利好政策注入强心剂，高端物管价值凸显。2022年11月以来房地产刺激政策持续出台，行业去杠杆节奏有望调整优化，叠加疫情封控政策边际缓和，房地产相关板块或迎来短期修复行情。我们看好滨江服务作为背靠优质房企滨江集团(002244.SZ)的高端物管企业，基于关联企业高安全性以及自身稳固的高品质外拓能力，短中期将受益于房地产刺激政策逐步显效以及关联公司较强的销售韧性和交付能力，借助高端物管定位保持业绩长期稳健增长。
　　外拓面积占比创新高，平均物管费保持行业领先。1H22A公司录得营收8.3亿人民币(同比+40.6%)，剔除本年度计提源泉税影响后经调整归母净利润为2.0亿人民币(同比+39.7%)。截至2022年6月30日，公司在管面积及合约面积分别为3,544万平方米及5,736万平方米，较2021年底分别增长18.3%及15.2%。其中来自第三方开发商在管面积较2021年底增长27.7%至1,844万平方米，占总体在管面积比例首次超过50%达到52.0%(FY21A: 48.2%)，新增在管面积中第三方占比达到72.8%。2022年9月，公司与上海高端住宅小区斐勒公园签订物业服务合同，为公司于上海区域第一个外拓住宅项目，年度合同金额近2,000万元人民币，高质量外拓能力日益稳固。1H22A公司平均物业管理费为4.28元人民币/平方米/月，新增项目杭州市武林外滩以及海潮望月城物业管理费分别达到6.80元人民币/平方米/月及5.95元人民币/平方米/月，保持行业领先。
　　经纪业务稳中向好，硬装服务持续增厚。1H22A公司5S增值服务同比减少6.6%至6,129万人民币，主要受到疫情以及车位及储藏室销售量同比下滑影响。优家业务方面(一手及二手房销售、租赁代理及车位储藏室服务)，直营经纪平台“滨江优家”于2021年4月正式上线，且于8月开启首家线下门店，一手及二手房销售稳步推进，高端项目集中度较高，人均效能位居行业前列，3Q22A二手房业务网签总销售额约4.96亿元人民币。优居服务方面方面(硬软装服务)，公司已于1H22A启动硬装服务，并成立具备装修资质的子公司，1H22A板块收入同比大幅增长442.6%至647万元人民币。公司硬装业务主要采用预收款模式，截至2022月6月30日，公司5S增值服务合同负债较2021年底增长8.3倍达到2.3亿元人民币，硬装业务合同负债相关项目有望于下半年落地，将推动优居服务板块营收保持较快增长。
　　维持“买入”评级，目标价为24.0港元/股。我们预期FY22E公司将继续受益于外拓项目的稳步增长、管理业态多元化提升以及5S增值业务的持续扩张。我们预计FY22E-FY24E收入为19.6/27.0/35.9亿元人民币，分别同比增长+40.3%/+37.4%/+33.2%；预计FY22EFY24E归母净利润为4.3/5.8/7.6亿元人民币，分别同比增长33.8%/33.7%/31.4%，同时公司年度派息比率预计将保持不低于50%的行业较高水平；我们调整目标价为24.0港元/股，对应FY23E 10.4倍市盈率或2.2倍市销率水平。