍市场一政策方面土地市场环境发生显著变化两集中政策适用性下降半数以上城市主动打破两集中限制向少量多次的常态化集中供地过渡为完成年度土地供应计划各地土拍规则出现不同程度的放松两集中政策的初衷是稳房价稳地价稳预期但2021年下半年以来土地市场骤然转冷各地为规避大面积土地流拍纷纷下调了供地数量导致年度供地计划无法依靠三轮集中供地完成针对这一现实情况各地纷纷作出调整一方面主动打破两集中限制开展第四五六轮集中供地另一方面积极优化土拍规则吸引更多房企参与并促进成交具体来看半数以上城市开展了第四轮集中供地还有少量城市开展了第五六轮集中供地据统计2022年有16座城市开展了第四轮集中供地4座城市开展了第五轮集中供地还有1座城市开展了第六轮集中供地其中长沙9月官方消息称今后不再按年度批次推介土地更改为年度常态化更新推介我们认为集中供地模式一定程度上提高了房企的投资门槛而在当前土地市场低迷环境下有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限各地纷纷打破两集中限制或退出集中供地模式是一种必然选择接下来多数城市大概率会倾向于少量多次的常态化集中供地模式为提高房企的参与热情促进土地成交优化调整土拍规则成为普遍性选择首先各城大多设置了地价上限一方面控制房企的拿地成本另一方面在地价房价联动机制下间接达到稳房价的目的其次通过多种手段保证房企利润空间避免房企因利润空间被过度挤压而造成项目烂尾等问题例如取消部分地块的销售限价取消或降低配建要求等最后部分城市开启了预申请模式即地方政府提前将宗地信息公开企业可以对意向地块进行研判有效降低地块流拍风险二供地方面多数城市供应地块数量出现不同程度下滑仅7城年度供应地块数量在100宗以上前三轮供应规模平稳后几轮集中供地规模普遍偏低信号意义或大于实际意义从第四轮集中供地开始各城供地规模骤降对完成年度供地计划作用有限但对打破两集中限制具有较强的信号意义22城集中供地总量超1600宗其中前两轮集中供地实现了22城全员参与第三轮20城参与长春和沈阳缺席前三轮集中供地规模均保持在440宗以上水平供应规模平稳至第四轮集中供地仅16城参与第五轮4城参与第六轮仅武汉开展了集中供地后几轮集中供地中因参与城市数量减少多数城市供地数量偏低供地规模相应下降但供地质量较高信号意义或大于实际意义从各城供地总量来看22城中有7城年度供地数量超过100宗分别为上海杭州成都武汉青岛合肥和南京反映出当地土地市场仍具备一定热度长春和沈阳两城年度供应地块数量仅为7宗和18宗东北地区土地市场景气度跌入冰点其余城市中天津重庆等城市供地规模与2021年相比降幅明显土地市场热度下降图表12022年22城集中供地供应地块数量对比1城市首轮第二轮第三轮第四轮第五轮第六轮合计北京1817186--59上海4034356--115广州1814206--58深圳81677--38杭州6045198--132厦门101064--30福州17192111--68重庆131210---35成都50554816--169武汉112243101917122青岛16273340-116合肥32292818-107长沙221922---63天津30111724--82宁波332110---64济南35161814--83南京204446415-129苏州152292010-76无锡816111314-62长春43----7郑州151723---55沈阳513----181本报告中部分地区的统计口径为城区范围或涉宅地块统计口径的差异对报告结论不构成影响合计48048244420758171688数据来源公开资料东方金诚整理三成交方面2022年土地市场成交额显著下降与市场预期一致各城分化加剧一线城市和二线热门城市无论从成交总量还是溢价表现来看均保持较好水平其余城市则回归低位东北地区表现最为惨淡2022年22城集中供地成交金额178万亿较去年同期下降214未成交地块中有109宗地块流拍73宗地块终止或延期出让整体流拍率为675从各轮次表现来看各轮次集中供地的成交金额分别为4928亿元5439亿元4917亿元1790亿元452亿元和236亿元第二轮集中供地成交情况最佳分城市能级看一线城市合计供应地块270宗成交252宗成交金额为6412亿元一线城市由于地块单价较高占总成交额的比重远超三成我们从成交量流拍率溢价率等方面对各地成交情况进行了详细对比成交量方面2022年成交金额超千亿的城市有6座较去年减少3城具体看2022年成交额超千亿的城市为北京上海广州杭州成都和南京长春和沈阳两座城市成交额垫底分别为8亿元和63亿元同比来看22城中仅5城成交额同比正增为上海合肥福州成都和无锡其中上海和合肥增幅较大均超过60在成交额同比负增的城市中有13城降幅超20降幅最大的5座城市分别为长春沈阳重庆济南和天津降幅分别为98837264和59流拍率方面受供地计划优化调整供地数量下降等因素影响多数城市未出现大面积流拍现象具体看上海重庆宁波苏州和无锡等5城土地市场表现出较好的供求平衡流拍率均为0其余城市中流拍地块占比也保持较低水平仅长春天津和济南3城流拍率相对较高分别为5732和17反映出当地土地市场热度明显不足图表22022年22城集中供地成交情况供地数量成交数量流拍数量终止延期成交金额同比变化城市流拍率宗宗宗数量宗亿元北京595540678161533-1519上海115115000002839606468广州5848821429122121-3130深圳383440105373629-2325杭州13213110076191350-1296厦门30272169061210-2291福州68575680639938188重庆35350000029998-7206成都169156130769122440816武汉12210631327587027-4688青岛1161114134844077-1949合肥10778623714619206512长沙63591316738793-3678天津8256260317132427-6362宁波64640000052857-3228济南8369140168726862-5867南京1291051014870130848-2830苏州76720400094359-1521无锡62620000081289264长春73405714780-9830郑州55493357732478-4334沈阳1814136676330-8337合计16881506109736751776226-2139数据来源公开资料东方金诚整理溢价率方面成交地块以底价和低溢价成交为主高溢价成交地块多集中于一线城市和少数二线城市我们重点跟踪了一线城市成交地块的溢价表现其底价成交地块数量与溢价成交地块数量相当其中高溢价成交地块占比超四分之一具体看高溢价成交地块占比由高到低依次是深圳上海北京和广州深圳表现最佳对于二线城市对比各轮次溢价率杭州厦门合肥和宁波等城市溢价表现较为突出图表32022年一线城市集中供地溢价表现底价成交低溢价成交高溢价成交城市首次三四合占比首次三四合占比首次三四合占比轮轮轮轮计轮轮轮轮计轮轮轮轮计北京87101264727638219345534-3101818上海19102445749578113-221913131382363130广州156134387917241181667-11-2417深圳--42617653--14117651423247059合计42235111127504019181245321032132118722857数据来源公开资料东方金诚整理四拿地企业方面楼市下行压力全面传导至土地市场民营企业拿地意愿和拿地能力双双受限大量民企缺席土拍市场集中供地由国有企业唱主角一二线城市分化明显一线城市核心地块大型房企竞争激烈二线城市地方国企和城投托底现象明显2022年拿地企业以央国企和地方城投类企业为主民企拿地意愿和拿地能力双双受限大量缺席土拍市场2022年在经济和房地产处于下行周期的情况下城市吸引投资能力面临严峻考验拿地企业呈现出以下特征一是逢地必抢的场面不再延续房企拿地更加谨慎会同时考察地块的去化能力和利润空间二是房企稳健性和投资能力差异化凸显为促进土地成交部分地块价格一降再降但仅有少量房企可以把握住此次囤地良机三是市场低迷期房企资金面普遍紧张民企投资能力受限拿地比例明显下降四是城投托底现象严重部分城市不得不通过城投参与拿地来维持土地市场正常运行从各城拿地企业结构来看一线城市核心地块房企竞争依然激烈虽然全国土地市场热度维持低位但一线城市仍是大型品牌房企的主战场核心地块房企竞争激烈从房企性质来看在一线城市的土拍市场中国有企业占主流地位民企势单力薄以北京为例四轮集中供地中最终成功拿地的大型民企仅旭辉和龙湖两家此外由于一线城市地块的出让金额较高联合体拿地的比例有所提升二线城市中热门城市仍具备较强的核心竞争力但地方性企业是拿地主力我们关注到多数二线城市主流拿地企业是地方国企和城投类企业部分城市城投托底现象显著9月24日财政部印发了关于加强三公经费管理严控一般性支出的通知其中提到严禁通过举债储备土地不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入不得巧立名目虚增财政收入弥补财政收入缺口通知发布后部分城市拿地企业结构有所优化但仍有一些城市城投托底作用突出反映出土地市场景气度依然低迷此外我们看到杭州在二线城市中表现亮眼当地房企滨江集团参与度较高据统计滨江集团在杭州的四轮土拍中共斩获28宗地块占杭州成交地块总数的2137五22城集中供地2023年展望2022年22城集中供地表现一定程度上反应出全国土地市场的低迷其背后原因主要有三一是楼市下行房企销售回款显著下降资金流紧张流动性不足以支撑房企大量拿地二是房地产去化周期拉长高周转模式难以为继房企被迫放慢拿地速度三是市场情绪整体悲观房企对于2023年楼市走势持谨慎观望态度展望2023年我们认为土地市场仍会维持较低热度但整体表现会好于2022年从需求端来看目前楼市已进入磨底阶段迎来趋势性回暖只是时间问题待趋势性回暖得到确认房企投资意愿将得以修复土地市场也会随之迎来回暖从供给端来看经过2022年的探索2023年多数城市大概率将选择少量多次的常态化集中供地模式并多方考量地块搭配地块质量等因素适时调整土拍规则将供地规模和供地次数调整至供需双方都舒适的程度预计2023年土地市场将总体处于土拍规则宽松土地质量较优地价相对合理的环境权利及免责声明本研究报告及相关的信用分析数据模型软件研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有东方金诚保留一切与此相关的权利任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改复制逆向工程销售分发储存引用或以任何方式传播未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告东方金诚对本研究报告的未授权使用超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任本研究报告中引用的标明出处的公开资料其合法性真实性准确性完整性均由资料提供方或及发布方负责东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查但不应视为东方金诚对其合法性真实性准确性及完整性提供了任何形式的保证本研究报告的结论是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断遵循了客观公正的原则未受第三方组织或个人的干预和影响东方金诚可能不时补充修订或更新有关信息也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者本研究报告仅用于为投资人发行人等授权使用方提供第三方参考意见并非是对某种决策的结论或建议投资者应审慎使用本研究报告自行对投资行为和投资结果负责东方金诚不对其承担任何责任本声明为本研究报告不可分割的内容任何使用者使用或引用本报告应转载本声明并且相关引用必须注明来自东方金诚且不得篡改歪曲或有任何类似性质的修改行为