减免影响业绩表现。公司前三季度实现营收91.8亿元，同比增长21%；归母净利润4.7亿元，同比增长24%；扣非归母净利润3.8亿元，同比增长11%。Q3营收35.3亿元，同比增长26%，归母净利润1.4亿元，同比增长5%，扣非归母1.22亿元，较上年持平。若考虑租金减免影响，则前三季度扣非归母净利润为4.5亿元，同比增长30%，Q3扣非归母净利润增速19.4%。
　　调整减租影响整体毛利率相对稳定。公司前三季度整体毛利率11.9%，Q3整体毛利率10.6%；考虑减租影响，调整后前三季度毛利率12.6%、Q3毛利率11.2%，分别较上年同期下降0.2pct、0.3pct。分业务看，前三季度基础物业管理毛利率10.2%，Q3毛利率为9.6%；其中住宅业态前三季度毛利率9.3%，Q3毛利率10.5%；非住宅业态前三季度毛利率10.7%，Q3毛利率8.5%。
　　管理坪效持续改善。公司基础物管收入兑现主要为坪效的改善，期末公司管理面积3.04亿方，前三季度净增面积2297万方，Q3净增面积仅338万方；但期内坪效逐季改善，Q1~3坪效分别为2.32/2.72/3.13元/平米；Q3坪效已接近年度高点（20年高点约3.14元/平米/月）；其中业态表现中，非住宅业态自21年Q4以来连续三个季度坪效改善。
　　盈利预测与投资建议。公司基础物管坪效逐步改善。伴随重资产的剥离，有望为公司拓展“赛道类”和低价“市场类”资源提供充足资金实力。预计公司22-23年归母净利润分别为6.2亿元（扣回租金减免影响为7.0亿元）、8.2亿元，对应增速分别为+21%、+32%，对应22-23年PE分别为24X、18X，维持合理价值26.01元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、资产剥离不及预期、行业政策风险。