本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（22/11/26-22/12/2）34个重点城市新房合计成交389万平米，环比+1%；其中，一二线环比+6%、三四线环比-30%；11月截至上周一手房月成交同比-33%，较10月-10pct；其中，一二线同比-28%、三四线同比-60%，分别较10月-10pct和-15pct。上周13个重点城市二手房成交104万平米，环比+1%；11月截至上周累计成交同比+18%，较10月-15pct。库存方面，上周15城推盘195万平米，对应周成交/推盘比0.89倍，最近3个月（22年9-11月）分别为0.93倍、1.33倍和0.79倍。截至上周末，15城可售面积为9,888万平米，环比+0.2%；3个月移动平均去化月数为13.7个月，环比+0.1个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点；行业政策方面，证监会宣布11月28日起在股权融资方面施行调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、允许上市房企再融资、完善房企境外市场上市政策、允许重组上市、发挥REITs及私募股权投资基金作用五个方面。融资方面，银企：浦发银行（授信5,300亿元）、光大银行（授信2,600亿元）、平安银行（授信500亿元）等；房企：碧桂园（累计获3,000亿元）、滨江集团（200亿元）等；市场方面，克而瑞公布，11月50家房企单月销售金额同比-33%，销售面积同比-40%。保交楼方面，深圳座谈加大银企对接，贵州支持投资实施以工代赈，重庆加大“保交楼”融资支持推进“一企一策”等；兴业银行为龙湖出具现金保函置换预售监管资金1.9亿元。因城施策方面，公积金放松：青岛（额度上浮20%）、荆门（限额上浮20%）、九江（限额上浮20%）、安庆（额度增加10万元）；购房补贴：哈尔滨、黄山、桐城、商丘等；首付比例下调：银川（首套房下调20%）。集中供地方面，北京、杭州、无锡、济南周内完成集中供地，后续南通（12/26）、长沙（12/30）即将拍地。
　　公司动态跟踪：融资方面，万科A股东深铁集团提请公司股东大会授权董事会在A股及/或H股发行不超过各自20%的新增股份；陆家嘴拟通过发行股份及支付现金方式，购买集团持有的部分优质股权资产；格力地产拟继续推动重大资产重组事项，购买免税集团100%股权；非公开发行股票：福星股份、世茂股份、新湖中宝、大名城等；发债方面：华润置地成功发行20亿元/2.40%/5年债券；保利发展成功发行20亿元/2.30%/三年中票及5亿元/2.80%/五年中票；龙湖集团成功发行20亿元/3.0%/3年中票；新城控股中票注册150亿元获批；美的置业150亿中期票据注册获批；绿城中国拟报送110亿元储架式中票。销售方面，1-11月，万科实现销售金额3,772亿元，同比-33.1%；拿地方面，滨江集团耗资36.58亿竞得两块住宅用地。人事变动方面，张海、朱保全出任万科联席总裁。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨3.45%，沪深300指数上涨2.52%，相对收益为0.93%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第12。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深振业A、城建发展、中国武夷、中房地产、南国置业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为广宇集团、滨江集团、保利地产、三湘股份、首开股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨3.99%，沪深300指数上涨2.52%，相对收益为1.47%，板块表现强于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为9.7/8.0倍；物管22/23PE均值分别为15/11倍。
　　投资分析意见：近期融资支持第二支箭、央行稳楼市16条、商业银行近万亿授信、房企股权融资全面放松第三支箭等供给端支持政策接连出台，将推动优质民营房企融资恢复，保主体实质性推进，杭州等高能级城市政策放松、需求端政策也值得进一步期待，预计后续供需两端政策将继续发力。我们维持房地产板块“看好”评级，继续推荐受益于格局优化的优质房企：A股：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：金科股份、绿地控股、首开股份、栖霞建设、中南建设；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，并建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展、美的置业；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，并建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。