专题视点
　　NAV估值的关键在于通过收益法评估底层资产的公允价值，关键参数包括Cap Rate、NOI和R。NAV估值是公募REITs主要估值方法之一，主要用于发行上市阶段。NAV定价可分为三步，分别是：评估底层资产公允价值、计算NAV和确定发行价格。其中，底层资产价值评估是关键，主要采用监管层明确提出的收益法作为评估手段。估值过程中，Cap Rate、NOI和R是最为关键的因素。其中：1）Cap Rate即资本化率，反映了不动产投资的永续收益率，需要根据底层资产的风险做出判断；2）NOI即净营运收入，是衡量不动产能产生的长期、稳定净现金流的指标；3）R即折现率，是参考市场利率进行调整后的比率。
　　REITs市场表现
　　本周REITs指数环比上周末下跌5.14%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上周末下跌2.63%、下跌2.18%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比上周末下跌2.38%、下跌1.35%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末下跌1.98%、下跌2.87%、下跌1.81%。近一个月，REITs指数跑输沪深300指数5.80pcts。本周领涨REITs为华夏越秀高速REIT，涨跌幅为-0.17%。
　　REITs成交额
　　本周REITs成交额为18.96亿元，环比22.46%。其中，产权型成交额环比3.57%；特许经营权型成交额环比41.96%。产权型中，产业园区型、仓储物流型成交额环比-0.91%、3.00%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs成交额环比13.79%、9.76%、-40.20%。
　　REITs换手率
　　本周REITs换手率为1.07%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.87%、1.68%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为0.85%、0.37%、1.20%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为1.46%、1.11%、0.78%。
　　投资建议
　　积极参与投资，重点关注保租房、产业园区、仓储物流REITs。我国保租房、产业园区、仓储物流REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长。
　　风险提示
　　公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。