投资要点
　　事件：1）格力地产拟以5.38元/股向珠海市国资委、城建集团（珠免股东）发行股份及支付现金购买珠免集团100%股权；2）拟以5.38元/股向35名非公开投资者定增募集资金，总额预计超过8亿元，预计不超过5.66亿股，不超过交易前总股本的30%；3）2020/2021年珠免集团分别实现营收12.70/19.06亿元，同比+50.07%；归母净利润1.32/5.28亿元，同比+301.12%；归母净利率分别为10.36%/27.68%，盈利能力较强。
　　重组募集资金优化资产负债率，注入免税业务提升公司盈利水平。通过此次重大资产重组，①格力地产将注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务；②同时，通过非公开发行股票募集资金对格力地产原有的房地产业务进行项目建设、偿还债务以及流动资金补充，进一步优化公司资产负债结构，加快与珠免的资源整合及业务协同。未来，免税业务或将成为格力地产未来重要的盈利能力驱动因素，增强公司市场竞争力。
　　珠免深耕免税多年，不断完善海南、大湾区布局。作为免税行业老牌运营商，珠免的免税业务已形成“市内+口岸”双布局的模式。此外，公司继2022年6月中标横琴口岸出境大厅出境免税店项目后，于2022年12月2日和12月6日，再次中标中山港口岸出境免税店和珠海湾仔口岸出境免税店经营权，叠加正稳步推进的三亚合联中央商务区项目和横琴创新方项目，不断完善公司在海南、大湾区等战略要地的布局。
　　风险提示：疫情相关风险、收购不及预期、市场竞争加剧风险