核心觀點
　　得益於大股東集團體系的支援及公司深化多業態管理能力，2022年上半年止約有收費建築面積2260萬方，同比+34.9%，合約建築面積4310萬方，同比+27.9%，合約在管比達到1.9倍，為未來在管面積的增長提供了支援。全國化佈局持續推進，由2021年中期提升到2022年中期的42個城市，同比+7.7%，項目數量達279個，同比+28.6%。
　　華發物業服務在內生增長及外部拓展都具有優勢，特別是來自於政府、事業單位和政企合資公司的項目獲取，在公建領域的優勢開始顯現。過去兩年新增外拓青茂口岸、珠海博物館、珠海規劃展覽館、林芝火車站站前廣場、前海人壽廣州總醫院等一系列非住宅項目相繼進入公司的管理項目。
　　成長邏輯
　　新增管理面積來源：1）華發集團體系內項目的穩定增長為公司管理規模穩健擴張提供保障，銷售額全國排行第17名，較21年末繼續提升15名，土儲計容建面達2098萬方，目前待開發土地計容建築面積434萬平方米，在建面積1595萬平方米，主要位於核心城市，華發物業受惠可期。2）外部拓展，2022年上半年公司來自由獨立物業開發商開發的物業為303萬平方米，占總收費建築面積的13.4%，較上年同期的10.3%有所提升。
　　港股物業管理板塊梳理及市場機遇，2021年下半年以來，房地產行業流動性危機和企業信用危機爆發，2022年以來央企物管迎來戰略發展機遇，市場資源或資金加速向更為穩健的國資背景企業傾斜。目前民企物管公司處於劣勢，國有資本物管公司，彎道超車正當時。
　　投資建議
　　華發物業服務上半年實現了業績的快速成長，且在集團互補優勢及公建領域的拓展優勢開始顯現，我們相信國企的相對優勢將長期存在，我們預期公司2022/2023/2024年的營業收入為19.66/24.58/29.5億港元，對應歸母淨利潤2.5/2.88/3.45億港元，國資背景物管公司2023年預測市盈率均值為10.89，對應2023年業績預測給予8倍PE，目標價0.23。
　　風險提示：公司項目拓展不及預期，地產行業銷售不振