2022年11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）（以下简称“104号文”）。基于今年以来的系列政策“组合拳”对商品房销售市场带动作用较为有限等背景下，本次104号文的出台，是政策由优秀项目向优秀房企发力、由需求侧向供给侧发力，旨在进一步提振市场预期、保障优质房地产企业能平稳推进“保交楼”工作。
　　本次文件明确和规范了商业银行可以出具保函来帮助房企置换预售监管资金的相关要求，允许商业银行按照市场化、法治化原则，充分评估房地产企业后自主开展保函置换业务。本文从出具方资质要求、支持对象资质要求、保函额度及期限、保函使用及风险防范等市场关注重点对文件进行了梳理。
　　104号文的出台为全国保函置换商品房监管资金业务提供了具体规则，统一了此前各地方监管部门自行设置的保函额度及期限。本文认为该政策主要受益对象为此前未出台该政策地区的高信用国企及民营房企，粗略预计可以为这些优质房地产企业带来约15%开发资金规模的流动性；而对于已出台该政策但置换额度高于“30%的重点监管资金”地区的高信用房企，以及已违约或有违约风险的弱资质房企可能有一定负面影响。
　　对于房地产市场而言，该政策能够短期内为优质房地产企业快速注入现金流，有助于落实“保交楼”工作，进而有望从供给侧带动需求侧信心加速恢复。但符合条件的商业银行对于开展保函置换业务的意愿将影响该政策实际带动的资金规模，仍需继续关注房企违约风险及实际开展该业务的情况。
　　对于债券市场而言，本次文件创新提出置换资金可以用于房地产企业偿还债务，这将有效缓解房企到期债务违约事件频发现状，有助于债券市场信心恢复。本文统计了近期诸多地产支持政策文件出台后一周的地产债价格涨跌幅，数据显示市场情绪回升明显，民营企业等信用较低的房地产企业主体发行的债券价格修复程度更高。
　　展望未来，房地产企业信用格局或将进一步分化。对于资质良好、信用评级高的优质房地产企业，将获得更多政策支持来解决当下流动性危机；而对于资产结构较弱、违约风险较大的房地产企业信用或将进一步恶化。