今年前三季度房地产开发贷同比增速提升，个人住房贷款同比增速下滑。三季度末，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点；前三季度增加8488亿元，占同期各项贷款增量的4.7%。具体分项看，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点；个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2个百分点。
　　全国70城新房房价指数维持低迷，整体信心偏弱。本周国家统计局发布的9月70城新房房价指数单月同比-2.3%，较前值跌幅扩大0.2pct；70城环比-0.3%。一线、二线、三线城市9月单月同比分别+2.7%、-1.2%、-3.8%；环比分别-0.1%、-0.2%、-0.4%。按城市数量看，9月单月新房房价指数同比上涨的城市数量为20城（较前值-1，下同）；同比下降50城（+1）。9月环比上涨15城（-4），环比下降54城（+4）。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近3周单周成交面积在300万方左右，整体看市场仍处于弱复苏阶段、信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-7.9%，落后大盘2.49个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共14支，较上周减少18支，下跌股数为122支。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为313.8万平方米，环比提升6.2%，同比下降14.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为77.7万方，环比0.6%，同比-13.9%；样本二线城市为169.1万方，环比5.2%，同比9.3%；样本三线城市为67.0万方，环比18.3%，同比-24.2%。从今年累计43周新房成交面积同比看，样本30城共计12705.4万方，同比下降31.8%；一线城市为2725.4万方，同比-23.8%；二线城市为7203.1万方，同比-30.5%；三线城市为2776.8万方，同比-40.9%。
　　二手房：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计130.1万方，环比增长1.5%，同比增长61.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.3万方，环比1.0%；样本二线城市为80.3万方，环比-0.5%；样本三线城市为16.5万方，环比13.2%。年初至今累计二手房成交面积为4703.2万方，同比变动为-12.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1259.1万方，同比-30.1%；样本二线城市为2839.8万方，同比0.2%；样本三线城市为604.3万方，同比-0.2%。
　　信用债：发行量增加，发行利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（10.24-10.30）共发行房企信用债19只，环比增加14只；发行规模共计197亿元，环比增加149.07亿元，总偿还量123.8亿元，环比减少77.89亿元，净融资额为73.2亿元，环比增加226.96亿元。
　　投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。