投资要点：
　　公司公布2022年三季报，业绩符合预期。1）2022年前三季度公司实现营收84.66亿元，同比下降11.65%，归母净利润4.15亿元，同比下降45.47%，主因疫情以及公司持有的交易性金融资产公允价值变动共同影响，扣非净利润2.41亿元，同比下降57.07%，主因疫情导致净利润减少；2）22Q3公司实现营收27.22亿元，同比下降9.48%，归母净利润0.35亿元，同比下降82.21%，扣非净利润0.80亿元，同比减少21.71%。3）2022年8月2日，公司2019年度第一期中期票据已完成还本付息。截至22Q3，公司已无尚在存续期内的银行间债券市场非金融企业债务融资工具。
　　疫情反复直接冲击线下业务，营收增长韧性显现。进入三季度，疫情反复直接冲击线下业务，叠加暑期川渝地区高温限电情况下“让电于民”的措施，公司营收及利润承宏观不利因素之压显现韧性。公司旗下30余家门店出现阶段性停业，业务难以开展严重制约了公司营业收入增长及利润实现。分地区看，西南、华南区域业务开展受疫情影响较为显著，其他区域逆境维稳，环比二季度情况有所改善。分业态看，购物中心业态和奥莱业态韧性良好，大部分期段增幅表现优于百货。
　　逆境之中把把握营销机遇，落实减让履行社会责任。面对严峻的外部环境，公司敏锐地识别并把握市场平稳期机遇，重点营销全力克服疫情负面冲击。通过“城市时尚大秀”“超级品牌周”等重点活动营造消费盛典氛围，点燃中秋节、集团庆等关键营销节点，扩大品牌声量。通过抢抓重点品类资源、优化美陈布局、策划主题活动实现引流。22年5月，国资委印发《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》，提出对小微企业和个体工商户减租让利的要求，公司积极响应政策，履行身为国企的社会责任，前三季度共减租让利约2亿元。
　　免税业务稳步推进筹备开业，跨境电商业务基本落成。免税业务方面，公司万宁王府井国际免税港项目已于10月获批，公司正在全力推进各项开业筹备工作，项目预计将于2023年1月开业，成为王府井落地的首个免税项目。公司自2020年取得免税牌照以来持续积极推进免税渠道品牌建设，已经与全球800多个品牌接洽，线上线下免税业务已经做好充足准备。跨境电商业务方面，公司位于北京赛特奥莱的跨境电商体验店装修已基本完成，线上运营筹备工作保持积极推进，目前已进入内部测试阶段。
　　维持“买入”评级。王府井作为全国布局多业态协同发展百货龙头，不断深耕门店经营带来业绩持续改善，未来公司将打造“有税+免税”主业双轮驱动，新业态持续探索的新业务模式。考虑疫情边际扰动，我们下调22年盈利预测至7.53亿元（前值9.68亿元），考虑23年万宁王府井国际免税港有望开业并逐步运营成熟，上调23-24年归母净利润至14.17/16.02亿元（前值13.72/14.96亿元），对应PE分别为33/17/15倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场竞争加剧；宏观经济不确定性增强，免税业务发展不及预期。