本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（22/11/5-22/11/11）34个重点城市新房合计成交323万平米，环比-25%；其中，一二线环比-24%、三四线环比-36%；11月截至上周一手房月成交同比-30%，较10月-7pct；其中，一二线同比-22%、三四线同比-66%，分别较10月-3pct和-22pct。上周13个重点城市二手房成交112万平米，环比-6%；11月截至上周累计成交同比+32%，较10月-1pct。库存方面，上周15城推盘214万平米，对应周成交/推盘比0.61倍，最近3个月（22年8-10月）分别为0.97倍、0.93倍和1.33倍。截至上周末，15城可售面积为9,803万平米，环比+0.9%；3个月移动平均去化月数为13.6个月，环比上升0.1个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，国务院联防联控机制称不排除再对我国隔离措施进行进一步的优化调整；10月社会融资规模为9,079亿元，前值35,300亿元。行业政策方面，交易商协会网站公布为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。因城施策方面，北京两地商品房不再执行“双限购”；河南对问题楼盘和保交楼项目批复262亿元配套融资；深圳首批4,422套人才住房项目启动配售；成都高层次人才购房可不受户籍、社保缴纳时间与限购区域限制；宁波发布人才购房补贴新政，增加“资格认定”、缩短限售期；郑州多家银行出台了针对企业和个人住房按揭的延期还本付息政策。集中供地方面，南京第四批供地，江北核心区4宗地块全部以底价出让；上海（12/9）,青岛将进行集中供地。信贷方面，据媒体报道，杭州首套房贷利率可按最低4.1%执行，二套房贷利率4.9%，同时二套房首付最低可降至四成；涿州市引导下调住房贷款利率，首套房最低首付比例20%。
　　公司动态跟踪：1-10月销售金额，招商蛇口销售额2,265.46亿元（-12%），金地集团销售额1,833.9亿元（-25%），龙湖集团销售额1,657.7亿元（-27%），华润置地销售额2,295.3亿元（-8%），首开股份销售额733.98亿元（-27%）。融资方面，龙湖集团赎回全部于2023年到期的3.90%优先票据；新城控股拟向银行间交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度；银行间交易商协会同意接受保利发展中期票据、短期融资券注册，注册额度合计100亿元。债券回购方面，ESR于11月7日至11日期间在港交所耗资约1,168万港元回购约81万份股份；增减持股方面，龙湖集团控股股东Charm Talent与集团于公开市场分别买入本金共800万美元、500万美元之本公司发行的优先票据。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨10.24%，沪深300指数上涨0.56%，相对收益为9.68%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第1位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新城控股、三湘股份、阳光城、ST银亿、金地集团，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万泽股份、万业企业、运盛实业、天宸股份、珠江股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨14.77%，沪深300指数上涨0.56%，相对收益为14.2%，板块表现强于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为8.4/7.2倍；物管22/23PE均值分别为13/9倍。
　　投资分析意见：本次央行及交易商协会发文加强融资支持第二支箭，三天内快节奏政策三连发，支持政策力度进一步加强，将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复，或也标志着保主体政策的实质性推进。我们维持房地产板块“看好”评级，短期推荐受益于信用修复的民营优质房企：新城控股、龙湖集团、金地集团、滨江集团、碧桂园等，并建议关注：美的置业、首开股份；长期继续推荐受益于格局优化的优质房企：A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、中海物业、保利物业、华润万象、新大正、新城悦、旭辉永升服务，并建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。