本期投资提示：
　　3Q22板块营收低位，房企频频出险、叠加毛利率继续下行，业绩再次大降。3Q22板块营收同比-7.6%，较21年度-14.0pct，主要由于疫情及房企资金端持续收紧影响竣工结算进度；从房企结构来看营收增速：一线+12%>三线+1%>二线-35%。3Q22净利润同比-75%，较21年+17pct；板块业绩下降源于结算下降、企业风险事件频发、结转毛利率下行、减值损失占比及少数股东损益占比相对高位；从房企结构来看业绩增速：一线-16%>三线-64%>二线-605%，其中二三线房企业绩下降较多。展望后续，尽管21年业绩大幅下降形成了低基数、预收款锁定率1.1倍，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、三项费用率有望高位回落，综合考虑预计22年板块业绩仍将偏弱。
　　3Q22毛利率下降、净利率略升，三项费率走高、少数损益比下降、减值占比增加。3Q22板块毛利率19.4%，较21年-2.8pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年，目前正结算19年高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：一线21%>三线20%>二线16%。3Q22三项费用率10.9%，较21年+1.0pct。3Q22少数股东损益比69.3%，较21年-4.8pct。3Q22减值损失占营收比为1.7%，同比+0.5pct。毛利率下降、费用率上升、减值损失占比上升，但少数股东损益比有所下降综合导致3Q22净利率略升至0.8%，较21年+0.2pct；从房企结构来看净利率：一线5%>三线0.3%>二线-8%。展望后续，鉴于行业出清格局优化、政府持续维稳行业、以及拿地隐含毛利率有所提升，预计优质龙头房企的毛利率将逐步见底改善。
　　22Q3末净负债率提升，现金短债比略降、其中二线房企持续下行。22Q3末板块资产负债率为78.5%、较21年末-0.2pct；剔预收款后负债率为72.5%，较21年末-0.5pct；净负债率83.0%、较21年末+10.4pct，源于货币现金减少和表外负债回表或偿付，21-22Q3企业风险事件频发，部分企业负债规模上升明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存同比增速的连续放缓来看，房企的补库存需求仍较大。22Q3末板块现金短债比为0.9倍，较21年-17%，与11年水平相近、好于14年水平，其中一线、三线房企分别为1.8倍、1.0倍，但二线房企则大幅下降至0.5倍，低于11年0.9倍和14年的0.6倍，并且考虑预售资金监管受限制现金后，则远差于11年和14年的水平，导致近期房企频频出险。
　　22Q3末销售回款大幅下降，预收锁定率处低位、其中一二线房企仍较高。22Q3末板块销售回款大幅下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由21年的+4.4%大幅降至22Q3的-30.0%，源于行业销售增速下行；3Q22销售表现惨淡，50家房企销售额同比-43%，8月、9月单月同比分别为-33%、-29%，降幅有所收窄但预计22年销售回款仍将承压。22Q3末行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为106%，较21年-8pct；22Q3末预收账款同比-6.4%，较21年-13pct；19-3Q22预收账款锁定率分别为1.30、1.06、1.06倍和1.08倍、处于低位，其中一线1.3倍、二线1.5倍仍相对较高。
　　投资分析意见：板块报表持续走弱，企业分化再度加剧，维持“看好”评级。房地产板块财务报表总体仍在走弱，不过期间部分优质房企仍表现出了逆境稳增、穿越周期的强悍能力。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科A、新城控股；推荐：H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正，并建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。