研究报告全文：广州市写字楼运营情况分析及对写字楼类证券化项目的影响结构融资四部方竹沁赵一同李宇晴引言广州市作为广东省省会是国务院批复确定的中国重要的中心城市国际商贸中心和综合交通枢纽同时亦是粤港澳大湾区泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市近年来广州市写字楼租赁市场表现良好TMT行业和金融业为广州优质写字楼租赁市场发展的坚实基础本文将结合宏观及区域经济环境政策城市规划等方面对广州市写字楼租赁市场20072022年6月的运营状况进行分析并结合历史运营状况对未来写字楼租赁市场发展进行展望进而为资产证券化项目中广州区域写字楼类标的资产价值衡量提供参考广州市写字楼租赁市场历史运营情况自2001年12月加入世界贸易组织受出口大幅增加的影响我国经济增速呈增长趋势而20072009年在美国次贷危机演变的全球金融危机的影响下中国GDP增速出现下滑广州市GDP同比增长率亦从1550下降至1170广州市优质写字楼租金水平由2008年6月的10951元平方米月下跌至2009年12月的9220元平方米月跌幅达1581在金融危机发生后我国出台了降准降息等货币政策并推出了四万亿政府开支计划的财政政策20102016年广州市经济运行情况基本稳定广州市优质写字楼租金水平持续上涨并于2016年12月突破了140元平方米月20172019年广州市GDP同比增长率小幅上升广州市优质写字楼租金水平于2019年12月上涨至峰值16820元平方米月进入2020年新冠肺炎疫情的全球大流行对各国经济和贸易造成严重冲击全球经济陷入深度衰退我国在宏观政策方面加大了逆周期调节力度对冲疫情负面影响推动经济逐季复苏GDP全年同比增长率为234成为全球主要经济体中唯一实现正增长的国家而广州市GDP同比增长率为270略高于全国水平但受整体经济低迷影响广州市优质写字楼租金水平持续小幅下降于2020年12月下降至16270元平方米月2021年我国宏观政策保持连续性稳定性经济持续稳定恢复2021年全年广州市GDP同比增长率回升至810但由于广州市优质写字楼市场供应量仍显著高于净吸纳量租金水平继续下降至15900元平方米月总体看广州市优质写字楼租金水平主要受经济发展环境金融危机及新冠肺炎疫情等突发事件因素综合影响图120072021年广州市及中国GDP同比增长率情况图220072022年6月广州市优质写字楼租金空置率情况单位元平方米月16001800025001400160001200140002000100012000150010000800800060010006000400400050020020000000000002010200720082009201120122013201420152016201720182019202020212020200720082009201020112012201320142015201620172018201920212022广州市GDP同比增长率中国GDP实际同比增长率广州优质写字楼租金广州优质写字楼空置率资料来源数据资料来源Wnid数据Wnid受金融危机影响20072009年广州市优质写字楼空置率处于较高水平均在1450以上20102016年在经济运行情况基本稳定的情况下广州市优质写字楼空置率整体水平波动下降于2015年3月达到10202016年受国内经济下行压力叠加广州优质写字楼供给量整体增长2016年广州优质写字楼新增供应量达95万平方米的影响空置率于2016年12月增长至124020172019年广州优质写字楼新增供应量较2016年明显下降但需求端表现尚可空置率于2019年下降至600以下进入2020年后新冠肺炎疫情的影响导致广州市优质写字楼空置率上升于年末达9002021年广州市优质写字楼新增供应量和年净吸纳量均迎来增长但由于供应量仍显著高于净吸纳量叠加新冠肺炎疫情的反复广州优质写字楼空置率继续上升于2021年12月达到1190总体看广州市优质写字楼市场空置率主要受市场供需和经济环境等因素的复合影响图320072021年及2022年16月广州市优质写字楼供求关系单位万平方米100009000800070006000500040003000200010000002007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022广州优质写字楼新增供应量广州优质写字楼年净吸纳量注部分年份无公开净吸纳量数据2022年数据为上半年数据资料来源iFinD世邦魏理仕和其他城市比较来看20102016年广州市优质写字楼空置率较为稳定但高于其他一线城市2016年2019年受供应量显著下降的影响广州优质写字楼空置率亦随之下降2018年起至2022年6月广州优质写字楼空置率低于其他一线城市图420072021年及2022年6月上海市北京市深圳市广州市优质写字楼空置率情况25002000150010005000002007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022上海优质写字楼空置率北京优质写字楼空置率深圳优质写字楼空置率广州优质写字楼空置率资料来源Wnid数据2007年2022年6月广州优质写字楼租金水平相对稳定但始终低于其他一线城市图520072021年及2022年6月上海市北京市深圳市广州市优质写字楼租金情况单位元平方米月50000450004000035000月3000025000平方米元20000150001000050000002007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022上海优质写字楼租金北京优质写字楼租金深圳优质写字楼租金广州优质写字楼租金资料来源Wnid数据TMT行业和金融业为广州优质写字楼租赁市场发展的坚实基础根据广东省服务业发展十二五规划以及广州市战略性新兴产业发展十四五规划十一五期间广州珠江新城金融商务区初步建成并正式启用十二五期间广州国际金融城广州金融创新服务区等重点项目建设完成十四五期间广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心区建设完成该项目重点围绕阿里巴巴腾讯复星唯品会国美小米科大讯飞等人工智能与数字经济领军企业辐射带动创新产业集群在此集聚发展从需求端来看TMT金融业专业服务业继续作为主力带动广州市租赁需求成交面积之和占据所有行业成交面积的603受期货交易所带动金融业中的非银金融如基金及证券类均积极布局广州专业服务业中的律师事务所表现也较为突出分区域来看珠江新城迎来多个承租能力较好的金融和专业服务业租户琶洲则因可租面积充裕及价格有竞争力而录得多宗大面积租赁成交租户行业囊括金融TMT和消费品制造业等需求主力此外更多的行业逐渐从疫情的影响中恢复稳定发展医疗健康运输物流等相关企业的需求在2022下半年有所释放例如罗氏医疗在中华广场续租2000平方米办公空间广州市写字楼租赁市场未来运营情况展望十四五规划提出要保值增效实现经济持续健康发展将国内GDP年均增速保持在合理区间中国社会科学院认为不断降低的总和生育率和人口老龄化趋势都将对供给侧因素产生直接的负向影响最终会导致潜在经济增速放缓预测十四五期间我国潜在GDP增速将持续下行由2021年的587降至2035年的421广州作为粤港澳大湾区泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市区域经济发展位于全国前列且具有明显的商贸和经济优势对于经济发展的负面冲击具有较强的弹性另外政府的规划政策对于广州市写字楼市场具有强烈的导向作用相关规划政策见表1表1广州市主要规划政策政策文件主要内容国民经济和社会加快构建以国内大循环为主体国内国际双循环相互促进的新发展格局全社会研发发展第十四个五年经费投入年均增长7以上数字经济核心产业增加值GDP占比提升至10稳妥规划和2035年远景推进银行证券保险基金期货等金融领域开放以服务业为重点进一步放宽准目标纲要草案入限制到2035年建成国际大都市成为具有全球影响力的国际商贸中心综合交通枢纽广州市国民经济科技教育文化医疗中心全面建成具有国际竞争力的科技创新强市先进制造业强市和社会发展第十四现代服务业强市人才强市个五年规划和2035推进双区建设双城联动引领国际一流湾区和世界级城市群建设共建广年远景目标纲要深港和广珠澳科技创新走廊建设粤港澳全面合作示范区积极推动珠三角城市群一体化发展广州市国土空间生态和农业空间不低于市域面积23城镇建设空间不高于市域面积13设定土地资总体规划2018年源消耗上限国土空间开发强度严格控制在市域面积30以内2035年构建枢纽型网络城市空间结构优化提升主城区疏解非核心城市功能扩容提质外围城区建设新型城镇南沙中心区为中央商务核心区集合粤港澳合作服务功能和广州市城市总体城市综合服务功能东涌-黄阁片区重点培育人工职能新能源汽车研发与制造等战规划2017年略性新兴产业榄核-大岗片区为南沙西部综合服务中心建设粤港澳大湾区重要的2035年草案公生产服务和先进制造业基地万顷沙片区承担南部城市综合服务重点布局海洋科技示产业港口物流和国际航运龙穴岛片区中南部重点发展港口物流船舶制造北部形成多用途泊位发展区对三个大类600多个小类的产业在广州的用地条件统一把关用地规模较大但产值较广州市产业用地低不利于产业机构优化的项目被限制用地资源消耗大污染环境工艺技术需要指南2018年版淘汰的产业项目被禁止用地战略新兴产业采取用地保障措施土地出让底价可按工业用地最低价标准的70执行广州市进一步支对承租广州市内市属区属国有国有控股及实际控制国有企业和行政事业单位权属持中小企业和个体的国有房屋住宅用途除外在合同有效期内且最终承租人为制造业和服务业的小工商户纾困发展十微企业以及个体工商户给予减免租金2022年减免3个月租金2022年被列为疫情条措施中高风险地区所在市辖区行政区域的再减免3个月租金全年合计最高减免6个月租金对中小微企业和个体工商户生产经营所需的用电用气用水等在疫情防控期间实行欠费不停供欠费可在疫情防控措施解除后三个月内补缴缓缴期间免收用气用水滞纳金广州市促进企业对广州市商务主管部门认可的行业组织机构评定的超甲级甲级商务写字楼分别给加快落户若干办法予每栋一次性50万元30万元奖励奖励资金用于商务楼宇的升级改造功能完善试行或楼宇招商资料来源联合资信根据公开资料整理结合经济环境历史运营情况及上述政策我们认为未来广州市写字楼运营情况有如下发展趋势规划政策方面来看广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要明确广州粤港澳大湾区核心引擎功能内外贸一体化激发写字楼租赁需求广州市产业用地指南2018年版提出优先保障战略新兴产业用地需求有利于战略新兴产业用地需求的释放广州期货交易所的设立为金融产业集聚提供了较好的资源配置平台广州市政府出台纾困十条帮扶中小企业租金减免政策有利于提振市场信心此外广州市促进企业加快落户若干办法试行对超甲级甲级写字楼给予资金奖励有利于促进广州优质写字楼供应量的提升广州市规划政策为广州市写字楼租赁市场提供了良好的政策环境带来更多的写字楼供给和租赁需求随着琶洲和金融城区域项目的陆续交付2021年广州市优质写字楼新增供应量达93万平方米优质写字楼实现稳定去化净吸纳量达近四年新高至585万平方米在新冠肺炎疫情逐步得到有效控制的环境下因前期疫情影响而放缓的办公需求得到明显释放世邦魏理仕公布的数据显示2022年上半年广州共有30万平方米的新增供应交付使用供应量同比下降11受新冠肺炎疫情反复和互联网行业监管政策的影响广州市优质写字楼市场需求有所放缓净吸纳量达74万平方米同比大幅下降76预计2022年下半年广州市将有37万平方米的供应入市整体来看广州市2022年全年优质写字楼新增供应水平同比预计有所减少但仍处于高位根据戴德梁行公布的数据未来三年广州甲级写字楼市场将迎来超过2142万平方米的新增供应未来几年广州市写字楼供应量预计仍将处于高位水平从区域来看新兴区域琶洲目前已进入快速发展期科技产业氛围已初步形成未来随着多个总部的竣工入驻产业虹吸效应将进一步提升根据世邦魏理仕公布的数据预计2022年全年广州市入市项目五成来自琶洲区域从租户行业分布来看2022年琶洲TMT行业租户占比为44房地产建筑类租户占比为17制造业租户占比为112020年以来阿里巴巴腾讯唯品会等多个互联网头部总部大楼入驻推动琶洲内TMT企业聚集效应提升珠江新城商务中心区作为国务院批准的三大国家级中央商务区之一区域热度仍位于广州之首2022年珠江新城商务中心金融业租户占比为31房地产建筑类租户占比为22专业服务业租户占比为11未来珠江新城商务中心将继续吸引承租能力较好的金融和专业服务类优质租户根据戴德梁行预测数据截至2026年底广州甲级写字楼未来供应量预计达31588万平方米其中琶洲供应量为17945万平方米占比5681国际金融城供应量为11604万平方米占比3673珠江新城未来供应量为2039万平方米占比645广州写字楼持续展现产业聚集特色新兴区域未来或将逐步成为吸纳新租需求的重要力量随着新增供应的相继入市租赁市场竞争加剧2021年各季度广州市优质写字楼空置率波动增长至11902022年上半年广州市优质写字楼空置率持续上升至1400为近四年新高在长期维持较低空置率的市场环境下新兴商务区持续放量带来可租赁面积的增加将为租户提供更多可租赁面积的选择也为未来市场活跃度的复苏提供良好载体广州写字楼市场已进入新一轮增量时代空置率上升压力较大2021年以来广州市优质写字楼租金水平波动下降于2022年二季度达到15770元平方米月为近四年新低在供应增加的背景下广州写字楼租金将面临下行压力图620202022年6月底广州市优质写字楼租金及空置率变化情况单位元平方米月1680014001660012001000164008001620060016000400158002001560000015400-20015200-4002020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2广州市优质写字楼租金广州市优质写字楼租金环比变化率广州市优质写字楼空置率资料来源Wind数据十四五规划明确提出稳妥推进金融领域开放以及提升数字经济核心产业对国民生产总值的贡献在庞大的用户群体逐步健全的网络环境不断建设的新型基础设施等因素的带动下TMT行业将有望继续快速发展成为经济发展的驱动力根据中国深圳综合开发研究院技术团队预测20202025年中国数字经济年均增速将保持在15左右到2025年数字经济规模有望突破80万亿占GDP比重达到55同时粤港澳大湾区已发展成为全国的科技创新第二位在全球50个主要的科技创新中心中位列第71根据世邦魏理仕公布的数据2022年上半年广州市优质写字楼行业市场租赁需求中TMT行业和金融行业合计占比58成为广州市优质写字楼市场租赁需求的主要支撑而消费品制造专业服务和房地产建筑行业是租赁需求的有力补充TMT和金融行业为广州市写字楼市场租赁需求的主要来源但仍需关注行业政策对行业发展的影响图72022年上半年广州市优质写字楼不同行业租赁需求4TMT8金融服务2910消费品制造专业服务10房地产建筑11其他29消费服务资料来源世邦魏理仕联合资信整理1资料来源国际科技创新中心指数2021广州区域写字楼类标的资产价值对资产支持证券票据的保障作用写字楼作为资产支持证券票据项目的传统标的资产类型区域环境租户质量历史运营情况空置率租金水平租金增幅等都是关注重点结合前文写字楼市场情况分析及以往项目经验评级机构对广州区域写字楼类标的资产价值对资产支持证券票据的保障作用从如下角度进行分析空置率方面2007年起广州市优质写字楼空置率呈现波动下降的趋势然2020年以来受供应量增长叠加新冠肺炎疫情等因素影响空置率持续上升同时考虑到未来新增供应的入市我们认为未来广州市优质写字楼近期平均空置率仍将处于较高位水平长期将呈波动下降趋势此外由于地段质量水平管理水平和成熟度的不同写字楼长期稳定空置率个体差异将普遍存在租金水平方面2007至2022年6月期间广州优质写字楼市场租金水平受到我国宏观经济环境政策广州市区域经济环境及突发事件以及市场供给等因素的复合影响租金水平呈现波动增长的趋势此期间内在2019年以来租金价格小幅下跌鉴于2022年年末全国疫情形势的不确定性以及未来供应量增加影响未来租金水平短期内会存在一定波动长期或将企稳区域位置方面随着新兴区域琶洲和金融城区域项目的陆续交付未来政策规划的逐步落地配套设施的逐渐完善新兴区域的写字楼租赁市场潜力将得到明显释放不同区域位置的写字楼的运营情况空置率租金水平等差距或将趋于缩小但珠江新城等成熟区域的写字楼运营状况包括但不限于交通便捷度周边配套空置率租金水平等相对更加稳定且历史运营情况可参考性较高位于成熟区域的标的资产价值保障作用相对更强租户方面高速发展的TMT行业和金融业是广州优质写字楼租赁市场发展的坚实基础我们认为上述行业的租户续租能力较强写字楼租户涉及TMT和金融行业的比重将于其价值保障程度成正向关系总体来说标的资产价值受多方面因素影响稳定的空置率及租金水平以及良好的区域位置租户质量将有助于支撑标的资产对资产支持证券票据的保障作用项目实操中针对上述因素过于乐观的预测需谨慎对待