基本结论
　　2022年我国公募REITs在扩募层面取得重大进展，5月底正式发布《公募REITs新购入基础设施项目指引（试行）》，从顶层设计上打通了存量REITs可持续发展的通道；9月底首批五单扩募项目正式获交易所受理，市场将迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局，助力我国公募REITs行稳致远。
　　顶层设计保证有序扩募：为了进一步深入推进公募基础设施REITs试点，规范基础设施基金新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露、停复牌要求及扩募发售相关安排等事项，沪深交易所在向市场公开征求相关意见后，于2022年5月31日发布了《新购入基础设施项目指引（试行）》，该指引针对REITs扩募的诸多细节作出了详细规定，涵盖新购入基础设施项目的原则、条件、程序，信息管理与停复牌，基础设施基金扩募发售，自律监管等内容。
　　五单REITs率先启动扩募，新购入项目资质较优：继扩募指引正式出台后，9月底市场迎来首批启动扩募事宜的公募REITs，分别是中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT及富国首创水务REIT，各REITs新购入资产所属类型仍与首发项目保持一致。在发售模式上，均采用定向扩募，发售价格不低于定价基准日前20个交易日REITs交易均价的90%；在发售对象的确定上，除项目原始权益人或其同一控制下的关联方外，其余投资者均采用竞价方式确定。
　　在新购入项目的运营情况方面，分类型来看，两单仓储物流REITs拟购入的基础设施项目过往运营表现良好，资本化率均在5.5%以上；产业园区类REITs拟购入项目具备较好的持续经营能力，过往营收呈现稳步提升；环保水务类型下的富国首创水务REIT拟购入项目与首发项目在污水处理价、量、费等方面与首发项目差距不大，近三年运营业绩稳中有进。
　　存量REITs潜在扩募项目梳理：从五单REITs拟购入的项目来看，交易对方仍为现存资产的原始权益人或其关联方，其中中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT扩募资产归属于原始权益人，其余三单则归属于首发项目原始权益人的控股方或其同一控制下的关联方。结合首批扩募项目的这一特征，本文重点从存量REITs的原始权益人出发，借助招募说明书披露的相关信息，梳理得到目前已上市REITs潜在的扩募项目。整体来看，产权类REITs底层项目的标准化程度更高，项目权属及扩募路径相应更清晰，特许经营权类REITs中多数原始权益人拥有丰厚的项目资源，未来的扩募空间较广。
　　扩募对REITs、投资者及其他参与主体的影响：从海外成熟REITs市场的发展经验来看，扩募机制是REITs市场可持续发展的重要一环，通过扩募收购优质资产可以提升REITs层面的市值规模，带动项目经营业绩的持续向好；对于投资者而言，有利于增厚持有期分红收益，短期视角下提升二级市场流动性；此外，原始权益人可借助扩募机制深化产融结合，盘活优质存量资产，同时扩募有望提升管理费收入，对管理团队形成正向激励。
　　后续展望：预期我国公募REITs在首发与扩募的双重驱动下，市场规模将得到持续提升，这一创新型金融产品也将伴随我国基础设施建设迈向稳健发展。另外，REITs在扩募落地后的实操环节仍伴随部分痛点，未来可关注相关顶层设计进一步优化的方向。投资者可聚焦存量REITs后续扩募可能性以及储备资产的质量，以长期配置视角参与，分享扩募后的红利收益。
　　风险提示
　　政策调整、运营不及预期、疫情反复、流动性不足、估值波动等。

研究报告全文：2022年我国公募REITs在扩募层面取得重大进展5月底正式发布公募REITs新购入基础设施项目指引试行从顶层设计上打通了存量REITs可持续发展的通道9月底首批五单扩募项目正式获交易所受理市场将迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局助力我国公募REITs行稳致远顶层设计保证有序扩募为了进一步深入推进公募基础设施REITs试点规范基础设施基金新购入基础设施项目的条件程序信息披露停复牌要求及扩募发售相关安排等事项沪深交易所在向市场公开征求相关意见后于2022年5月31日发布了新购入基础设施项目指引试行该指引针对REITs扩募的诸多细节作出了详细规定涵盖新购入基础设施项目的原则条件程序信息管理与停复牌基础设施基金扩募发售自律监管等内容五单REITs率先启动扩募新购入项目资质较优继扩募指引正式出台后9月底市场迎来首批启动扩募事宜的公募REITs分别是中金普洛斯REIT红土盐田港REIT华安张江光大REIT博时蛇口产园REIT及富国首创水务REIT各REITs新购入资产所属类型仍与首发项目保持一致在发售模式上均采用定向扩募发售价格不低于定价基准日前20个交易日REITs交易均价的90在发售对象的确定上除项目原始权益人或其同一控制下的关联方外其余投资者均采用竞价方式确定在新购入项目的运营情况方面分类型来看两单仓储物流REITs拟购入的基础设施项目过往运营表现良好资本化率均在55以上产业园区类REITs拟购入项目具备较好的持续经营能力过往营收呈现稳步提升环保水务类型下的富国首创水务REIT拟购入项目与首发项目在污水处理价量费等方面与首发项目差距不大近三年运营业绩稳中有进存量REITs潜在扩募项目梳理从五单REITs拟购入的项目来看交易对方仍为现存资产的原始权益人或其关联方其中中金普洛斯REIT红土盐田港REIT扩募资产归属于原始权益人其余三单则归属于首发项目原始权益人的控股方或其同一控制下的关联方结合首批扩募项目的这一特征本文重点从存量REITs的原始权益人出发借助招募说明书披露的相关信息梳理得到目前已上市REITs潜在的扩募项目整体来看产权类REITs底层项目的标准化程度更高项目权属及扩募路径相应更清晰特许经营权类REITs中多数原始权益人拥有丰厚的项目资源未来的扩募空间较广扩募对REITs投资者及其他参与主体的影响从海外成熟REITs市场的发展经验来看扩募机制是REITs市场可持续发展的重要一环通过扩募收购优质资产可以提升REITs层面的市值规模带动项目经营业绩的持续向好对于投资者而言有利于增厚持有期分红收益短期视角下提升二级市场流动性此外原始权益人可借助扩募机制深化产融结合盘活优质存量资产同时扩募有望提升管理费收入对管理团队形成正向激励后续展望预期我国公募REITs在首发与扩募的双重驱动下市场规模将得到持续提升这一创新型金融产品也将伴随我国基础设施建设迈向稳健发展另外REITs在扩募落地后的实操环节仍伴随部分痛点未来可关注相关顶层设计进一步优化的方向投资者可聚焦存量REITs后续扩募可能性以及储备资产的质量以长期配置视角参与分享扩募后的红利收益政策调整运营不及预期疫情反复流动性不足估值波动等敬请参阅最后一页特别声明1基金分析专题报告深度内容目录第一部分我国公募基础设施REITs扩募取得里程碑式进展311顶层设计保证有序扩募5单扩募REITs示范效应凸显312新购入项目运营时间较长经营业绩稳步提升5第二部分存量REITs潜在扩募项目储备情况721产权类项目标准化程度高扩募资产质量有所保障722特许经营权类原始权益人拥有丰厚的项目资源扩募空间较大9第三部分从海外经验探寻我国REITs扩募带来的影响1031REITs层面收购优质资产提升REITs规模带动净收入水平实现增长1132投资者层面或将增厚分红收益提高二级市场流动性1233其他市场主体盘活原始权益人存量资产对基金管理人形成费用激励13风险提示14敬请参阅最后一页特别声明2基金分析专题报告深度自2021年6月首批REITs发行以来我国公募REITs市场不断扩容截至2022年11月30日已发行上市的REITs产品共计22只在二级市场活跃的交投情绪带动下REITs总市值突破800亿元在REITs市场方兴未艾项目不断涌入的背景下今年我国公募REITs在扩募层面取得重大进展年初证监会发文明确表示要加快推进REITs扩募的落地其后沪深交易所在向市场公开征求扩募相关意见后于5月底正式发布了公募REITs新购入基础设施项目指引试行该指引的出台从顶层设计上打通了存量REITs可持续发展的通道并进一步助力我国REITs市场迈向高质量发展阶段在扩募指引出台后9月27日首批5单REITs一同发布拟扩募公告及相应的扩募方案并获得沪深交易所正式受理标志着我国REITs市场将迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局11顶层设计保证有序扩募5单扩募REITs示范效应凸显扩募指引针对REITs新购入基础设施项目作出详细规定为了进一步深入推进公募基础设施REITs试点规范基础设施基金新购入基础设施项目的条件程序信息披露停复牌要求及扩募发售相关安排等事项沪深交易所在向市场公开征求相关意见后于2022年5月31日发布了新购入基础设施项目指引试行下文简称指引此篇指引针对REITs扩募的诸多细节作出了详细规定涵盖新购入基础设施项目的原则条件程序信息管理与停复牌基础设施基金扩募发售自律监管等内容下表重点针对扩募项目的原则和条件扩募相关程序及发售相关要求进行梳理归纳具体来看在新购入基础设施项目的要求上拟购入的项目原则上需要与REITs首发时持有的项目为同一类型其他标准基本与基础设施基金首次发售保持一致在新购入项目的程序方面指引中明确指出基金管理人与交易对方就基础设施项目购入进行初步磋商时应当立即采取必要且充分的保密措施制定严格有效的保密制度限定相关敏感信息的知悉范围在扩募发售的有关安排方面扩募对象主要以向原持有人配售向不特定对象募集公开扩募向特定对象发售定向扩募为主其中涉及向原持有人配售和公开扩募的基金管理人应当向对应交易所申请停牌并披露停复牌安排从首批扩募情况来看5单REITs采用的扩募发售方式为定向扩募发售对象不超过35名且持有份额限售6个月若发售对象为新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方其认购的基金份额限售18个月敬请参阅最后一页特别声明3基金分析专题报告深度图表1公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号新购入基础设施项目试行重点规则新购入基础设施项目的原则和条件一符合国家重大战略发展规划产业政策投资管理法规反垄断等法律法规的规定二不会导致基础设施基金不符合基金上市条件三拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型四有利于基础设施基金形成或者保持良好的基础设施项目投资组合不损害基金份额持有人合法权益项目要求五有利于基础设施基金增强持续运作水平提升综合竞争力和吸引力六拟购入基础设施项目涉及扩募份额导致基础设施基金持有人结构发生重大变化的相关变化不影响基金保持健全有效的治理结构七拟购入基础设施项目涉及主要参与机构发生变化的相关变化不会对基础设施基金当前持有的基础设施项目运营产生不利影响新购入基础设施项目的程序一基金管理人与交易对方就基础设施项目购入进行初步磋商时应当立即采取必要且充分的保密措施制定严格有效的保密制度限定相关敏感信息的知悉范围基金管理人披露拟购入基础设施项目的决定前相关信息已在媒体上传播或者基础设施基金交易出现异常波动的基金管理人应当立即将有关计划方案或者相关事项的现状以及相关进展情况和风险因素等予以公告并按照有关信息披露规则办理其他相关事宜二采取收益法等基于未来收益预期的方法对拟购入基础设施项目进行评估并作为定价参考依据的基础设施基金应当在购入基础设施项目后两年内的年度报告中单独披露相关项目可供分配金额的实际数与预测数的差异情况并由会计师事务所对此出具部分规则专项审核意见三基金管理人应当在作出拟购入基础设施项目决定前履行必要内部决策程序并于作出拟购入基础设施项目决定后两日内披露临时公告同时至少披露以下文件1拟购入基础设施项目的决定2产品变更草案3扩募方案如有四基金管理人首次发布新购入基础设施项目临时公告至提交基金变更注册申请之前应当定期发布进展公告说明本次购入基础设施项目的具体进展情况若本次购入基础设施项目发生重大进展或者重大变化基金管理人应当及时披露五基础设施项目交易需提交基金份额持有人大会投票表决的基金管理人应当在履行完毕基金变更注册程序后至少提前30日发布召开基金份额持有人大会的通知并附相关表决议案基础设施基金扩募发售的相关要求基础设施基金扩募的可以向不特定对象发售也可以向特定对象发售简称定向扩募向不特定对象发售包括向原基础设施扩募对象基金持有人配售份额简称向原持有人配售和向不特定对象募集简称公开扩募同时若新购入基础设施项目涉及向原持有人配售和公开扩募的基金管理人应当向本所申请停牌并披露停复牌安排基础设施基金定向扩募的发售对象应当符合基金份额持有人大会决议规定的条件且每次发售对象不超过35名不超过35名定向扩募要是指认购并获得本次向特定对象发售基金的法人自然人或者其他合法投资组织不超过35名证券投资基金管理公司证券公司求银行理财子公司保险资产管理公司合格境外机构投资者人民币合格境外机构投资者以其管理的2只以上产品认购的视为一个发售对象定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90定向扩募的发售对象属于新购入基础设定向扩募发施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方以外的情形基金管理人财务顾问如有应当以竞价方式确定发售价格和发售价格的确售对象基金份额持有人大会决议确定部分发售对象的确定的发售对象不得参与竞价且应当接受竞价结果并明确在通过竞定价方式未能产生发售价格的情况下是否继续参与认购价格确定原则及认购数量定向扩募的定价基准日为基金发售期首日基金份额持有人大会决议提前确定全部发售对象且发售对象属于下列情形之一的定价基准日可以为本次扩募的基金产品变更草案公告日基金份额持有人大会决议公告日或者发售期首日定价基准日一持有份额超过20的第一大基础设施基金持有人或者通过认购本次发售份额成为持有份额超过20的第一大基础设施基金持的确定有人的投资者二新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方三通过本次扩募拟引入的战略投资者定向扩募份定向扩募的基金份额自上市之日起6个月内不得转让发售对象属于新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关额的锁定期联方其认购的基金份额自上市之日起18个月内不得转让来源上交所深交所国金证券研究所5单公募REITs率先启动扩募继沪深交易所于5月底正式发布扩募指引后市场迎来首批启动扩募事宜的公募REITs其中仓储物流类两单为中金普洛斯REIT红土盐田港REIT产业园区类两单为华安张江光大REIT博时蛇口产园REIT环保水务类一单为富国首创水务REIT从新购入的资产来看所属类型仍然与首发项目保持一致且原始权益人均为首发项目的原始权益人或其同一控制下的关联方地段方面红土盐田港REIT华安张江光大REIT博时蛇口产园REIT此次拟扩募资产与原有底层项目相隔较近而中金普洛斯REIT富国首创水务REIT由于其原始权益人及关联方持有资产的地域来源较为分散本次拟购入项目与原有项目无地域关联一定程度降低了项目所处地域过于集中而带来的运营风险在本次扩募采用的发售方式上前文提到首批5单REITs均采用定向扩募发售价格方面指引明确了定价的下限即不低于定价基准日一般为基金发售期首日前20个交易日REITs交易均价的90发售对象方面除项目原始权益人或其同一控制下的关联方外其余投资者均采用竞价方式确定若基金份额持有人大会决议确定了部分发售对象则这类投资者不得参与竞价而是接受竞价结果此外对于竞价的详细流程及筛选机制指引中并未作出相关表述本文认为一定程度上可参照我国上市公司定向增发的对应规则在定向扩募这类发售方式下由于发行底价较二级市场价格存在折价空间投资者通常会获得相应的折价收益同时5单扩募REITs上市以来的价格表现较为突出在扩募后业绩持续向好的概率较大也会为参与扩募的投资者带来额外收益此外扩募份额锁定敬请参阅最后一页特别声明4基金分析专题报告深度期的设定一方面能够缓解增发份额对REITs二级市场带来的抛压另一方面有效避免利用扩募这类内幕信息进行套利的交易行为进而稳定二级市场价格预期图表2五单REITs拟扩募资产概况及后续流程原始权益人扩募资产估值基金代码基金简称行业类型扩募资产所在地域后续流程交易对方亿元3个仓储物流园环渤海经济区国家发展改革委508056SH中金普洛斯REIT仓储物流山东青岛广东江门和重庆普洛斯中国1767粤港澳大湾区成渝经济圈申报推荐深圳市盐田区盐田港综合保深圳市盐田港物180301SZ红土盐田港REIT仓储物流世纪物流园项目包括1座仓库370税区北区邻近盐田港码头流有限公司中国证监会准予上海自由贸易试验区国家级张江集团和张江本基金变更注册508000SH华安张江光大REIT产业园区张润大厦项目1600高新技术园区张江科学城集电招商局光明科技园科技企业加速招商局光明科技交易所审核通过180101SZ博时蛇口产园REIT产业园区深圳市光明高新园区1138器二期项目的部分基础设施园有限公司长治市两大污水处理项目及其对基金份额持有人508006SH富国首创水务REIT环保水务山西省长治市首创环保集团1027应污水处理厂提标改造工程大会决议通过注除博时蛇口产园REIT外其余REITs表中所列估值与拟募集金额相等来源上交所深交所国金证券研究所另外从公募REITs的架构来看扩募并不会改变REITs的交易结构仍然为公募专项计划ABS项目公司SPV标的资产形式拟扩募REITs将会利用扩募资金投资于新增资产支持专项计划并持有其全部份额进而通过项目公司等特殊目的载体取得新购入基础设施项目的所有权与经营权利本次5单REITs率先启动扩募为其余存量REITs在相关流程及具体操作等方面提供了相应的参考路径进一步凸显其示范效应图表3REITs完成扩募后的产品架构图以红土盐田港REIT为例来源深交所国金证券研究所注以上架构为项目公司吸收合并SPV后的示意图12新购入项目运营时间较长经营业绩稳步提升仓储物流类过往运营表现良好资本化率在55以上从两单仓储物流类REITs拟购入的基础设施项目运营情况来看底层物流园的出租率较高其中红土盐田港REIT的物流园项目由单一租户整体租赁因此保持满租状态租金方面位于深圳的世纪物流园项目受益于较为显著的区位优势租金水平较高且增长率相比位于非一线城市的普洛斯物流项目更高租户结构方面和单一租户结构的世纪物流园项目相比普洛斯物流园项目的租户集中度较低且无关联租户租约期限方面普洛斯物流园项目在1年内到期的租约金额占比超50世纪物流园项目租约则在5年左右到期营收方面两单REITs拟购入标的项目的营收水平整体比较稳定其中中金普洛斯REIT拟扩募项目在2019年以来的营业收入呈现稳步上升态势且得益于成本端的有效控制近两年毛利率略有提升红土盐田港REIT拟扩募项目近两年营收基本保持稳定毛利率则小幅下滑此外从衡量不动产投资收益的资本化率caprate指标来看两只敬请参阅最后一页特别声明5基金分析专题报告深度REITs拟购入项目2023年度caprate较为接近分别为553中金普洛斯REIT567红土盐田港REIT图表4新购入基础设施项目运营情况图表5新购入基础设施项目营收万元及毛利率情况基金简称中金普洛斯REIT红土盐田港REIT青岛前湾港国际物流园重庆城市位于深圳市盐田区的世纪物流园项项目名称配送物流中心江门鹤山物流园目租金2641元平方米月仓储部分36元平方米月前三年为5第四年开始参考可比租金增长率3-4物业市场平均租金确定出租率8989100前十大租户租金收入占比为单一租户即盐田港物流的控股子租户结构8449租户行业主要为运输业公司深圳市通捷利物流有限公司商业和专业服务业无关联租户租约剩余期1年内到期租约金额占比为61单一租户租约于2027年5月31日到限分布1-3年占比26期资本化率2023年5532023年567注1中金普洛斯REIT运营数据截至2022630红土盐田港REIT截至202291注2资本化率新购入项目运营净收入2023年预测值项目估值招募书披露来源新购入基础设施项目招募说明书国金证券研究所来源新购入基础设施项目招募说明书国金证券研究所注2022年化数据为2022年1-6月实际数据2所得产业园区类拟购入基础设施项目具备良好的持续经营能力从产业园区类REITs拟购入的基础设施项目运营情况来看两大项目的出租率较高接近满租状态租金方面光明项目主要为产业用房租金水平相对较低而张润大厦项目主要为科研设计用房更偏商业办公属性叠加地处上海市场租金水平较高因此项目租金及对应增长率整体略高租户结构方面张润大厦项目租户集中度较高前三大租户金额占比为68光明项目租户相对分散前十大租户面积占比仅为38租约期限方面两大项目以1-3年内到期的租约为主其中2年内到期的租约面积占比均在40以上营收方面华安张江光大REIT拟购入的张润大厦项目在过去三年的营收增速较为显著已进入成熟稳定的运营阶段博时蛇口产园REIT拟购入的光明项目在2019-2021年的营收稳步提升将2022上半年营收年化后基本与上年持平具备良好的持续经营能力此外从衡量不动产投资收益的资本化率caprate指标来看两单项目的caprate均在4以上其中博时蛇口产园REIT拟扩募项目2023年度caprate较高为562图表6新购入基础设施项目运营情况图表7新购入基础设施项目营收万元情况基金简称华安张江光大REIT博时蛇口产园REIT招商局光明科技园科技企业加速器二项目名称张润大厦项目期光明项目租金174元平方米月58元平方米月租金增长率租约期内5租约期满后为352023年厂房与办公部分平均增长3出租率99609790前三大重要租户租金收入占比为前十大租户租赁面积占比为379租户结构6785组合行业主要为先进制造业租赁面积占比靠前的行业为高端制造信息科技集成电路产业业生物产业新一代信息技术产业租约剩余期1-3年到期租约面积占比为85其2022-2024年到期的租约面积占比分限分布中1-2年占比412-3年占比44别为152310和314资本化率2022年4692023年562注1以上运营数据均截至2022630注2资本化率新购入项目运营净收入项目估值招募书披露华安张江光大REIT对应运营净收入为2022年上半年实际数据年化值来源新购入基础设施项目招募说明书国金证券研究所来源新购入基础设施项目招募说明书国金证券研究所注2022年化数据为2022年1-6月实际数据2所得环保水务类项目营收逐年增加盈利能力稳步提升受益于原始权益人丰富的项目储备资源富国首创水务REIT成为首只进行扩募的特许经营权类REIT此次拟购入的标的项目为位于山西省长治市的污水处理项目其污水处理价量费水平与首发项目差距不大特许经营权期限方面拟购入项目均在2047年7月到期预计扩募完成后将保证该REIT产品在首发项目到期后可以继续运营此外标的项目近三年整体运营情况稳中有进营业收入与毛利率呈现逐步增长敬请参阅最后一页特别声明6基金分析专题报告深度图表8新购入基础设施项目运营情况图表9新购入基础设施项目营收万元及毛利率情况基金简称富国首创水务REIT长治市污水处理特许经营项目包括主城区项目长项目名称北项目提改项目基础污水处理1319元吨污水处理价差额污水处理1091元吨超额污水处理0229元吨污水处理量合计2230万吨日污水处理成本主城区与长北项目平均03元吨主城区及长北项目201781至2047731特许经营权期限提改项目20191231至2047731注以上运营数据均截至2022630来源新购入基础设施项目招募说明书国金证券研究所来源新购入基础设施项目招募说明书国金证券研究所注2022年化数据为2022年1-6月实际数据2所得我国公募REITs扩募指引新购入基础设施项目指引试行对原始权益人在资质经营能力等方面作出了相应要求但并未明确扩募资产的原始权益人是否需要与首次发行项目的原始权益人保持一致从此次5单REITs拟购入项目的情况来看交易对方仍为现存资产的原始权益人或其关联方其中中金普洛斯REIT红土盐田港REIT扩募资产归属于原始权益人其余三单则归属于首发项目原始权益人的控股方或其同一控制下的关联方结合首批扩募项目的这一特征本文重点从存量REITs的原始权益人出发借助招募说明书披露的相关信息梳理得到目前已上市REITs潜在的扩募项目考虑到实际扩募时选择装入的标的取决于原始权益人等多方意愿同时借鉴海外REITs扩募经验后续REITs新购入项目的交易方或为现存资产原始权益人以外的第三方因此从上述路径得到的扩募项目储备情况仅供参考此外指引虽然没有规定新购入项目的运营时间但为了保障装入项目的质量降低REITs运营风险首批5单扩募项目运营时间基本在3年以上因此在判断分析其余存量REITs的潜在扩募情况时可重点关注已投入运营的项目资源整体来看产权类REITs底层项目的标准化程度更高项目权属及扩募路径相应更清晰同时原始权益人具备较强的持续经营能力可供选择的扩募资产质量有所保障特许经营权类REITs中多数原始权益人拥有丰厚的项目资源未来的扩募空间较广可持续关注后续的扩募动向21产权类项目标准化程度高扩募资产质量有所保障产业园区类REITs的原始权益人及其控股股东多为园区开发与建设的重要运营服务商旗下的产业园区项目基本处于同一地区或城市其中华安张江光大REIT博时蛇口产园REIT建信中关村REIT国君东久新经济REIT国君临港创新REIT受益于原始权益人及其控股方较为丰富的产业园区资源可供扩募的园区项目类型明显更加多元在地域分布上相对也更为分散相比之下其余REITs储备项目相对较少并且在地域和类型上的分布较为集中敬请参阅最后一页特别声明7基金分析专题报告深度图表10产业园区类REITs潜在扩募项目情况基金代码基金简称原始权益人原始权益人控股股东储备项目明细相关说明张江集电原始权益人控股方礼德国际领袖之都东块股份领袖之都西块集电集电一期创企天地北大项上海光全投资中心有上海张江集成电路产业目梦想园矽岸国际集创公园限合伙光控安石区开发有限公司光大张江高科张江集电控股方技创区四项目经营业态覆盖孵化器厂房研发楼508000SH华安张江光大REIT北京投资管理有限安石北京房地产投标一期863基地创新园北集电一期办公楼公司资顾问有限公司领袖之都西北大项目梦想园研发楼43地块礼德国际矽岸国际创企天地集创公园三期标房创想园北园壹领域南启慧大厦杰昌项目其中国际科技园各期项目运营起始日期分布于2001年-2018年微软项目运营起始日期苏州工业园区科技发展国际科技园一期二期三期四期六期为2016年25产业园三期项目运营起始日有限公司苏州工业园区兆润投资七期微软项目25产业园三期泛博508027SH东吴苏园产业REIT分别为2016年2021年泛博项目运营起苏州工业园区建屋产业控股集团有限公司项目始日为2014年其中总投资金额靠前的项目园开发有限公司为国际科技园七期1448亿元25产业园三期1区608亿元目前原始权益人具有网谷意库和智慧城三条产品线在运营项目有网谷系南京高铁网谷南京紫金智谷武汉东湖网谷青岛三条产品线规划及在运营特色产业园区共招商局蛇口工业区控股蓝湾网谷深圳蛇口网谷漳州芯云谷镇180101SZ博士蛇口产园REIT招商局集团有限公司计22个规划建筑面积403万平方米目股份有限公司江仙东网谷意库项目深圳南海意库深前处于运营期项目共15个圳福永意库深圳福海意库重庆金山意库合肥泸州意库智慧城及其他深圳光明科技园广州番禺科技园蓟春产促中心原始权益人运营管理的科技园区代表性项目信息中心国际软件大厦软件广场云计算基地互联网创新中心6号楼协同原始权益人持有7个项目建筑面积合计2263中心3号楼孵化器此外原始权益人实北京中关村软件园发展万平方米中发展集团为原始权益人的实际508099SH建信中关村REIT中关村发展集团有限公司际控制人中发展集团旗下还持有几大产业园有限责任公司控制方其持有的同类资产同样可作为储备区类资产中关村生命园中关村集成电路项目资源设计园中关村医疗器械园中关村电子城兴业北京高科光机电一体化产业基地中关村丰台园前述园区项目集中于合肥高新区已完工和合肥高新建设投资集团已完工并投入运营的项目创新产业园二180102SZ华夏合肥高新REIT合肥高新股份有限公司在建项目共计10个资产规模共计21506万公司期明珠产业园一二三期语音产业园平方米总投资8827亿元东久重庆智造园东久南通智造FULLREGALIALIMITED园临港奉贤智造园六期东久重庆CAPRICCIO智造园二期东久南通智能制造基地项INVESTMENTSLIMITED目上海张江金创大厦上海张江凯瑞大厦原始权益人的控股方持有并运营21个产业东久工业地产投资有限508088SH国君东久新经济REITUTMOSTPEAK上海张江星创科技广场上海漕河泾科技园资产其中10处为标准厂房资产建公司LIMITED和MILEAGE绿洲三期23号楼上海张江百佳通北京电筑面积超过200万平方米INVESTMENTSLIMITED子城IT北京融新科技中心北京文化创意均注册于香港大厦深圳东久创新科技园南京天域互联科技中心南京东久创新中心桂果园桂中园钦江园桂平园钦汇园上海临港奉贤经济发展原始权益人控股股东临港集团持有共计59个上海临港经济发展集智汇园科技绿洲一二期新思大楼508021SH国君临港创新产园REIT有限公司上海临港华园区租赁项目且基本位于上海可租赁面团有限公司漕河泾现代服务业集聚区二期项目研发中平经济发展有限公司积合计为26266万平方米心二期科技绿洲三期项目等59个项目来源产品招募说明书国金证券研究所注储备项目及对应说明均为2021年末情况仓储物流类REITs的原始权益人普遍具有丰富的仓储开发运营经验其中普洛斯集团是专注于现代物流仓储投资与运营的大型平台旗下相关项目储备数量充足且广泛分布于我国多个地区中金普洛斯REIT的首发项目及此次拟扩募项目就地处多个城市有效分散了该REIT在地域来源上的风险深耕于粤港澳大湾区的盐田港集团旗下的盐田港物流公司是当地最大的仓储设施开发和物流服务商二者合力在深圳等地区形成了深厚的项目积累此次红土盐田港REIT拟装入的资产即为盐田港物流运营管理的世纪物流园敬请参阅最后一页特别声明8基金分析专题报告深度图表11仓储物流类REITs潜在扩募项目情况基金代码基金简称原始权益人原始权益人控股股东储备项目情况普洛斯中国及控股股东实际控制人通过境内下属关联公司在中国境内70个地区市场投资开发和管理450多个仓储物流等基础设施项目仓储物流等物业总普洛斯中国控股508056SH中金普洛斯REIT普洛斯集团建筑面积约4908万平方米已完工且稳定的物业建筑面积达3574万平方米其有限公司中普洛斯在江苏广东运营管理仓储面积较多分别为390万244万平方米在山东重庆运营管理物流仓储面积分别为142万134万平方米盐田港物流运营管理的仓储物流基础设施和堆场及其他基础设施项目面积超172万平方米包括包括现代物流中心一二及三期物流20仓物流21仓物流23仓物流24仓能源物流一二期仓库世纪物流园等其中保税深圳市盐田港物深圳市盐田港集团有180301SZ红土盐田港REIT仓8个均位于深圳盐田区普通仓11个分布于全国多个城市如上海长沙流有限公司限公司西安等此外原始权益人控股方在盐田港区和大铲湾港区直接或间接持有港口物流仓库基础设施145万平方米包括保税仓监管仓普通仓等19座在盐田港保税物流园区南片区拥有3座仓库面积36万平方米来源产品招募说明书国金证券研究所注储备项目为2022半年末情况保障性租赁住房类REITs的原始权益人均为聚焦于保障住房行业专营保障性住房及公共租赁住房相关业务的投资建设与运营管理平台旗下均不涉及商业地产相关项目持有的项目类型相对统一且均集中于原始权益人所在地区由于保障性租赁住房这一概念被提出的时间不久近两年相关的建设与供给也在逐渐提速目前三单REITs原始权益人持有已投入运营的保租房项目并不多可关注尚在建设阶段的同类项目图表12保障性租赁住房类REITs潜在扩募项目情况基金代码基金简称原始权益人原始权益人控股股东储备项目情况截至2022年6月底除本次募集资金投资项目外原始权益人及其控股股东深圳市福田人才安居深圳市人才安居集团无尚在运营的保租房项目在建的保租房项目共34个包括禧龙苑瑞龙苑180501SZ红土深圳安居REIT有限公司深圳市罗有限公司萃云阁空港花园安居高新花园等均位于深圳市建筑面积合计约为湖人才安居有限公司354万平方米截至2022年3月底原始权益人在厦门市集美区内运营管理的其他租赁住房资厦门安居集团有限公厦门安居控股集团有508058SH中金厦门安居REIT产还有后溪花园坑坪公寓杏北锦园此外还承建了18个保租房及公租房项司限公司目建筑面积超369万平方米截至2022年3月底原始权益人在朝阳区持有14个公租房项目如双合家园瑞湾家园等合计投入运营房源数量214万套投入运营面积合计111万平方北京保障房中心有限508068SH华夏北京保障房REIT北京市国资委米在海淀区持有9个公租房项目如苏家坨馨瑞嘉园等合计投入运营房源公司数量9825套投入运营面积合计59万平方米此外在建保租房项目15个拟建保租房项目8个均位于北京市来源产品招募说明书国金证券研究所22特许经营权类原始权益人拥有丰厚的项目资源扩募空间较大高速公路类REITs的原始权益人均为交通基础设施领域的投资与管理企业持有并运营我国高速公路路网中的多条主干线道路其中华夏越秀高速REIT与华夏中国交建REIT的原始权益人及其控股股东拥有较为丰富且地域分布较广的高速公路项目在疫情常态化背景下这一特征将有效降低疫情对高速公路REITs经营业绩造成的不利影响相比之下浙商沪杭甬REIT平安广州广河REIT国金中国铁建REIT聚焦于浙江广州重庆地区并在当地积累了深厚的项目资源未来可扩募的空间较大敬请参阅最后一页特别声明9基金分析专题报告深度图表13高速公路类REITs潜在扩募项目情况基金代码基金简称原始权益人原始权益人控股股东储备项目情况截至2021年底原始权益人收费高速公路合计1524公里其中控股里程1148公里浙江沪杭甬高参股里程99公里托管里程277公里控股高速公路中浙江省内里程1066公里安浙江省人民政府国有508001SH浙商沪杭甬REIT速公路股份有徽省内里程816公里直接经营管理的高速公路包括沪杭甬高速上三高速甬金高资产监督管理委员会限公司速金华段杭徽高速申嘉湖杭高速舟山跨海大桥高速徽杭高速等均是浙江省全国高速公路路网中重要的主干线截至2020年末广州交投共管理14条高快速公路均属经营性高快速公广州交通投资广州市人民政府国有路管理的收费总里程69604公里包括机场高速南沙港快速路东二环高速广180201SZ平安广州广河REIT集团有限公司资产监督管理委员会河高速增从高速广明高速新化快速路北三环高速花莞高速广佛肇广州段等基本位于广东省截至2021年6月底原始权益人参控股9个路桥项目里程共计48670公里分布于广西广东湖南湖北河南等区域其中控股6个路桥项目里程共计40680公里越秀中国越秀交通基建有限公包括湖南长株高速河南尉许高速湖北随岳南高速湖北汉蔡高速湖北汉鄂高速180202SZ华夏越秀高速REIT交通基建投资司湖北大广南高速此外原始权益人控股股东越秀交通持有并管理的路桥合计15个分有限公司布在全国6个省直辖市拥有控股路产10条控股项目除了前述项目外还包括广州北二环高速广西苍郁高速天津津保高速湖北汉孝高速截至2021年底原始权益人旗下持有并运营武深高速嘉鱼北段武汉沌口长江大桥荔榕高速太行山高速贵金高速等项目预计总投资额约为1000亿元分布于湖北省中交投资有限中国交通建设集团有508018SH华夏中国交建REIT河北省贵州省等省份其中除贵金高速外其余项目均于2017-2019年投入运营公司限公司此外原始权益人控股股东旗下的其他子公司即原始权益人的关联方持有并运营23个高速公路类项目多数集中在我国西南地区如云南重庆等中铁建重庆投截至2021年底原始权益人之一铁建重投及其控股股东先后在重庆投资了渝遂秀资集团有限公中国铁建股份有限公松石黔潼荣渝黔扩能合安合璧津等16条高速公路总里程1000多公里508008SH国金中国铁建REIT司重庆高速司重庆高速集团有运营项目包括重庆至遂宁高速公路重庆段重庆秀山至贵州松桃高速公路重庆公路股份有限限公司境等分布于重庆成都云南等地区原始权益人之二重庆高速及其控股股东公司持有44个已运营高速公路项目均位于重庆地区来源产品招募说明书国金证券研究所生态环保类型下的两单REITs在扩募项目储备方面有一定差异其中富国首创水务REIT的原始权益人及其控股股东持有国内多个省份的污水处理项目得益于这一丰富的项目储备资源该REIT率先进行扩募中航首钢绿能REIT的潜在扩募空间则相对较小目前招募书披露的拟扩募项目还未建成投产仍需基金管理人发力寻找更多合适标的清洁能源类型方面鹏华深圳能源REIT的原始权益人深圳能源集团运营管理了多个能源发电项目为后续扩募提供了较多选择图表14生态环保清洁能源类REITs潜在扩募项目情况基金代码基金简称原始权益人原始权益人控股股东储备项目情况截至2021年底拟扩募项目主要包括北京首钢新能源发电项目生活垃圾二期该项首钢环境产业目位于北京市门头沟区总投资额1882亿元业务包括焚烧处理生活垃圾医疗废物180801SH中航首钢绿能REIT首钢集团有限公司有限公司消毒处理及餐厨垃圾处理预计2023年底建成投产此外基金管理人表示将寻找更多合适标的装入本基金截至2022年3月底首创环保集团参控股污水处理项目共199个控股项目中首创北京首创股份北京首都创业集团有508006SH富国首创水务REIT环保集团合计供水能力前五大省份分别为山东安徽湖南广东和浙江污水处理能有限公司限公司力合计为75457万吨日截至2021年底深圳能源清洁能源可控发电装机容量为98662万千瓦运营管理的深圳能源集团同类燃气发电项目有东莞深能源樟洋燃机电厂项目惠州丰达燃机电厂项目非洲加180401SZ鹏华深圳能源REIT深圳市国资委股份有限公司纳燃机电厂项目此外还管理37个水力发电项目32个风力发电项目58个光伏发电项目20个垃圾发电项目广泛分布在我国各地区来源产品招募说明书国金证券研究所从海外REITs市场的发展经验来看无论是公司制为主的美国REITs市场还是采取契约制的新加坡中国香港REITs市场均呈现出市场整体规模大但REITs数量不多的特征单只REITs规模更接近一家上市公司的体量以美国为例首次公开募资IPO二级市场扩募增发SecondaryEquity和债务融资SecondaryDebt是美国REITs进行融资的主要手段但近年来扩募增发的资金规模占比逐步提升且相对较高基本占融资规模总量的40-60截至三季度末美国REITs在2022年的扩募金额达320亿美元约占融资总规模的74由此可见扩募机制是REITs市场可持续发展的重要一环通过扩募购入优质资产为REITs产品源源不断地注入生命力与活力相比海外成熟REITs市场而言目前我国公募REITs运作时间较短扩募项目尚未正式落地为了探寻REITs扩募对多方主体产生的影响本文以亚太地区的代表REITs为例核心聚焦于REITs扩募收购资产后的收入表现分红及二级市场等维度在代表产品方面分别选取新加坡腾飞REITAscendasREIT与中国香港领展REITLinkREIT两只产敬请参阅最后一页特别声明10基金分析专题报告深度品均采用契约制模式运作且成立年限较长近年来通过持续扩募收购实现了规模与收益的增长其中腾飞REIT持有资产以商务园区和工业地产类型为主领展REIT则是多元化投资持有资产包括零售设施办公园区物流中心等31REITs层面收购优质资产提升REITs规模带动净收入水平实现增长结合腾飞REIT与领展REIT自2010年以来的规模变化及相关扩募收购事件来看两只REITs产品通过多次收购本土或海外资产在扩大份额的基础上同步实现了规模的稳步提升其中腾飞REIT通过5次收购将规模从2010年的5420亿新元增加至2021年的17730亿新元领展REIT则通过10次以上的收购实现了规模的3倍增长优质资产的不断注入不仅能够助力REITs规模实现扩张同时基于规模效应也会带来REITs层面经营业绩的持续向好以腾飞REIT与领展REIT为例两单产品的运营净收入NOI或NPI指与运营相关的收入与成本之差常用于衡量不动产投资的获利能力在2010年至2021年呈现稳步增长趋势尤其是在包含收购事件的年份中两只REITs运营净收入同比增速有显著提升一定程度表明扩募和收购有助于增厚REITs底层资产的经营收入一方面有利于维持REITs产品自身的生命力另一方面增厚持有人的投资收益图表15腾飞REIT规模变化与历次收购情况图表16领展REIT规模变化与历次收购情况来源AscendasREIT官网国金证券研究所来源领展REIT收购公告国金证券研究所图表17腾飞REIT运营净收入及同比增速图表18领展REIT运营净收入及同比增速来源腾飞REIT年报国金证券研究所来源领展REIT年报国金证券研究所此外从海外REITs市场发展经验来看小规模REITs由于无法利用规模效应实现发展和稳定性的平衡因此在金融市场发生系统性风险时表现相较大规模REITs更差而在非系统性风险层面REITs在实际运作过程中会面临策略与运营方面的风险扩募机制的存在可以进一步促进REITs投资组合优化通过吸收不同资产提升REITs在收入来源地域来源等方面的分散程度降低个别资产因项目基本面发生变化而暴露的经营风险同时为了保障持有人的分红权益降低运作风险REITs在融资与杠杆方面受到监管层的相关限制目前新加坡与中国香港针对REITs的负债比例均作出了不超过50的上限要求我国则是规定借款金额不得超过基金净资产的20因此敬请参阅最后一页特别声明11基金分析专题报告深度32投资者层面或将增厚分红收益提高二级市场流动性从持有人层面来看投资REITs获得的回报主要由分红收益与二级市场资本利得收益两部分构成因此在分析REITs扩募对投资者层面的潜在影响时可聚焦于新购入资产后REITs的分红情况以及增量持有人进场后二级市场价格与流动性的变化情况本部分基于代表产品案例结合首批5单扩募REITs的相关内容作具体展开有利于增厚持有人分红收益在分红层面REITs扩募往往伴随基金份额的同步增加投资者获得的单位分红会面临被摊薄的可能但结合实际案例来看腾飞REIT与领展REIT自2010年以来的年度单位份额分红DPU整体呈现稳步增加态势其中领展REIT的分红增速相对较高这一方面受益于收购资产具备较好的增值属性另一方面也与其运作策略有较为密切的联系作为亚洲市值规模最大的REIT产品领展REIT投资的资产组合涵盖多种类别且分布在多个地区其核心运作策略是收购并持有优质资产在实现规模持续增长的同时维持单位分红的稳健增长此外结合两单REITs单位分红变化来看在增速相对较显著的年份下基本对应较为密集的扩募收购事项由此本文认为在REITs新购入资产具备良好的盈利能力及增值潜力的前提下扩募或将利于持有人分红收益的增厚图表19腾飞REIT单位份额分红及同比增速图表20领展REIT单位份额分红及同比增速来源腾飞REIT年报国金证券研究所来源领展REIT年报国金证券研究所从我国已发布扩募公告的5单REITs产品来看若扩募并新购入资产的方案成功落地各REITs规模普遍能够实现10以上的增幅其中华安张江光大REIT博时蛇口产园REIT规模变化较为显著扩募完成后规模增幅预计在50-70区间在规模得以提升的同时对于投资者而言核心会关注基金收益分配水平是否能够匹配规模的增幅本文基于扩募招募说明书披露的扩募前后REITs可供分配金额预测值结合REITs规模数据得到各产品在2022年与2023年的预计现金分派率情况从结果来看除富国首创水务REIT外其余四单产品在扩募完成后均能实现现金分派率的小幅提升这进一步验证了REITs扩募对持有人分红收益带来的正向影响图表21五单REITs扩募前后规模变化情况亿元图表22五单REITs扩募前后现金分派率变化情况来源REITs扩募招募说明书国金证券研究所来源REITs扩募招募说明书国金证券研究所注规模增幅为扩募后规模相较扩募前规模的增长率情况注扩募前现金分派率可供分配金额预测值REITs扩募公告日前20个交易日平均市值扩募后现金分派率合并可供分配金额预测值拟扩募规模原项目敬请参阅最后一页特别声明12基金分析专题报告深度扩募公告日前20个交易日平均市值短期视角下二级市场流动性有所提升二级市场方面结合腾飞REIT与领展REIT的价格表现与成交量情况来看在扩募及收购事项落地后短期内基本伴随着成交量的明显增加尤其是部分标志性收购事件的完成还会对应REITs二级市场交易价格有较为显著的上行增量资金的入场一方面提升了二级市场流动性另一方面反映出投资者对REITs扩募具备较高的认可度同时REITs份额的原持有人有望分享扩募带来的资本利得提升图表23腾飞REIT二级市场价格与成交量走势图表24领展REIT二级市场价格与成交量走势来源Wind国金证券研究所注截至2022年11月末来源Wind国金证券研究所注截至2022年11月末此外通过对比我国5单REITs在扩募公告日前后的成交量与换手率数据可以发现在扩募公告后二级市场流动性得到一定提升交易量与换手有明显增加同时扩募公告发布当日REITs二级市场全线收涨其中拟扩募的5只产品单日平均涨幅达21考虑到目前我国公募REITs战略配售份额占比普遍在50-80范围并且存在12个月-60个月不等的锁定期要求因此二级市场流通份额相对有限交易量相比其他大类资产而言较小而扩募机制的引入从短期来讲能够通过改善二级市场流动性进一步减缓价格异动风险长期视角下也有助于价格围绕标的资产价值合理波动推动国内公募REITs市场实现更为稳健的发展图表25五单REITs扩募公告日前后成交量换手率图表26五单REITs扩募公告日前后收盘价走势来源Wind国金证券研究所注前五日后五日指扩募公告日2022928来源Wind国金证券研究所注统计区间为扩募公告日前后5个交易日前后五个交易日2022921-2022101133其他市场主体盘活原始权益人存量资产对基金管理人形成费用激励我国基础设施存量资产丰富近年来投资规模与资产质量在不断提升在这一背景下目前我国公募REITs的试点范围集中于基础设施领域从REITs发行方即原始权益人的视角来看立足于盘活优质存量资产的基础设施REITs有助于企业将标的资产转化为可流通的货币资金与金融产品进而回收资产未来现金流实现资产的标准化退出同时在首次发行REITs后可借助扩募机制构建产融结合平台一方面补充增利权益资金改善资产负债表另一方面把握募集资金动向实现滚动投资持续做大做强规模敬请参阅最后一页特别声明13基金分析专题报告深度在基金管理人层面目前我国公募REITs在基金管理费的相关设置上有所区别但基本都采用固定管理费浮动管理费的模式以五单拟扩募REITs的具体费用结构来看在固定管理费方面计算基数主要为基金净资产或募集规模包括初始发售与扩募发售在浮动管理费方面锚定的基准主要为REITs在运营过程中的经营业绩如净收入EBITDA等基于以上费用机制REITs扩募带来的规模与运营收益的提升会进一步传导至管理人层面提升基金管理团队的管理费收入形成正面激励作用图表27五单拟扩募REITs基金管理费情况基金代码基金简称基金管理费1固定管理费年基金募集规模0702浮动管理费年首年-仓储租赁收入5第2年及以后508056SH中金普洛斯REIT当年仓储租赁收入I浮动管理费率R其中浮动管理费率根据收入的不同区间设置为3档费率1固定管理费年基金净资产03按日计提按年支付2浮动管理费年分为两部分第一部分当年度项目运营180301SZ红土盐田港REIT收入项目公司对应的费率项目公司当年度运营收入项目公司当年度运营业绩指标第二部分根据项目年度运营收入超过运营业绩指标的情况进行分档累进计算1固定管理费年基金净资产0552浮动管理费年物业资产运营实际值-物业资产运营目标508000SH华安张江光大REIT值最低为0不得为负其中物业资产运营实际值为运营管理机构和基金管理人双方确认的部分和项目公司实际收到的部分分别按比例计算并加总固定管理费1年基金净资产015按日预提按年支付180101SZ博时蛇口产园REIT固定管理费2年当年可供分配金额基金管理费前35按年支付1固定管理费年基金净资产01基金营业收入0862浮动管理费年根据项目公司年度EBITDA完成率分6档计508006SH富国首创水务REIT算其中年度EBITDA完成率经审计的当期净收入指标基金初始发行评估预测的当期净收入指标来源REITs招募说明书国金证券研究所自2020年4月我国公募基础设施REITs试点正式起航以来相关配套政策在不断完善其中新购入基础设施项目指引试行的出台为REITs实现扩容增量提供了明确标准从顶层设计上保障了REITs扩募的顺利开展对我国公募REITs市场是一项重磅利好同时今年以来国家发改委证监会显著提升了REITs审批发行的节奏并制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施其中明确表明会尽快推动首批扩募项目的落地预期后续REITs在首发与扩募的双重驱动下市场规模将得到进一步提升这一创新型金融产品也将伴随我国基础设施建设迈向稳健发展从目前我国REITs扩募指引的相关规定要求来看相较于海外成熟REITs市场我国对新购入项目仍有较为严格的要求其中在类型方面明确规定拟购入的项目原则上需要与首发时持有的项目为同一类型在原始权益人方面虽然指引针对扩募项目原始权益人并未作出明确界定但目前首批五单拟扩募项目的发起方主要为首发资产的原始权益人或其控股方与关联方后续是否会引入外部第三方企业的存量资产仍然未知由此可见REITs在扩募落地后的实操环节仍伴随部分痛点未来可关注相关顶层设计进一步优化的方向我国基础设施REITs是一类配置属性强于交易属性的投资产品扩募项目落地将带来市场份额数量的增加对于投资者而言可以重点关注当前存量REITs中原始权益人可用于扩募的项目资源储备情况针对扩募潜在可能性较高储备资产相对优质的产品以长期配置视角参与分享REITs扩募后的红利1政策调整风险REITs政策规定存在不确定性2项目运营风险项目运营受市场或团队变动等影响可能不及预期3流动性风险二级市场流动性不足风险4估值波动风险经济冲击等导致项目估值波动的风险5基金治理风险外部委托管理模式下可能存在的利益冲突风险等敬请参阅最后一页特别声明14基金分析专题报告深度特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-66216979电话0755-83831378传真021-61038200传真010-66216793传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮箱researchbjgjzqcomcn邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204邮编100053邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号地址中国北京西城区长椿街3号4层地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402敬请参阅最后一页特别声明15