中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债信增公司”）是国内首家专业债券信用增进机构，于2009年由银行间市场交易商协会牵头成立，主要通过担保增信、创设信用风险缓释凭证支持企业发行债券。2022年8月23日，中债信增公司全额担保增信的“22龙湖拓展MTN001”公告发行，这是其首单全额担保民营房企债券。11月6日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），中债信增公司对民营房企债券融资增信纳入“第二支箭”统筹推进。
　　截至2022年底，中债信增公司共担保7家民营房企发行了11只债券，支持民营房企获得145亿元债券融资。这7家民营房企都主营房地产开发业务，大部分获得AAA发行人委托评级，只有1家级别为AA+，企业信用资质在房地产行业内相对较好。从财务数据看，各家都盈利能力良好，表现出良好的存货变现能力，负债率也控制在合理范围，但可能有一定表外负债问题。
　　受房地产行业景气度下降及信用风险事件等因素影响，2021年8月以来房地产行业债券净融资额持续为负，债券存量规模持续萎缩。部分民营房企由于债券融资渠道受阻，存量债到期而无法及时完成置换，资金链出现紧张并有较大债券违约风险。
　　由中债信增公司为民营房企发债提供担保增信，可以满足行业信用风险上升背景下企业增信需求，提升债券发行信用级别，降低债券融资成本，从而促进房地产行业债券融资恢复。但目前中债信增公司服务范围还比较有限，已获增信并完成发债的民营房企局限于尚未陷入严重债务困境的几家低风险主体，很多亟需资金支持的出险房企仍无法获得支持，需要“第三支箭”股权融资提供补充支持。
　　

研究报告全文：远东研究债市研究2022年12月30日作者申学峰邮箱researchfecrcomcn中债信增全额担保民营房企发行债券助力融资恢复摘要中债信用增进投资股份有限公司简称中债信增公司是国内首家专业债券信用增进机构于2009年由银行间市场交易商协会牵头成立主要通过担保增信创设信用风险缓释相关研究报告凭证支持企业发行债券2022年8月23日中债信增公司全额担保增信的22龙湖拓展MTN001公告发行这是其首单1金融16条及第三支箭全额担保民营房企债券11月6日交易商协会继续推进并重启相关政策点评三箭扩大民营企业债券融资支持工具第二支箭中债信增齐发优质房企迎来信用修公司对民营房企债券融资增信纳入第二支箭统筹推进复20221205截至2022年底中债信增公司共担保7家民营房企发行2第二支箭扩容房地了11只债券支持民营房企获得145亿元债券融资这7家产复苏重拾信心2500亿民营房企都主营房地产开发业务大部分获得AAA发行人委民营企业债券融资支持工具点托评级只有1家级别为AA企业信用资质在房地产行业内相对较好从财务数据看各家都盈利能力良好表现出良评20221118好的存货变现能力负债率也控制在合理范围但可能有一定表外负债问题受房地产行业景气度下降及信用风险事件等因素影响2021年8月以来房地产行业债券净融资额持续为负债券存量规模持续萎缩部分民营房企由于债券融资渠道受阻存量债到期而无法及时完成置换资金链出现紧张并有较大债券违约风险由中债信增公司为民营房企发债提供担保增信可以满足行业信用风险上升背景下企业增信需求提升债券发行信用级别降低债券融资成本从而促进房地产行业债券融资恢复但目前中债信增公司服务范围还比较有限已获增信并完成发债的民营房企局限于尚未陷入严重债务困境的几家低风险主体很多亟需资金支持的出险房企仍无法获得支持需要第三支箭股权融资提供补充支持112请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日2022年8月23日重庆龙湖企业拓展有限公司公告发行2022年第一期中期票据期限3年发行利率330发行规模为15亿元募集资金用于项目建设购回或偿还境外美元债等该期中期票据由中债信用增进投资股份有限公司简称中债信增公司提供全额担保增信支持这是中债信增公司通过直接担保方式增信的首单民营房企债券随后中债信增公司又为多家民营房企发债提供了担保增信截至2022年底共担保7家民营房企发行了11只债券支持民营房企获得145亿元债券融资一政策出台落地经过中债信用增进投资股份有限公司是国内首家专业债券信用增进机构2009年9月在中国人民银行的指导下中债信增公司由中国银行间市场交易商协会牵头成立经营内容包括企业信用增进服务信用产品的创设和交易等中债信增公司通过担保增信创设信用风险缓释凭证直接购买债券等方式支持企业发行债券其中担保增信是主要业务形式截至2022年底已为约400只债券发行提供增信支持在2022年以前房地产属于资本市场融资受严格限制的行业因此中债信增公司很少开展房地产企业担保增信业务仅在2013年为天津房地产集团有限公司2014年为成都成房置业有限公司这两家主营保障性住房建设的地方国有房地产开发企业发行债券提供过担保增信2022年以来随着国内房地产行业融资约束逐步取消房地产企业融资重获政策支持同时房地产企业资金短缺问题持续发酵尤其是大量民营房企资金链断裂出现信用危机行业亟需外部金融支持在新的政策背景和房地产行业形势下中债信增公司开始为民营房地产企业发行债券提供增信服务8月23日中债信增公司首单全额担保民营房企债券落地2022年8月23日中债信增公司首单全额担保民营房企债券落地由中债信增公司提供全额担保增信支持的重庆龙湖企业拓展有限公司2022年第一期中期票据公告发行随后8月31日由中债信增公司担保的美的置业集团有限公司2022年度第三期中期票据公告发行除此之外还有多家民营房企与中债信增公司沟通拟通过增信支持的方式发债融资11月6日担保民营房企发债纳入第二支箭统筹推进2022年11月6日中国银行间市场交易商协会发布消息为支持民营企业健康发展交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资第二支箭由人民银行再贷款提供资金支持委托专业机构通过担保增信创设信用风险缓释凭证直接购买债券等方式支持民营企业发债融资预计可支持约2500亿元民营企业债券融资并可视情况进一步扩容交易商协会已组织中债信增公司开展部分民营房地产企业债券融资增信工作后续将纳入第二支箭统筹推进212请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日11月9日中债信增公司加大对民营房企增信服务力度2022年11月9日中债信增公司发布关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知为进一步推动民营企业债券融资支持工具第二支箭落地中债信增公司加大对民营房地产企业增信服务力度意向民营房地产企业可通过填写项目需求意向表向公司直接提出增信需求在第二支箭支持政策框架下中债信增公司对民营房企增信服务费率低于08年仅为市场化增信服务费率的一半左右同时根据企业信用状况分档确定反担保比例11月23日第二支箭扩容首批民营房企落地2022年11月23日中债信增公司在民企债券融资支持工具第二支箭政策框架下出具对龙湖集团美的置业金辉集团三家民营房企发债信用增进函分别支持三家企业发行20亿元15亿元12亿元中期票据这是第二支箭延期并扩容政策实施后首批信用增进业务截至11月23日除已落地项目外中债信增公司已收到近百家民营房企增信业务意向二担保增信案例截至2022年底中债信增公司已为11只民营房企债券发行提供担保增信服务其中11月份以后发行的5只债券属于第二支箭支持政策框架下见表1债券发行人包括重庆龙湖企业拓展有限公司美的置业集团有限公司新城控股集团股份有限公司碧桂园地产集团有限公司旭辉集团股份有限公司深圳市卓越商业管理有限公司金辉集团股份有限公司经担保增信的债券发行利率在299430发行利率不高增信效果明显表1中债信增公司担保民营房企发行的债券发行债项发行主体发行额期限票面利率发行起始日债券名称评级评级亿元年20220825重庆龙湖企业拓展有限公司2022年度第一期中期票据AAAAAA1500333020220902美的置业集团有限公司2022年度第三期中期票据AAAAAA1000333320220908新城控股集团股份有限公司2022年度第二期中期票据AAAAAA1000332820220915碧桂园地产集团有限公司2022年度第一期中期票据AAAAAA1500332020220921旭辉集团股份有限公司2022年度第二期中期票据AAAAAA1200332220221012深圳市卓越商业管理有限公司2022年度第一期中期票据AAA600335020221129重庆龙湖企业拓展有限公司2022年度第二期中期票据AAAAAA2000330020221201美的置业集团有限公司2022年度第四期中期票据AAAAAA1500329920221201金辉集团股份有限公司2022年度第一期中期票据AAAAA1200340020221209新城控股集团股份有限公司2022年度第三期中期票据AAAAAA2000343020221222碧桂园地产集团有限公司2022年度第二期中期票据AAAAAA10003430资料来源公开信息远东资信整理312请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日一担保方式中债信增公司为民营房企发债提供的担保增信都是全额担保但第二支箭框架下债券的担保增信另有人民银行再贷款提供资金支持具体细节可见如下担保函的核心条款中债信用增进投资股份有限公司信用增进函中债公司就本期票据存续期发行人应偿还的不超过人民币XX亿元本金相应票面利息因发行人未履行或者未完全履行向票据持有人的兑付义务而产生的违约金和实现债权的费用提供不可撤销的连带责任保证中债公司的信用增进责任项下的本金及利息在不超过前述额度内以本期票据的实际募集金额及其相应票面利息为准民营企业债券融资支持工具信用增进函第二支箭框架下在支持工具项下中债公司就本期票据存续期发行人应偿还的不超过人民币XX亿元本金相应票面利息提供不可撤销的连带责任保证中债公司的信用增进责任项下的本金及利息在不超过前述额度内以本期票据的实际募集金额及其相应票面利息为准支持工具为中债公司履行上述责任提供保障二发行人信用状况由中债信增公司提供担保增信服务的7家发债民营房企中大部分都获得信用评级机构AAA信用评级只有1家信用级别为AA在当前大量民营房企出险的背景下能够维持AAA或AA级别的主体在行业内属于信用资质相对较好的企业这7家民营房企都主要从事房地产开发类业务其中深圳市卓越商业管理有限公司主营商业地产的开发销售其他几家主营住宅地产的开发销售具体的业务营收结构2021年如下重庆龙湖企业拓展有限公司商品房销售9512物业投资及管理433美的置业集团有限公司房地产9343其他主营业务558新城控股集团股份有限公司房地产开发销售9399物业出租474碧桂园地产集团有限公司销售物业9874租金014提供酒店服务010旭辉集团股份有限公司物业销售9929物业出租071深圳市卓越商业管理有限公司房产销售9337租赁服务394金辉集团股份有限公司房地产开发9859物业租赁104412请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日表2被担保债券发行人2022年9月30日财务概况经营活动现金剔除预收款的营业收入TTM净利率TTM表外负债发行人流入TTM平资产负债率亿元指数1均存货倍重庆龙湖企业拓展有限公司AAA243031133606303601502431美的置业集团有限公司AAA7396971303367677701194新城控股集团股份有限公司AAA12086388305310683702675碧桂园地产集团有限公司AAA41686060406300713701092旭辉集团股份有限公司AAA9440797203762646601918深圳市卓越商业管理有限公司AAA2963164307344540001870金辉集团股份有限公司AA3634271804302649002263某头部AAA房地产开发企业51898578403603686500319资料来源公开信息远东资信整理从这7家房企的财务数据看见表2在盈利能力方面各家的净利率水平都接近或超过某头部AAA房企盈利能力良好在现金流方面各家的经营活动现金流入与存货比值大多高于某AAA头部房企表现出良好的存货变现能力在负债率方面各家剔除预收款的资产负债率都接近或低于70的监管红线2负债率控制在合理范围个别企业少数股东权益占总权益比例明显大于少数股东损益占净利润比例可能有一定的表外负债问题三作用与局限受房地产行业景气度下降及信用风险事件等因素影响2021年8月以来房地产行业债券净融资额持续为负见图1债券存量规模持续萎缩部分民营房企由于债券融资渠道受阻存量债到期而无法及时完成置换资金链出现紧张并有较大债券违约风险由中债信增公司为民营房企发债提供担保增信可以满足行业信用风险上升背景下企业增信需求提升债券发行信用级别降低债券融资成本从而促进房地产行业债券融资恢复但目前中债信增公司服务范围还比较有限已获增信并完成发债的民营房企局限于尚未陷入严重债务困境的几家低风险主体很多亟需资金支持的出险房企仍无法获得支持1表外负债指数少数股东权益总权益少数股东损益净利润2三道红线剔除预收款的资产负债率70净负债率100现金短债比1512请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日月发行量月偿还量净融资额2000150010005000-500-10002015-072018-072016-012016-072017-012017-072018-012019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072015-01图1房地产行业债券含境内债券和中资离岸债净融资额201501-202211单位亿元资料来源Wind资讯远东资信整理一满足民营房企发债的担保增信需求自2020年以来房地产行业新发行债券中有担保人债项的数量占比在不断上升其中非国有房企上升幅度尤为明显见图2在2022年非国有房企发行的67只债券中有担保人提供增信的债项为23只占比高达34远远高于房地产行业平均水平这反映出当前民营房企非国有房企发行债券愈加依赖担保人的增信服务中债信用增进公司为民营房企发债提供担保可以一定程度上满足这种担保增信需求非国有房企房地产行业全行业4540353025201510502001-1420152016201720182019202020212022图2新发行信用债券剔除同业存单中有担保人债项的数量占比资料来源Wind资讯远东资信整理612请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日而且在事实上如果没有第三方提供担保增信的话当前很多民营房企要想在公开市场上发行债券很难顺利地吸引到资金参与认购投资者对很多无担保民营房企债券缺乏信心以中债信增公司提供担保增信并完成发债的7家民营房企为例尽管这几家房企已属于行业内信用资质相对较好的企业其中5家的偿债能力仍被投资者质疑部分存量债券二级市场价格大幅低于面值截至2022年12月27日在7家民营房企的88只存量债券剔除ABS中有41只存量债券于近一周出现过收盘价净价低于95元的情况部分债券价格甚至低于50元而有担保的几只债券都能够按接近面值的价格成交见文后附表这说明市场普遍预计无担保债券兑付前景不佳而担保增信能够显著提升投资者信心二提升债券发行信用级别中债信增公司为民营房企发债提供担保增信可以提升债券的发行信用级别例如金辉集团股份有限公司的发行人委托主体信用级别为AA由中债信增公司担保增信的22金辉集团MTN001发行信用级别升至AAA从全部民营房企债券的发行信用级别数据看见表3在有担保人提供增信的债券中有53的债券信用级别要高于主体信用级别有16的债券信用级别要高于主体信用级别2个子级以上可以看出担保增信明显提高了债项信用级别改善了民营房企债券兑付前景表320012022年期间民营房企债券剔除ABS短融发行时的委托主体级别债项级别分布单位只有担保债项级别AAAAAAAAA-A无AAA132AA2174主体级别AA1722415AA-1271A1无137无担保债项级别AAAAAAAAA-A无AAA35538AA2267250主体级别AA221345AA-1365A1无140资料来源Wind资讯远东资信整理712请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日三降低债券融资成本中债信增公司为民营房企发债提供担保增信可以显著降低企业的债券融资成本以已发行的中债信增担保民营房企债券为例通过筛选出相同主体发行的可比债券比较中债信增公司担保债券发行利差与无担保债券发行利差可以看出通过中债信增公司的担保增信重庆龙湖企业拓展有限公司发行债券利率成本降低了7720BP美的置业集团有限公司的降低了约8168BP金辉集团股份有限公司更是大幅下降了33762BP相对于AAA主体AA主体通过中债信增担保降低债券发行成本幅度更大而且在第二支箭支持政策框架下中债信增公司对民营房企增信服务费率低于08年对于金辉集团股份有限公司来说通过支付低于08的增信服务费实现发债利率降低超过3个百分点显著降低了其发债成本这种发行途径值得更多民营房企争取表4中债信增公司担保债券发行利差与无担保债券发行利差对比有担保发行利差无债券简称期限年发行利差BP担保人担保发行利差BP22龙湖拓展MTN00235283中债信增公司22龙湖拓展MTN001310371中债信增公司-772020龙湖拓展MTN001A31554722美的置业MTN00435367中债信增公司22美的置业MTN003311552中债信增公司-816816美的债31662722金辉集团MTN001315467中债信增公司-3376216金辉04349229资料来源公开信息远东资信整理四局限于高信用级别房企尽管中债信增公司已对接数家民营房企实现增信发债但是目前的发行案例仍局限于信用状况尚良好风险相对较低的民营房企更多信用状况不佳甚至已出现信用风险事件的民营房企仍被排除在外在当前房地产行业景气度差的背景下专业的担保公司可能也不愿意承担过高的风险来为出险房企提供增信服务但是一些信用资质偏低的民营房企可能更需要外部资金支持在第二支箭不能覆盖到这部份企业的情况下第三支箭股权融资可以提供补充支持而且高风险主体发债融资成本过高即使获得担保增信也要支付很高的服务费因此股权融资可能是更可行的融资途径812请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日附表截至2022年12月27日7家民营房企存量债券收盘价净价单位元债券发行人债券简称有无担保202212272022122620221223202212222022122122龙湖拓展MTN002有1000000100000010000001000000100000022龙湖拓展MTN001有99265999265999265999265999265921龙湖拓展MTN00185250085250085250085250085250020龙湖拓展MTN001B85000085000085000085000085000020龙湖拓展MTN001A97064497064497064497064497064422龙湖041000000100000010000001000000100000022龙湖0381500081500081500081500081500022龙湖021000000100000010000001000000100000022龙湖0183230083230083230083230083230021龙湖0676000076000076000076000076000021龙湖0586900086000086000085000085750021龙湖0478000078000078000078000078000021龙湖0387500087500087500087500087000021龙湖0277300077300075100075001075001021龙湖0192000092000092000092000092000020龙湖06800000800000800000800000800000重庆龙湖企业拓20龙湖05965000965000965000965000965000展有限公司20龙湖0482480082480082480082480082480020龙湖0283893083893083893083893083500020龙湖0199300099300099300099300099300019龙湖0488000087500087500086500086500019龙湖031004200100420010042001004200100420019龙湖021022200102220010222001022200102220019龙湖0191000090500090500086000086000018龙湖0697100093000093000093000093000018龙湖0496950097000097000097197097197018龙湖0397000097000097000097000097000018龙湖0198910098900098900098800098500017龙湖绿色债0399961999961999961999961999961917龙湖绿色债0279600079600079600079600079600016龙湖0697000097500097000097000097000016龙湖0484100075000075000071380071380016龙湖0292500092500092500092500092500022美的置业MTN004972333972333972333972333972333美的置业集团有22美的置业MTN003有973516973516973516973516973516限公司22美的置业MTN002有98607098607098607098607098601022美的置业MTN001982172982172982172982172982172912请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日债券发行人债券简称有无担保202212272022122620221223202212222022122121美的置业PPN00199704499704499704499704499704422美置05有100000010000001000000100000022美置04100000010000001000000100000022美置031000000100000010000001000000100000022美置021000000100000010000001000000100000022美置011000000100000010000001000000100000021美置021000000100000010000001000000100000021美置0195000095000095000095000095000020美置071000000100000010000001000000100000020美置0597000097000097000097000097000020美置0397000097000097000097000097000020美置0298600098600098600098600098600022新城控股MTN003有1000000100000010000001000000100000022新城控股MTN002有1000000100000010000001000000100000022新城控股MTN00185144085144085144085144085144021新城控股MTN001921958921958921958921958921958新城控股集团股18新城控股PPN001901820901820901820901820901820份有限公司21新控0196100096100096100096100096100020新控0495462095440095440095440095440020新控0398625098625098625098625098625019新城0199000099000099000099000099000016新城041000000100000010000001000000100000022碧桂园MTN002有1000000100000022碧桂园MTN001有1000804100080410008041000804100080422碧地03有1000000100000010000001000000100000022碧地021000000100000010000001000000100000022碧地0160840060840060840060840060840021碧地0475883775883780000079497776803121碧地03829980829980830001829833807190碧桂园地产集团21碧地02699992750000708490709823700003有限公司21碧地0173400074496374516173678773004520碧地0480000079800079693080167080167020碧地0382429082429083000082713081961020碧地0287500088000087520087100087000020碧地0194998094998095000095167094928019碧地0380000080000080000080000080000019碧地02859330857710863970863420857920旭辉集团股份有22旭辉集团MTN002有9976339976339976339976339976331012请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日债券发行人债券简称有无担保2022122720221226202212232022122220221221限公司22旭辉集团MTN00150068950068950068950068950068921旭辉0356000056000058000056999058888022旭辉011000000100000010000001000000100000021旭辉0244689045000045000044021044061021旭辉0145125045125046000044750045000020旭辉0350865050000051207051000052000020旭辉0239000039251039500039500039500020旭辉01636010639710640000617500629990深圳市卓越商业22卓越商业MTN001有10000001000000100000010000001000000管理有限公司20卓越021000000100000010000001000000100000022金辉集团MTN001有995926995926995926995926995926金辉集团股份有21金辉0210000001000000100000010000001000000限公司21金辉01927500927500927500927500927500资料来源公开信息远东资信整理1112请务必阅读正文后的免责声明远东研究债市研究2022年12月30日作者简介申学峰金融学硕士CPA远东资信研究与发展部研究员关于远东远东资信评估有限公司简称远东资信成立于1988年2月15日是中国第一家社会化专业资信评估机构作为中国评级行业的开创者和拓荒人远东资信开辟了信用评级领域多个第一和多项创新业务为中国评级行业培养了大量专业人才并多次参与中国人民银行国家发改委和中国证监会等部门的监管文件起草工作远东资信资质完备拥有中国人民银行国家发改委中国证监会中国银行间市场交易商协会和中国保险资产管理业协会等政府监管部门和行业自律机构认定的全部信用评级资质远东资信评估有限公司网址wwwsfecrcom北京总部上海总部地址北京市东城区东直门南大街11号中汇广场B座地址上海市杨浦区大连路990号海上海新城9层11层电话010-57277666电话021-65100651免责声明本报告由远东资信提供报告引用的相关资料均为已公开信息远东资信进行了合理审慎的核查但不应视为远东资信对引用资料的真实性及完整性提供了保证远东资信对报告内容保持客观中立态度报告中的任何表述均应严格从经济学意义上去理解并不含有任何道德偏见政治偏见或其他偏见远东资信对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任报告内容仅供读者参考但并不构成投资建议本报告版权归远东资信所有未经许可任何机构或个人不得以任何形式进行修改复制销售和发表如需转载或引用需注明出处且不得篡改或歪曲我司对于本声明条款具有修改和最终解释权1212请务必阅读正文后的免责声明