地产政策组合拳，有什么“新变化”？
　　政策一：9月29日央行、银保监会发布公告，2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。据此测算，70个大中城市中一共有23个满足调整首套房利率下限的条件，其中8个二线城市，15个三线城市（按统计局数据口径）。
　　本次政策对的银行息差影响或有限。本次下调是“下限”，仅影响新投放按揭利率，不会影响存量部分，相比此前直接下调LPR对息差的影响更较小。如根据22H上市银行数据简单测算：
　　A、若下限下调10bps，未来1年对贷款整体利率的影响仅1bp，对息差负面影响1bp；
　　B、对比5年期LPR下调10bps，测算对贷款利率影响约5bps，息差负面影响3bps。且本次只是针对部分压力较大城市，自主决策，实际影响或更小。
　　对中小行而言，不少银行按揭占比较低（如宁波仅4.55%），息差影响有限；国有大行按揭占比较高（29.2%），但按揭利率（Q2为4.62%）高于其贷款利率（4.18%），今年大行按揭需求较弱增长缓慢，若下限放宽刺激按揭贷款投放增加、占比回升，可能反而会“优化结构”，对贷款利率形成支撑。
　　更为重要的是，允许城市放宽“利率下限”，将直接减轻居民购房成本、提振信心、刺激信贷需求，有望对居民中长期贷款形成支撑。
　　政策二：9月30日央行宣布于10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率15bps，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%、3.1%，为2016年以来的首次下调。
　　对银行息差不造成影响，进一步降低购房成本。由于公积金贷款主体是公积金管理中心，银行为“代发”的委托通道，其利息不归银行收取。因此下调公积金贷款利率本身对银行息差基本不产生影响，且此举有助于降低购房成本、刺激住房信贷需求的增长。
　　政策三：9月30日财政部、税务总局公布，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此次税收优惠政策下，现有住房不满足“满五唯一”且具有“改善型置换”需求的客群可直接受益（目前征收方式为全额的1%或者住房增值部分的20%）。且考虑到一线城市大多所得税实际由“买方”承担，这一举措有望减少其购房成本，刺激购房、按揭相关需求。
　　政策四：据财新报道，监管要求国有大行分别年内新增房地产融资至少1000亿元以上。即国有六大行到年底前房地产融资增量将不低于6000亿元（融资包括按揭、开发贷及地产债，测算21Q4同期贷款增量约为7173亿元，由于地产债体量较小且没有详细数据暂不考虑）。考虑到今年地产持续预冷，22年上半年国有大行房地产融资（个人按揭+开发贷）同比约少增8594.8亿元，预计在这一政策引导下，22Q4地产融资同比降幅或将有所收窄。（21Q4测算逻辑：根据全行业披露的按揭贷款及开发贷的季度数据测算，假设六大行新增按揭、开发贷占全行业贷款余额比重保持不变）。
　　总的来说，相比此前各地“因城施策”的放松，本次“节前政策组合拳”具有新的特征：1）均为“自上而下”的政策思路，进一步彰显了政策对地产“呵护”的总基调，有利于提振市场信心；2）形式上有所“升级”，在购房资格、金融成本等“市场化放松”的基础上，上升到从财政角度，降低公积金利率（也是财政收入）、进行税收优惠。在今年财政投入力度已经非常大的情况下，节前对地产进行“税收优惠”，这一政策的“信号意义”相比政策本身的作用或更值得关注；3）抢在“金九银十”、节前密集出台，或也反映政策层对于地产销售的关注与呵护。
　　对银行股而言，地产政策放松及保交楼持续推动或有助于推动板块估值修复。地产遇冷是今年影响板块估值持续下行的重要因素，而近期：1）数据来看，9-10月房企销售、成交数据等整体处于企稳恢复过程中；2）节奏上，政策放松越来与密集，力度也越来越大；3）保交楼政策持续推进：10月6日郑州发布官微，郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，郑州“保交楼、稳民生、促发展”专项行动取得重要阶段性成果。除郑州外，多地也已设立纾困基金，从供给端稳定房企现金流；4）对银行的影响来说，节前三大放松对银行的息差、收入影响相比此前LPR降息也更小。若未来销售数据能够持续回暖，政策放松不断加码、企稳预期持续提升、保交楼政策不断落地，将直接支撑银行按揭、地产及上下游的信贷需求、资产质量，有利于推动银行板块整体估值修复。
　　9月制造业PMI升至扩张区间
　　9月官方制造业PMI指数50.1%，前值49.4%，环比上升0.5pc，升至扩张区间；官方非制造业PMI为50.6%。在“稳增长”政策不断加码，地产、基建等领域整体弱复苏的情况下，两项PMI均处荣枯线上，表明经济正处于恢复中，一定程度上缓解了此前的悲观预期，未来若PMI能持续恢复，将有利于提振市场的经济预期，支撑银行板块的