核心观点
　　销售降幅低于市场整体，彰显区域深耕能力。2022年前9月公司实现销售金额729.5亿元，同比下降10.8%；权益销售金额478.8亿元，同比下降8.2%，降幅远低于百强房企销售增速（-45.8%）；前三季度回款总额约500亿元，销售回款保持稳健。9月单月销售金额82.6亿元，同比增长45.1%，7月和8月同比增速分别为27.5%和29.1%。2022年前9月公司克而瑞排名升至第18名，较2021年提升14名。公司在珠海销售金额稳居当地首位。公司整体销售韧性较强，因地制宜发展多元营销效果显著。
　　周期底部逆势投资，积极布局上海区域。根据中指院数据，2022年前9月公司拿地金额314.2亿元，大幅超过去年全年水平（145亿）。上海拿地金额252亿元，占比80%，权益比例87%。前9月公司新增土储12宗均位于热点城市，其中上海新增土储7宗，剩余5宗分别位于杭州、成都、武汉、珠海、中山。上海4宗地块位于闵行区，其余3宗静安、宝山、浦东新区各一块，均位于上海核心区域。截至2022H1，公司待开发土地计容建筑面积434.02万方，在建面积1,594.95万方，主要位于一、二线核心城市，为公司未来可持续发展提供良好保障。在百强房企拿地大幅下降背景下，公司于周期底部逆势扩张，积极布局高能级城市，为后续销售去化提供坚实保障。当期土地市场烈度降低，拿地利润率和权益比例的回升，公司后续盈利能力有望改善。
　　融资渠道不断拓宽，四季度无到期债务。在行业融资环境收紧的背景下，公司融资渠道保持畅通，2022年前9月公司发行3笔公司债融资11.9亿元，4笔中期票据融资46亿元，2笔ABN融资6.3亿元，成功发行南湾华发商都CMBS 35亿元和威海华发新天地商业CMBN 6.3亿元。公司融资渠道不断拓宽，平均融资成本稳中有降。公司续存222.35亿元债务来看，2022年四季度无到期债务，资金压力相对较小。
　　投资建议：1）国资背景，融资渠道畅通。2）土储结构优良，整体销售韧性较强。3）周期底部逆势拿地，大幅增加上海等核心城市土储，后续销售去化确定性增强。我们预测公司2022-2024年EPS分别为1.62/1.76/1.89元/股，对应PE分别为6.5/6/5.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、合作项目盈利能力不及预期等。