中国基础设施公募REITs估值定价以NAV估值为锚定基础。中国REITs的核心特征是契约型，故可参考新加坡市场，以NAV为锚定基础。具体操作上，REITs上市定价时，在基金层面的模拟合并报表中，将底层资产的价值以公允价值法计量，并相应计算出基金净资产值（总资产-总负债）即NAV，并以此为基础开展询价。
　　底层资产估值是NAV估值的基础，一般采用收益法进行估计。NAV估值通过对底层资产估值的加加减减获得，底层资产估值是精确估计NAV的基础，一般采用收益法。收益法是监管明确规定的、作为基础设施项目评估的主要估价方法。收益法涉及现金流的预测和折现率的确定。现金流方面，产权类底层资产估值采用“持有一定期限+转售”逻辑，经营权类考虑剩余经营权期限内全周期的现金流。折现率方面，产权类REITs考虑底层资产对应的折现率，经营权类资产考虑持有经营权的主体的WACC。
　　可用P/NAV评估上市后的产权类REITs估值。P/NAV倍数类P/B，为国际市场通用的契约型REITs估值评判指标。中国产权类REITs底层资产均为工业地产，可与新加坡工业类REITs对标。新加坡工业类REITs的P/NAV受规模、资产分散程度和原始权益人背景影响，分化程度较大。中国产权类REITs资产与原始权益人均较优质，P/NAV分化程度小。
　　可用P/FFO评估上市后的经营权类REITs估值。P/FFO类似于P/E指标，反映REITs收益对于市场价格变化的影响。目前中国经营权类REITs的P/FFO倍数较为集中，除华夏中国交建为25x之外，其余REITs的倍数均位于10~17x之间。
　　由于REITs稳定收益特征及稀缺性，我们认为现金分派率也是一个很好地估值指标，可用于确定REITs二级市场价格的合理区间。REITs现金分派率与十年期国债利率之间利差的历史趋势可用来判断投资者可接受的最低分派率，近半年间各产权类REITs与十年期国债利率的利差均处于0~100bps范围之中。
　　产权类REITs估值处于合理区间上沿附近，未来底层资产估值增值将带动REITs增值，建议关注中金普洛斯REIT及博时蛇口产园REIT。经营权类REITs建议关注生态环保及能源分类中的三只REITs：中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT及鹏华深圳能源REIT。
　　风险提示：1）底层资产估值抬升不及预期2）REITs上市及扩募进度不及预期；3）REITs二级市场价格剧烈波动导致现金分派率不确定性提升。