观点评论：万科H在2022年11月份的合约销售额同比下跌29.5%，与今年下半年以来的平均单月销售水平基本持平。虽然销售数据仍然较为平淡，但我们也看到万科H的合约销售表现一直是好于同业水平的。万科H年初至今合约销售额同比下跌33.1%，大幅好于中国50家主要地产开发商1-11月合约销售额同比下跌数字45.0%（根据克而瑞的统计）。在2022年11月份，万科获取了三幅开发土地，仍然保持了较好的财务纪律。根据克而瑞数据，万科2022年1-11月份的全口径合约销售额，在所有中国地产开发商中排名第3位。
　　投资建议：万科H融资额度提升，显示融资渠道畅通。2022年11月21日，万科企业董事会授权新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具，有效期为未来36个月。自上市以来，万科H已累计发行人民币986亿元的债券融资。因此，我们认为此次新授权人民币500亿元直接债务融资，将大幅优化公司现金流。此外，在最近的地产融资放松政策密集出台之后，各大银行也纷纷给予了万科H充足的授信额度。未来短期来看，我们认为公司的结转将进一步加速，且更具确定性。另外，我们看好公司成为融资放松环境下的最大受益者之一。我们维持对万科H的2022-2024年每股盈利预测，分别为人民币2.204/ 2.320/ 2.391元。我们维持“买入”评级，目标价24.90港元，相对我们的2022年每股净资产预测有20%折让，对应9.8倍2023年核心市盈率以及1.0倍2023年市净率