地产下行进入后半程，政策重心由需求端转向供给端
　　近期，稳地产政策捷报频传，为当前市场注入信心。11月8日，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，合计规模约2500亿，11月10日首单200亿民营房企债券注册发行。2022年11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。
　　“地产支持十六条”的出台是地产政策正式转向的最后一步，也是下一个阶段地产企稳复苏的第一步。历数我国过去的三轮地产下行周期，政策和指标之间的领先关系都较为明确。一般而言，在外生冲击或政策监管之下，地产开始出现下行趋势，而当政策决定救市后，房贷利率首先出现调整，之后全国各地开始调整“限贷、限售、限购、限价”政策，在需求端政策的刺激之下，销售数据一般会在6-8个月之后出现筑底回升态势，而随着地产销售的回暖，地产企业的销售回款可以进行下一轮再投资或用于不足施工和竣工阶段的资金需求，良性循环自此开始。然而本轮地产下行的逻辑和过去三轮最大的不同在于地产行业端和下游需求端均遭到较大冲击，地产企业的“失能”和居民购房需求的疲弱互相映照，导致了当前地产行业超规模下滑的局面。因此，可以认为，在地产企业尚未完全复苏之前，地产行业的复苏也是较为乏力的。
　　在此背景之下，地产支持十六条出台了，标志了稳地产政策进入新阶段。十六条从根本上破除了“保项目不保房企”的观念和预期，从融资、保交楼、受困房企风险处置、保护消费者权益、调整金融监管政策、住房租赁金融六个方面详细给出了纾困的目标和手段。融资方面，本次政策首次在供给端提出“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，坚持两个不动摇，稳定地产开发贷投放，对需求端的个人住房贷款，要求各地继续因城施策，调整个人住房贷款首付比例和房贷利率下限，最后要求支持开发贷和信托贷款等存量融资合理展期，未来半年内到期的，可允许超出原规定展期一年，给予地产企业一定的喘息时间。保交楼方面，对参与保交楼的商业银行提出配套融资要求，向专项债借款支持项目发放的配套融资在贷款期限内不下调风险分类，并同时支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。房企风险处置方面，要求做好地产项目并购金融支持，推动地方政府、房企、商业银行、资产管理公司等多方合作推动资产处置。
　　风险提示：地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：下半年以来，全国多地疫情多发，呈现出传播隐匿性强、多点散发的特点，施工进度受疫情影响较大，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。